Основные риски
Можно потратить время и деньги, а в результате так и не стать победителем аукциона. Просто найдётся человек, который предложит большую цену и землю продадут ему. «Земля может просто не достаться тому заявителю, который тратил деньги на формирование и подготовку участка, в том числе и её освоение», – подтверждает гендиректор и кадастровый инженер ООО «ГРАУНД ХАУС» Марина Красавина.
Ещё одна проблема: государственные ограничения. Закон устанавливает, что без торгов разрешается покупать землю для ИЖС только в черте населённых пунктов, дачного или фермерского хозяйства. Согласитесь внутри крупных городов или дачных посёлков сложно будет найти неучтённый участок или землю, которую государство готово отдать под ИЖС, а не под коммерческие цели. Но в регионах такое вполне возможно.
Чтобы сэкономить многие сначала арендуют участок, строят дом, а затем выкупают в собственность за мизерный процент от кадастровой стоимости. Такие схемы официально разрешены государством даже без торгов. Но только при одном условии: если арендатор готов вложить деньги в капитальное строительство. Землю реально купить в этом случае по 1,5-15% кадастровой стоимости.
Однако, к примеру, в Свердловской области такие сделки недавно обернулись скандалом. После выкупа участка арендаторами местные власти пошли на попятную и начали через суд требовать признания договоров недействительными. Причина: не возведённые капитальные дома на участках (арендаторы ограничились формальным выполнением требований и построили абы что для выкупа по сниженной цене).
Проблемы могут возникнуть и если на проданной земле окажется постройка, на которую начнут претендовать другие люди или государство. Всё это, увы, реальные риски при выкупе участков под ИЖС у местных властей. Чтобы их избежать, лучше проконсультироваться с юристом и детально изучить историю выбранного надела и строений на нём.
Документы и условия аренды с последующим выкупом
Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.
Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.
Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.
Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:
- кадастровый паспорт;
- межевой план земельного участка;
- заявление с указанием цели использования земли.
Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.
В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:
- документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
- официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.
Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.
Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.
При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.
В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.
Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.
Как купить участок?
Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).
При покупке земли под ИЖС у собственника:
- Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
- Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
- Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
- Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
- Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.
После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.
Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.
Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.
Выкуп земельного участка: когда это возможно
Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.
Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:
- Отсутствие ограничений на покупку земли.
- Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
- Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
- Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.
Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли
Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.
Что касается способа покупки, то их 2:
- Через аукцион, участвуя в торгах.
- Без проведения торгов.
Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.
Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:
- Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
- Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
- На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
- Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.
Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.
Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.
Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.
Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.
Третий шаг
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные – электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Электроснабжение
Что бы понять возможность подключения нужно узнать наличие разрешений на подключение, технических условий и выделенных лимитов потребления.
Проверить срок действия этих документов, т.к если срок их действия закончился, то не факт что их продлят. Например, если по электроснабжению не был заключён и оплачен договор присоединения, то технические условия могут просто не продлить, сославшись на отсутствие технической возможности и участок останется без электричества, или эту проблему нужно будет решать другим способом, который потребует значительных затрат.
Газоснабжение
Как уже упоминалось основное это электричество и газ. Конечно можно отапливаться и углём, но всё таки это вчерашний день, к тому же невозможность автоматизации отопления и грязь от угля и щлака – это большой минус и неудобство. Поэтому нужно убедиться, есть ли возможность подключения к газу. Для этого должны быть Технические условия на строительство газопровода и подтверждение возможности использования газа (лимиты).
Водоснабжение
Лучше чтобы водоснабжение было центральным (от сетей Горводоканала или общей скважины с системой подготовки (очистки) воды). Можно конечно сделать свою скважину, но по закону она должна лицензироваться, иметь защитную зону, в которой запрещена любая деятельность, и нужна система очистки воды. Всё это стоит дорого и требует немало времени для организации и последующей эксплуатации.
Важные этапы после покупки земельного участка
1. Изучаем земельный участок
Перед началом строительства необходимо тщательно изучить участок и его особенности
Стоит обратить внимание на геологическую и гидрогеологическую ситуацию, наличие коммуникаций, налаженность дорожной инфраструктуры и другие факторы, влияющие на возможность строительства
2. Зонирование и генплан
Ознакомьтесь с зонированием территории и уточните, для каких целей предназначен приобретенный участок. Это позволит определить, какие виды разрешенных строительных работ допустимы. Также оцените генплан населенного пункта, чтобы иметь представление о планируемой инфраструктуре.
