Принудительные причины
Дополнительно имеются возможности для лишения человека права собственности в отношении какого-либо участка принудительным способом. Наиболее часто это происходит в ситуации, когда:
- У гражданина имеется много долгов, поэтому в отношении него открыто исполнительное производство. Это приводит к наложению ареста на его имущество, после чего оно продается на торгах.
- Необходимость в проведении реквизиции, которая используется, если происходят стихийные бедствия или аварии, а это действие предназначено для защиты людей и страны в целом. Данный процесс предполагает уплату выкупной цены, но при этом не требуется получение разрешения от владельца участка на отчуждение.
- Использование земли не по ее назначению, а с нарушением условий законодательства.
- Национализация. Она предполагает, что земли, принадлежащие частным лицам или компаниям, переходят государству на основании определенных законов. Для этого предлагается компенсация стоимости объекта, но проводится процесс без предварительного получения согласия на него со стороны собственников.
Если при принудительном изъятии земли государством владелец не согласен с этим решением, то государственные органы могут подать иск в суд.
Таким образом, существует много оснований, используемых для возникновения прав у граждан или фирм в отношении разных участков земли. Права могут быть разными, так как некоторые представлены правом собственности, а другие – правом бессрочного владения. Любая сделка должна правильно оформляться. Также существуют определенные основания, позволяющие лишить человека его прав. Это может осуществляться добровольно или принудительно.
Сделки об отчуждении ЗУ
Виды гражданско-правовых действий, в результате которых имущество отчуждается от собственника, приобретая нового владельца, определяются в качестве имущественных сделок. Они имеют возмездный характер, как в случае купли-продажи или мены (обмена наделов), так и безвозмездный – дарение участка.
Право собственности на земельный участок возникает при приобретении его по договору купчей – наиболее распространённый вариант имущественной сделки. В данном случае составляется двусторонний договор, в результате которого одна сторона отчуждает ЗУ, принимая от контрагента соразмерную оплату, соответствующую стоимости участка. Право собственности переходит к покупателю в результате:
- оформления гражданского договора;
- проведения взаиморасчётов;
- регистрации имущественной сделки в Росреестре.
Регистрирующий орган вносит в кадастровые учётные записи нового собственника земель, а его право на ЗУ констатируется договором, полученным свидетельством о праве собственности и кадастровым паспортом ЗУ.
Договор мены
При договоре мены юридическая процедура аналогична, за исключением положения о взаиморасчётах. В данном случае взамен отчуждаемых земель, лица получают равноценные (неравноценные) наделы или иную недвижимость. При неравноценном обмене допускается взимание или передача контрагенту доплаты, регулирующей соразмерность имущественных прав сторон.
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92
Дарение отличается от возмездных сделок по существу процедуры. В данном случае недопустимо:
- взимание оплаты или иных ответных услуг;
- выдвижение встречных условий в сторону одаряемого.
Инициатива составления дарственной может принадлежать только дарителю. Одаряемый субъект, вправе принять имущество или отказаться от него. Так как данные сделки наиболее часто подлежат расторжению, их целесообразно оформлять типовым договором, подготовленным и удостоверенным нотариусом. При возмездных сделках нотариальное удостоверение производится по усмотрению сторон.
Только по проведёнии регистрационного учёта дарственной, одаряемый вступает в статус собственника ЗУ, получая соответствующую документацию, свидетельствующую о вступлении в собственность, и кадастровый паспорт. Что делать если нет документов?
В имущественных сделках не могут участвовать земли, переданные в залог или арестованные за неисполнение долговых обязательств.
Что нужно знать о регистрации права собственности на участок
Правительство решило упорядочить ведение учета собственников земли, и для этих целей ввело регистрацию прав на землю. Все данные о наделе фиксируются в Едином Кадастровом Реестре (ЕКР), куда заносятся данные о владельце, площади и местоположении. Только после окончания процедуры регистрации выдается Свидетельство о собственности, которое дает право на совершение любых сделок с землей: совершить продажу, сдачу в субаренду и другие юридически значимые действия, например, возвести жилое или производственное строение. Процедура регистрации земли обязательна, даже если возникло право пожизненного владения земельным участком: он заносится в общероссийский реестр, а в случае смерти владельца земля опять может перейти к прежнему хозяину, обычно таковым является муниципалитет, и опять возникает возможность оформить землю на другого владельца.
