Договор аренды
Договор аренды (далее – ДА) предусматривает передачу имущества во временное пользование за установленную плату. Составляется он в простой письменной форме, а по желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Договор об аренде недвижимости, заключенный на 1 год и более обязательно регистрируется в Реестре недвижимости, где ставится отметка о наличии ограничений.
Чтобы ДА имел юридическую силу, в нем должны содержаться условия сделки и информация об арендуемом объекте. Также в нем следует указать основания для досрочного расторжения, способы решения конфликтов, форс-мажорные ситуации и другие условия. Более подробную информацию о содержании ДА можно прочитать в нашей статье «Как арендовать земельный участок».
Говоря о расторжении ДА, не стоит путать его с прекращением. Аренда может прекратиться в связи с окончанием срока соглашения. Найм земли не может быть бессрочным, обычно в договоре указывается дата, а если ее нет, то по умолчанию считается предельный срок, установленный законодательством для каждой категории земли. Также, если не указан срок, то прекратить аренду можно в любое время без каких-либо разбирательств, уведомив вторую сторону.
Что касается оснований для расторжения, то они установлены в Гражданском кодексе – ст. 619 и ст. 620:
- Арендодатель вправе подать иск на расторжение, если арендатор нарушает условия договора, в том числе сроки внесения оплаты, или каким-то образом ухудшает состояние предоставленного ему участка.
Если в роли арендодателя выступает исполнительный орган государственной власти, то договор аренды может быть расторгнут в связи с неиспользованием земли по назначению. Уполномоченное лицо проводит проверку, составляет акт и выписывает штраф, при неуплате которого последует расторжение договора.
- Арендатор, в свою очередь, может потребовать прекращения договора, если он не получил землю или она находится в непригодном для использования состоянии, а также в случаях, когда собственник препятствует пользованию арендуемым имуществом.
Таким образом, ДА может быть расторгнут тремя способами:
- по инициативе любой из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. 619 и 620 ГК РФ;
- по инициативе любой стороны по основаниям, перечисленным в самом договоре;
- по обоюдному решению.
Расторгнуть можно любой ДА, заключенный между гражданами, организацией или администрацией. Процедура во всех случаях аналогична.
На практике нередки случаи, когда инициатором расторжения выступает арендатор муниципальной земли (читайте: как взять в аренду муниципальную землю), полученной по результатам торгов. Часто причиной является невозможность использовать землю согласно ее назначению.
Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней
Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.
Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.
Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.
Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.
Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.
Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.
Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.
Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:
- Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
- Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
- Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.
После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.
Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.
Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.
Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.
Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.
Внесение и оформление изменений
Его можно заключить в любой момент:
- В период действия аренды.
- После окончания срока для его пролонгации.
Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.
Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.
К обязательным требованиям по оформлению относятся:
- наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
- информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
- подпись и дата;
- мокрая печать для юридических лиц.
Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.
Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.
Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.
Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.
Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.
Обращение в суд
Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.
Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.
Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.
Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.
Как признать договор аренды недействительным: основания и процедура
Договор аренды – это юридический документ, заключаемый между арендатором и арендодателем, который регулирует передачу имущества в аренду на определенный срок и условиях. Однако иногда возникают ситуации, когда необходимо признать данный договор недействительным. Данный процесс требует обращения в суд и наличия достаточных оснований.
Существует несколько оснований, по которым можно признать договор аренды недействительным. Одно из них – если арендованное имущество находится в залоге у крупной кредитной организации. В этом случае, арендодатель не имеет права сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя. Если договор аренды был заключен без такого согласия, то он может быть признан недействительным.
Еще одно основание для признания договора аренды недействительным – несоблюдение формы сделки. Согласно законодательству, договор аренды недвижимости должен заключаться в письменной форме. Если договор был заключен устно или в иной форме, то он может быть признан недействительным.
Также, основанием для признания договора аренды недействительным может являться несоблюдение порядка сдачи в аренду долевой собственности. Обычно, для сдачи в аренду долевой собственности требуется согласие всех собственников. Если согласие не было получено или арендодатель не предоставил доказательства его получения, то договор аренды может быть признан недействительным.
Кроме того, основанием для признания договора аренды недействительным может быть несоблюдение срока исковой давности. Согласно законодательству, иск о признании договора аренды недействительным должен быть подан в течение определенного срока после заключения договора. Если иск был подан после истечения этого срока, то он может быть признан недействительным.
Процедура признания договора аренды недействительным начинается с обращения в суд. Арендаторам необходимо собрать все необходимые доказательства и представить их в судебное заседание. Затем суд рассматривает дело и принимает решение о признании договора аренды недействительным или его оставлении в силе.
В заключение, признание договора аренды недействительным может произойти по различным основаниям, таким как наличие залога на арендованное имущество, несоответствие формы сделки, несоблюдение порядка сдачи в аренду долевой собственности или исковой давности. Если возникают подобные ситуации, рекомендуется обратиться в суд для решения данного вопроса.
Судебная практика: прекращение договора аренды земельного участка с застройщиком
Итак, рассмотрим конкретную ситуацию, связанную с расторжением договора аренды земельного участка на примере из судебной практики.
При наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства в многоквартирном доме (МКД) право аренды застройщика на земельный участок (ЗУ) прекращает свое действие (определение ВС РФ от 22 декабря 2020 г. по делу №А53-23224/2018).
В 2011-м году между Департаментом и Обществом (застройщиком) был заключен договор аренды ЗУ для строительства МКД. В отношении земли были зарегистрированы обременения в пользу Общества (речь идет об аренде) и в пользу участников долевого строительства (имеется в виду ипотека в силу закона).
Через несколько лет, в 2014-м году Департаментом и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. В 2016-м году дом ввели в эксплуатацию, и после этого была произведена регистрация прав участников долевого строительства на помещения в МКД.
В 2017-м году Департамент подал в регистрирующий орган заявление о регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Заявителю было в этом отказано со ссылкой на ч. 1 ст. 13 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Росреестр сообщил, что госрегистрацию прекращения права аренды, обремененного ипотекой, можно произвести лишь при условии погашения записи об ипотечном кредитовании. Поэтому Департаменту пришлось обратиться в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании произвести госрегистрацию соглашения о расторжении контракта.
Далее Судебная коллегия ВС РФ определением №308-ЭС20-17579 от 22 декабря 2020 г. отменила постановление окружного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции, а также постановление суда апелляционной инстанции, поскольку выводы суда кассационной инстанции противоречат действующему законодательству, а также сделаны без учета норм, изложенных в ч.8.1 ст. 13 214-ФЗ (в редакции 202-ФЗ). Так, возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог ЗУ либо залог права аренды ЗУ, на котором расположен МКД, возведенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается с момента осуществления государственного кадастрового учета данного МКД.
Положения названной части закона применяются в том случае, если ЗУ образован в границах, в которых он, согласно ЖК РФ, переходит в собственность собственников помещений в МКД после регистрации права собственности на эти помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении данного ЗУ подлежит погашению органом регистрации прав автоматически, без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом МКД, построенного с привлечением финансовых вложений участников долевого строительства.
Таким образом, с учетом расторжения договора аренды по соглашению сторон в 2014-м году, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения судебного спора доказательств обращения на основании ст.14 214-ФЗ взыскания на предмет залога, у регистрационного органа не было оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении арендного контракта.
Основания расторжения договора аренды
Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.
Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.
Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)
При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).
Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.
Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?
По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»
Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.
ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.
Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.
Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение
Для арендатора важным является отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок
Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать
Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным . При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкуп а. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
- договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
- договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
- договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.
● земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