3. Получение разрешений
Для начала строительства необходимо оформить проект дома, получить разрешение на строительство и разработать градостроительную документацию (ГПЗУ). Данные документы должны соответствовать требованиям местных органов власти и комитетов по градостроительству и архитектуре.
4. Подача уведомлений и налоги
Важно оформить уведомления о начале и окончании строительства, а также уведомление о присвоении адреса объекту недвижимости
Обратите внимание на налоговые обязательства, связанные с покупкой участка под ИЖС, и подстрахуйтесь от возможных рисков, связанных с уплатой налогов
5. Межевание и проектирование
Перед началом строительства рекомендуется провести межевание участка, чтобы четко определить его границы. Также необходимо разработать проект дома с учетом местных строительных норм и требований, а также согласовать его с соответствующими органами власти.
7. Оформление документов на себя
После покупки участка необходимо оформить документы на себя. Переведите земельный участок в налоговый кадастр и уведомите о покупке соответствующие органы власти. Если вы осуществляли покупку через ипотеку, обратитесь к банку с просьбой о переводе земельного участка на вас.
8. Оформление свидетельства о собственности
Важным этапом после покупки земельного участка является оформление свидетельства о собственности. Для этого необходимо предоставить все необходимые документы в регистрационную палату и оплатить соответствующую государственную пошлину.
9. Учесть сроки и риски!
Учтите, что все описанные действия требуют времени и снабжены определенными рисками. Постарайтесь запланировать сроки выполнения каждого этапа и подготовьтесь к возможным задержкам и сложностям. Рисками могут быть проблемы с документацией, строительные или экономические риски, а также проблемы с соседями или коммуникациями.
10. Подстраховать себя
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости, который поможет вам принять все необходимые меры и подстраховаться от возможных проблем. Не стесняйтесь задавать все вопросы, связанные с оформлением и использованием земельного участка.
Важно помнить, что каждый земельный участок и каждый случай покупки могут иметь свои особенности и требования, поэтому всегда стоит обратиться к юристам и специалистам соответствующих областей для получения детальных рекомендаций и консультаций
Порядок постановки на учет
Процедура регистрации включает в себя три основных этапа:
- Подготовка документов.
- Постановление на учет в ГКН.
- Регистрация в УФРС.
Этот порядок будет актуальным и для физических, и для юридических лиц. Итак, давайте рассмотрим каждый из них более детально.
Сбор необходимых документов
Перед тем, как поставить участок на кадастровый учет, необходимо подготовить соответствующий пакет документов:
- Паспорт и ИНН.
- Правоустанавливающий документ (договор дарения, купли-продажи, бессрочного пользования).
- План межевания.
- Разрешение совершить постановку на учет арендованной земли (выдается Министерством имущественных отношений).
- Чек об оплате государственной пошлины.
Важно, чтобы были оригиналы и копии всех документов. Также данный перечень понадобится и при регистрации земли в Росреестре
Внимание! Если в процедуре регистрации участвует несовершеннолетний субъект, необходимо также будет получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Процедура постановки на учет
После того, как все документы будут готовы, нужно:
- Обратиться в Кадастровую палату. Чтобы избежать долгих очередей, рекомендовано записаться на прием к сотруднику заранее.
- Заполнить заявление по предоставленному образцу.
- Оплатить госпошлину. После того, как заявление будет подано, работник ГКН предоставит квитанцию с реквизитами и суммой, которую нужно оплатить.
- Передать заявление и подготовленные документы сотруднику госслужбы.
- Получить расписку о принятии документов.
- Прийти в назначенный день и получить кадастровый паспорт на земельный участок.
Если все документы в порядке, то процедура постановки на учет будет длиться примерно 15-20 дней. При обнаружении недочетов или нарушений регистрация может занять до полугода.