Необходимый перечень документов на регистрацию земли
Если вам был выдан соответствующий документ о землепользовании землей до 1998 года (именно с этого года введен Единый Общероссийский Реестр), то эти документы будут действительными и сегодня, и проходить перерегистрацию нет необходимости.
Ну а для других новых владельцев регистрационные действия проходят с предоставлением следующей документации:
- Кадастрового паспорта. Вы его получите после проведения межевания сотрудниками службы реестра, с одновременным оформлением кадастрового плана участка и указанием его площади и адреса;
- Документально оформленное основание для формирования вещных прав: акт передачи, различные договорные обязательства;
- Подачи заявления для прохождения регистрационных действий и оплата государственной пошлины за оказание государственных услуг;
- Предъявляются гражданские паспорта обеих сторон по сделке купли-продажи или доверенность от владельца на совершение регистрационных действий за лицо в договоре.
Важно соблюдать правила предоставления правоустанавливающей документации. Если один или несколько их них будут отсутствовать, регистрацию приостанавливают или вовсе могут отказать (если нет оригиналов)
Ваше заявление будет рассмотрено в течение 30 рабочих дней, а затем получите документ, подтверждающий, что вы являетесь единственным владельцем земли, или его определенной части. Если на оформляемом участке есть любые строения, то обязательным требованием является предоставление оснований для их владения: например, договора строительства или покупки готовых строений.
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- Подробности
- Опубликовано 06.04.2018 02:24
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Данным органом является Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее – карта-план территории);
7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;
8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Также следует отметить тот факт, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Основания для возникновения
Собственниками признаются лица, наделенные специальными полномочиями, которые внесены в кадастр. Полномочия устанавливаются в отношении определенного участка земли, который располагается по конкретному адресу и обладает соответствующими характеристиками. Юридические основания получают в процессе:
- сделки, носящей имущественный характер (к примеру, купля-продажа, дарение и прочее);
- процедура приватизации;
перерегистрация надела с использование законодательно установленной «дачной амнистии»;
- надел передается в результате наследственных правоотношений;
- производится выдел участка из целого массива при помощи процедуры межевания (производится на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение);
- надел выкупается у муниципалитета по стоимости, прописанной в кадастре;
- права владения на участок признаются посредством судебного заседания.
В гражданском и земельном законодательстве регламентируется процедура регистрации прав, которые были получены. Рассматриваемая процедура проводится в местном отделении кадастра и картографии. Лицам выдаются свидетельства, посредством которых подтверждается их право.
Также права собственности на надел могут возникнуть в процессе покупки дома, расположенного на земле. Если земля под домом ранее не была приватизирована – человек имеет возможность обратиться в муниципалитет и приватизировать надел.
Виды права собственности на землю
Право собственности на землю может возникать и передаваться по различным основаниям. В данной статье мы рассмотрим основные виды права собственности на землю.
1. Право собственности на землю, возникшее в результате решения суда
Решение суда может установить право собственности на землю в случаях, когда возникают споры между лицами о праве собственности на земельный участок. После вынесения решения суда, земельный участок может быть передан в собственность одной из сторон спора.
2. Право собственности на землю, возникшее в результате наследования
Право собственности на землю может быть передано наследникам по завещанию или в соответствии с законом о наследовании. После смерти собственника земли, его наследники получают право собственности на земельный участок.
3. Право собственности на землю, предоставленное по решению государственного органа
Государственные органы могут предоставлять право собственности на землю в различных ситуациях. Например, гражданин может получить право собственности на земельный участок в результате приватизации или приобретения у государства.
4. Право собственности на землю, возникшее на основании договора
Право собственности на землю может возникать на основании договора купли-продажи или иного соглашения между лицами. В этом случае право собственности на землю передается от одного лица другому на основании заключенного договора.
5. Право собственности на землю, возникшее на основании сервитута
Сервитут – это ограничение права собственности на землю в пользу другого лица или общества. Право собственности на землю может возникать на основании решения органа, которое устанавливает сервитут. В этом случае собственник земли должен соблюдать определенные правила и ограничения, установленные решением органа.