Регистрация участка в УФРС
Согласно нормам ФЗ №25, владелец земельного участка после постановления на кадастровый учет должен зарегистрировать документацию в Росреестре. Для этого необходимо:
- Написать заявление и подготовить сопутствующий пакет документов (паспорт, идентификационный код, правоустанавливающие документы, техническая документация на землю).
- Оплатить государственную пошлину по полученной квитанции.
- Передать все бумаги сотруднику Росреестра. Во время принятия документов заявителю обязательно вручается расписка с перечнем документов.
- Получить выписку из ЕГРП. Для этого нужно будет предоставить паспорт и расписку.
Длительность регистрации – 2 недели. Процесс может затянуться в случае, если в переданных бумагах будут обнаружены ошибки или несоответствия.
Сама по себе постановка на учет – это простая процедура, не требующая особых знаний в данной правовой сфере. Большая часть времени, как правило, уходит на подготовку сопутствующих документов, к примеру, межевого и кадастрового планов и т.д. Чтобы сэкономить время регистрации и получить желаемый результат с минимальными затратами, стоит обратиться за помощью к специализированному юристу.
Регистрация сделки и получение документов
После покупки земельного участка под ИЖС, важно знать какие действия необходимо предпринять для оформления сделки и получения всех необходимых документов. В этом разделе мы рассмотрим порядок действий, которые следует выполнить после покупки земельного участка
1. Подготовка документов
После покупки участка, необходимо оформить договор купли-продажи. Для этого вам понадобится следующий пакет документов:
- Паспорт покупателя и продавца;
- Свидетельство о регистрации продавца и покупателя по месту жительства;
- Свидетельство на участок (если оно было получено продавцом);
- Кадастровый паспорт на участок;
- Правоустанавливающий документ на участок;
- Документы на сделку (договор купли-продажи, акт приема-сдачи, доверенность).
2. Регистрация сделки
После подготовки необходимых документов, следует обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для оформления регистрации сделки. По истечении нескольких недель, вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
3. Налоги и вычеты
После оформления сделки и получения свидетельства о государственной регистрации, вам необходимо учесть налоговые аспекты покупки земельного участка. Если вы являетесь налоговым резидентом России и у вас есть документы, подтверждающие расходы на строительство или покупку жилья, вы можете воспользоваться вычетом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже участка.
4. Планирование застройки и обустройства участка
После получения свидетельства о государственной регистрации и учета налоговых аспектов, вы можете приступить к планировке и обустройству вашего участка под ИЖС.
Также рекомендуется провести межевание участка для уточнения его границ и разметки места строительства.
5. Начало строительства
После подготовки и обустройства участка, вы можете приступить к строительству дома
Важно учесть все нормативные требования и планировку, чтобы ваше строительство соответствовало установленным стандартам
Весь процесс от покупки земельного участка до строительства дома может быть достаточно сложным и требовать определенных знаний и навыков. Поэтому необходимо внимательно изучить все требования и порядок действий, чтобы минимизировать риски и подстраховаться от возможных проблем.
Не забудьте также, что в некоторых случаях могут предусматриваться льготы и особенности для земельных участков под ИЖС, поэтому важно изучить актуальные законы и правила
Разработка проекта индивидуального жилого дома
- Изучите зоны и нюансы земли
- Подготовка документов для оформления сделки
- Получение свидетельства о праве собственности на участок
- Оформить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
- Планирование дома и обустройства участка
- Подстраховать себя от рисков
- Ипотека и льготы при покупке земельного участка
- Налоги и вычеты при строительстве жилого дома
- Рекомендации по получению вычета по НДФЛ
- Знать о сроках и обязательствах
- Частые вопросы и ответы по ИЖС
- Плюсы и минусы покупки земли в СНТ
- Подготовка к началу строительства
- Риски при покупке и продаже земельных участков
- Важные моменты при оформлении документов
Перед началом строительства изучите опытных риелторов
Получение ипотеки для постройки дома
Возвращение налогов при получении вычетов
Назначение земли
Земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) – участок в черте города или дачных хозяйств, у которого одно назначение: капитальное строительство дома для проживания. У такой земли должен быть свой кадастровый номер, а в выписке ЕГРН в разделе «вид разрешённого использования» должно стоять: «ИЖС».