Таким образом, виды права собственности на землю могут различаться в зависимости от основания и способа возникновения этого права
Важно знать эти особенности, чтобы правильно оформлять документы и совершать сделки с землей
Регистрация прав на земельный участок
Права на земельные участки, возникающие согласно законодательству РФ, подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 2 этого закона говорится: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также ─ государственная регистрация прав) ─ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».Текст статьи дает основание рассматривать факт государственной регистрации прав как признание права на земельный участок государством. Будь то признание права собственности земельного участка или любых иных прав. Из текста этой статьи также следует, что государственная регистрация (переоформление прав на земельные участки) необходима для юридического признания таких событий как прекращение прав на земельные участки и переход права на земельный участок.Оформление прав на земельный участок требует от заявителя представления соответствующего пакета документов.Например, если произошла передача прав на земельный участок, оформление прав собственности земельного участка (регистрации прав, возникших на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан) невозможно без следующих документов:
- заявления о государственной регистрации;
- документа, удостоверяющего личность заявителя;
- договора о передаче земельного участка в собственность гражданина, заключенного с уполномоченным органом.
По собственной инициативе заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины.Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. Но, если, например, требуется регистрация права аренды земельного участка, необходимо представить соответствующий пакет документов:
- заявление о государственной регистрации;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- правоустанавливающий документ;
- нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору, или заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке.
В ряде случаев (например, если арендодателем по договору является юридическое лицо, и целом ряде других) потребуется предоставление дополнительных документов.Отношение к относительному многообразию прав на землю у экспертов разное. Некоторые полагают, что оно порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель и усугубляет противоречия, существующие на рынке земли. Другие (и, наверное, справедливо) полагают, что необходимость наличия в правовом обиходе ограниченных вещных прав – закономерное следствие особенностей земли как объекта недвижимого имущества и невозможности подходить к земельным участкам с мерками исключительно гражданского права.
7 ноября 2014 г.
Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье
Другой комментарий к статье 25 ЗК РФ
Правовое значение комментируемой статьи, несмотря на ее незначительный объем, состоит в том, что она является связующим звеном между основаниями возникновения прав на имущество (в гражданско-правовом смысле) и основаниями возникновения прав на земельные участки (“приземление” указанных гражданско-правовых оснований). Первый и второй пункты комментируемой статьи являются правилами отсылочного характера (к отдельным положениям ЗК РФ и к нормам ГК РФ), тогда как третий пункт – самостоятельная норма материального права.
Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства РФ. Статья 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), основания установления сервитутов (ст. 274 ГК РФ). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании – части третьей ГК РФ.
В настоящее время существенную роль в возникновении прав на земельные участки все еще играют акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель (ст. ст. 28 – 29, 30 – 32, 34, 36, 81 и 82 ЗК РФ), принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. ст. 9 – 11 ЗК РФ. По мере активизации оборота земельных участков, в том числе после массовой скупки в последнее десятилетие земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и выдела в счет земельных долей земельных участков возрастает и роль таких оснований возникновения прав на землю, как договоры и иные сделки (ст. ст. 22, 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ, ст. ст. 8, 9 и 10 Закона N 101-ФЗ).
Права на землю возникают также на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право собственности или пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (ст. 11 Закона N 101-ФЗ, п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Права на земельные участки возникают из судебного решения, установившего право на земельный участок (п. 3 ст. 274 ГК РФ; ст. 59 ЗК РФ).
Наконец, право собственности на земельный участок возникает и в силу приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Вопросы государственной регистрации сделок с земельными участками регулируются с учетом положений ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 3 ст. 25 ЗК РФ не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Данное положение введено законодателем с целью исключения имущественных споров, которые наблюдались в странах Восточной Европы и Прибалтики в 90-е гг. XX в.
Причины для прекращения
Случаи, когда владелец ЗУ утрачивает права на указанное имущество, зафиксированы в законе. Согласно ст.44 ЗК РФ, правомочия по владению, пользованию и распоряжению на земельный участок нивелируются, если:
- он является предметом гражданско-правовой сделки;
- хозяин отказался от него в добровольном порядке.