На таком участке разрешается:
- построить трёхэтажный дом до 1500 м² (дом до 500 м² строится с уведомлением местных органов власти, а более 500 – с получением разрешения);
- вести садовое или огородное хозяйство;
- жить и регистрироваться одной семьёй;
- пристраивать бани, бытовки, теплицы, гаражи без разрешений местных органов, но с соблюдением определённой законом дистанции от дороги, жилых помещений.
Стоимость оформления и госпошлина в 2017 году
Согласно Статье 333.24 Налогового кодекса РФ, владелец земельного участка, который оформляет право собственности на имущественный объект, реализуемый под ИЖС, ведение личного хозяйства и садоводства, должен заплатить госпошлину в размере 200 рублей. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.
Сроки проведения регистрационных действий составляют в среднем – до 10 рабочих дней.
По итогу завершения всех процедур, новый собственник регистрирует свое право полноценного владения и распоряжения участком. Подтверждением данных действий будет являться Свидетельство о праве собственности на земельный надел. С этого момента полноправный владелец может приступать к планированию будущих строительных работ на участке.
Если нужно оформить землю под домом
В данном случае, поскольку ДНП и участок не приватизированы, считается, что имущество используется незаконно, и сделка невозможна. Если есть документы на землю, владелец может ошибочно считать, что этого достаточно, и не интересоваться регистрацией земли непосредственно под домом. Это неотъемлемая часть дома (квартиры).
Чтобы получить документы на землю и земельный кадастр, необходимо организовать топографические карты, топографические оттиски и топографические работы, определяющие границы с соседними участками.
На основании этой информации человек получает техническую выписку и подает документ в Кадастровое агентство, сопровождая его доказательствами, подтверждающими оплату государственной пошлины. После этого сертификат подтверждает право собственности владельца недвижимости.
Как купить участок у местной администрации под ИЖС: порядок действий
Какие процедуры предстоят потенциальному покупателю земли, находящейся в муниципальном ведомстве? С чего начать работу? Рассмотрим этот алгоритм поэтапно.
Этап 1. Обратиться в местные органы власти с документально оформленным прошением предоставить возможность выкупа земельного надела. В заявлении должны указываться конкретные цели приобретения участка, для чего его планируется задействовать. Нужно озвучить желаемые параметры земельного надела, который на этом этапе пока еще является неопределенным
В запросе важно подчеркнуть и приемлемый способ приобретения
Этап 2. Нужно быть готовым, что рассмотрение запроса в муниципалитете будет процессом небыстрым. Финальное решение принимает глава администрации в виде постановления
Важно заметить, что далеко не всегда запросы граждан удовлетворяются – по ряду причин, например, в случае отсутствия подходящего земельного надела, в покупке могут отказать. Вместе с тем, граждане вправе оспаривать этот отказ в судебном порядке
Этап 3. Если запрос продажи земельного надела одобрен местными властями, в компетенции последних – установить стоимость, в зависимости от способа реализации (с аукциона, без торгов). Остановимся на рассмотрении первого варианта.
Этап 4. Торги должны проводиться по итогу решения местного муниципалитета. В подготовке к аукциону местные власти формируют стартовую цену участка, презентуют его технические параметры. Устанавливается дата и место время проведения торгов, особенности сделки. Объявление о проведении аукциона публикуется в местном печатном СМИ.
Этап 5. По итогу проведения аукциона победитель (реальный покупатель земельного объекта) согласовывает порядок оплаты и готовит соответствующие документы для согласования с архитектурным ведомством, кадастровыми инженерами.
Этап 6. Заключение сделки купли-продажи с местной администрацией и оплата суммы полной стоимости земельного объекта.
Этап 7. На основании экспертиз и резолюций архитектурной инспекции, а также актов инженеров Кадастровой палаты по поводу возможности целевого использования участка под запросы покупателя, владелец участка может приступать к строительным действиям.
Где искать участок
Если не обращаться за помощью к посредникам, то найти участок можно в зоне открытого доступа: в интернете либо при личном поиске прямо на месте.
Обратите внимание на:
- Публичную Кадастровую карту РФ: rosreestrmap.ru. На карте представлены участки с кадастровыми номерами. Отображаются только наделы, по которым проведено межевание с 2006 года, но не позднее 1-2 месяцев назад. Узнав номер интересного участка, можно запросить о нём информацию в ЕГРН, а затем уже общаться с владельцами напрямую.
- Сайты местных властей (сел, поселков, городов), а также министерств и фондов по управлению госимуществом области. На них часто предлагаются земли под промышленные объекты, а также публикуются сообщения о возможности приобретения муниципальной или государственной земельной доли (по сути списки участков на продажу).
На сайтах torgi.gov.ru и roseltorg.ru представлены лоты для участников электронных аукционов, у которых есть электронная цифровая подпись.
Земли для ИЖС или ЛПХ через электронные торги не продаются, только через очные и с личным участием заявителя.
Однако на сайт torgi.gov.ru стекается информация о назначенных датах аукционов местных властей со всей России, в том числе по участкам для ИЖС. Вы можете ознакомиться с предложением и даже прочитать образец договора купли-продажи.
ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА
Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены. Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .
При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора. Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.
В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.
Оформление Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Градостроительный план земельного участка определяет разрешенные виды использования участка, его границы, а также требования к планировке и обустройству территории. Он является основным документом, который регулирует строительство и развитие поселка, Садового товарищества (СТ), дачного кооператива (ДК) или иного объекта недвижимости.
Международные принципы Устойчивого развития подразделяют земельные участки на три категории в зависимости от использования:
- Освоенные участки – на подобных участках уже есть дома или промышленные объекты. Перед продажей такого участка необходимо его разделить и получить разрешение на использование намеченных построек. Нужен также целый список подготовительных мер, в том числе и заключение соответствующих экспертов;
- Освоенные участки – местность, которая имеет дома, но строительство ещё не полностью завершено;
- Неосвоенные участки – участки, которые ещё не использовались для строительства домов. В таком случае необходима подготовка со стороны специалистов.
Важные элементы оформления Градостроительного плана земельного участка:
- Оформление Градостроительного плана земельного участка начинать можно почти сразу после оформления документов на перевод участка из землепользования сельскохозяйственного назначения в землепользование и застройку (ГПЗУ).
- Должно быть предусмотрено вместе с документами на землю.
- Необходимо учесть, что процесс подготовки ГПЗУ может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от местоположения и задач, которые должны быть решены экспертами.
- Важными требованиями при оформлении Градостроительного плана земельного участка являются правильное планирование территории, межевание, учет необходимости строительства инженерных коммуникаций, а также учет санитарных норм и требований.
- Проект опытного дома, в случае если такого нет, можно создать самостоятельно или обратится к опытному застройщику.
- Важна также подготовка и оформления паспорта границ своего участка. В том случае, если есть необходимость проведения земельного межевания и необходимость оформления свидетельства о границах земельного участка.
Оформление Градостроительного плана земельного участка является ответственным и сложным процессом, требующим наличия определенных знаний и опыта
Важно также учесть возможные риски и проблемы, связанные с неправильным оформлением документов или неполным выполнением требований законодательства
Пошаговая процедура
Допустим, вы находите на публичной кадастровой карте участок для ИЖС, у которого нет собственника. Необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением. Этот этап называется предварительное согласование. Администрация в течение месяца должна сделать публикацию о том, что участок выставляется на торги – на официальном сайте и в СМИ.
Далее необходимо:
- Получить решение о согласовании участка от администрации (выдаётся в течение месяца).
- Провести межевание и кадастровые работы, если участок бесхозный.
- Подать второе заявление о предоставлении земельного участка.
- Если желающих принять участие в торгах нет, оформить договор купли-продажи с администрацией, а если есть – стать участником аукциона, а затем оформить покупку (в течение 10 дней после подписания протокола торгов или с даты их проведения).
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
При наличии у участка номера, процедура та же, только короче (поскольку кадастровые работы не нужны). В среднем же на процедуру выкупа уйдёт не менее 2-4 месяцев. Для участия в торгах придётся предварительно подать документы, удостоверяющие личность и заплатить задаток (например, 20%). Если не станете победителем, деньги вернут.