- имеют место альтернативные основания прекращения права собственности на ЗУ, перечисленные в правовых актах (когда, например, у недобросовестного хозяина надел изымается принудительно).
Общие критерии утраты прав на природный ресурс также зафиксированы на законодательном уровне. Согласно ст.236 ГК РФ, собственник земли может отказаться от нее по собственной инициативе.
Добровольный отказ от правомочия владения, пользования и распоряжения ЗУ
Юридически отказ от собственности на ЗУ по собственной инициативе включает утрату права бессрочно пользоваться и пожизненно владеть земельной территорией. Основания и условия отказа от прав регулируется ст. 53 ЗК РФ.
Этапы процедуры
Для освобождения от бремени по содержанию надела его владельцу следует:
- составить заявление (установленного образца) об отказе от прав на ЗУ;
- обратиться с ним в госструктуру, ответственную за регистрацию прав на недвижимое имущество.
Дополнительно заинтересованному лицу необходимо представить:
- паспорт собственника;
- ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию юрлица;
- правоустанавливающий документ на природный ресурс (договор, свидетельство, судебное решение и прочее) или решение администрации о предоставлении земли;
- кадастровый паспорт;
- бумаги, подтверждающие наличие на участке построек и сооружений (если таковые имеются).
Нюансы составления заявления
Владелец ЗУ вправе написать заявление от руки или с использованием компьютерной техники.
В документе необходимо указать:
- наименование/реквизиты структурного подразделения регистрирующего органа (Росреестр);
- ФИО, контактные данные заинтересованного лица;
- идентификационные характеристики участка земли (площадь, кадастровый номер и прочее);
- перечень прилагаемых бумаг.
На заявлении ставится подпись и дата составления. Для совершения регистрационных действий в отношении ЗУ можно обратиться не только в Росреестр, но и в МФЦ.
Сотрудник госучреждения в течение 5 рабочих дней с даты внесения записи о прекращении прав на природный ресурс в ЕГРН, обязан проинформировать об удовлетворении указанного заявления не только заинтересованное лицо, но и орган власти, в ведении которого будет находиться земельный надел.
Отказ от владения на ЗУ в принудительном порядке
Гражданское законодательство предусматривает случаи, когда земельные участки изымаются из личного владения собственников помимо их воли. Если, например, хозяин ЗУ использует природный ресурс нерационально или не по назначению, то он может лишиться его по инициативе государства.
В перечень оснований для принудительного отказа от надела входят такие правовые институты как реквизиция (возмездное изъятие) и конфискация (безвозмездное изъятие).
Правомочие владения, пользования и распоряжения земельной территорией может быть утрачено, если органы власти приняли решение о том, что она будет использоваться для государственных и муниципальных нужд. Изъятие ЗУ из собственности конкретного лица компенсируется в соразмерной форме.
Принудительное прекращение проходит в определенном порядке:
- Установление права для принудительного прекращения прав владения.
- Поиск владельца земельного участка посредством запросов в реестр, архивы и прочие инстанции. Или размещение информации о поиске на порталах и других СМИ. Если собственник не обнаружен, на основании заявления ответственной инстанции суд признает право собственности на надел за государством.
- Местная администрация принимает решение об изъятии земли. В течение 10 дней информация доводится до владельца и придается гласности: на официальном ресурсе, в реестре. Решение имеет силу в течение 3-х лет.
- Далее за 60 дней до последующей процедуры проводится оценка стоимости надела.
- Договор об изъятии направляется владельцу, который вправе его не подписывать. Но по истечении 90 дней орган, ответственный за решение вопроса, может подать иск для вынесения судебного решения.
Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности
Форма торгов — конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе — участник, предложивший лучшие условия.
Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67.
В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы:
- извещение о торгах;
- формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе;
- подача и изучение заявок на участие;
- непосредственно проведение торгов;
- заключение договора по результатам.
В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно-правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физлицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.
В Правилах прописаны:
- требования, которым должны отвечать участники;
- условия допуска к участию;
- документация, обязательная для предъявления претендентом на участие в конкурсе или аукционе;
