Как происходит предоставление земельного участка в аренду без торгов?

Аренда земли у администрации, если он не выставлен на торги

Физическое или юридическое лицо может подать заявку на аукцион, даже если земля не выставлена на торги. Но в таком случае арендовать можно лишь те земли, которые уже стоят на кадастровом учете.

В настоящей ситуации, порядок получения объекта в аренду следующий:

• выбираем землю, которая уже стоит на кадастровом учете;
• запрашиваем информацию о том, что имущество находится в публичной собственности;
• осматриваем землю, оцениваем, подходит ли она под наши потребности;
• подаем заявление в местную администрацию на проведение аукциона;
• получаем документы на участок;
• вносим задаток и участвуем в торгах;
• в случае победы на аукционе, заключаем с администрацией договор аренды земельного участка.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы никогда не участвовали в подобных аукционах и не знаете, как получить участок в аренду, проконсультируйтесь с нашим юристом

Специалист подробно расскажет, как проходит процедура, на что обратить внимание, какие документы понадобятся и в каких случаях аренда участка невозможна

Работаем по всей РФ0 + активных клиентов ЕЮС0 лет на рынке
Получить консультацию+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Поиск объекта

Как арендовать земельный участок у муниципалитета уже более менее понятно. Но, как найти тот, который стоит на кадастровом учете? Для этого проще всего воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.

Последовательность действий:

находим интересующий населенный пункт;

кликаем по кнопке «слои»;

проставляем в фильтре галочки напротив интересующих параметров;

Здесь же можно получить основную информацию о земельном участке, нажав на кнопку «сформировать запрос».

Для того чтобы узнать, находится ли земля в публичной собственности, необходимо запросить выписку ЕГРН. Если в ней сказано, что сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют, то такая земля принадлежит государству. Но арендовать землю, находящуюся в запасе, невозможно.

Важно! За получение выписки из ЕГРН придется отдать 350 рублей. Если же заявитель является юридическим лицом, то размер платы увеличивается до 700 руб

Подача заявления

Чтобы понять, как оформить договор аренды земельного участка, можно проконсультироваться с юристом. Любой специалист расскажет, что все начинается с подачи заявления.

Заявку подают на имя главы администрации по регламентированной форме. Ее скачивают на официальном сайте муниципалитета или берут у секретаря.

Участие в аукционе

После принятия заявки, администрация высылает заявителю объемный пакет документов, в который входит:

• извещение о дате, месте и времени проведения торгов;
• постановление о проведении аукциона;
• выписка из ЕГРН;
• ситуационный план;
• форма заявления на участие в торгах;
• договор о внесении задатка;
• форма заявки на запрос осмотра объекта;
• примерный образец договора аренды;
• график выплаты аренды;
• акт приема-передачи.

Чтобы стать участником аукциона недостаточно подать заявление. Кроме этого, нужно внести задаток.

Сами торги осуществляют традиционным образом. Начальной стоимостью лота обычно устанавливают сумму 0,5-1,5% от кадастровой стоимости земли.

Обратите внимание! Побеждает в торгах тот, кто предложит самую высокую цену. Если на аукцион зарегистрировался единственный участник, то торги признают несостоявшимися

Заключение арендного договора

Как проходит оформление земельного участка в аренду, пошаговая инструкция поможет потенциальному арендатору понять, как легче пройти все этапы аукциона и выиграть его.

После признания участника торгов победителем, результаты заносят в протокол. Документ составляют в двух идентичных экземплярах. В него включают информацию не только о ходе аукциона, но и конечную стоимость участка, наименование лица, выигравшего конкурс, а также описание земли.

Затем арендодатель направляет потенциальному арендатору проект договора, который последний должен подписать в течение 30 дней. Если он этого не сделает, то организатор торгов имеет право предложить заключение соглашение иному участку аукциона, который предложил наибольшую цену.

Как предоставить земельный участок в аренду без аукциона

Прием заявления о предварительном согласовании

Принять заявление о предварительном согласовании предоставления участка нужно, если он не образован или его границы не уточнены (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Заявление подает заинтересованное лицо.

Заявления рассматриваются последовательно в том порядке, в котором они поступают (п. 4 ст. 39.15 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании или об отказе в нем

Такие решения принимаются, только если участок не образован или его границы не уточнены (пп. 3 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Срок принятия решения по каждому заявлению и направления его заявителю – 30 дней со дня, когда поступило это заявление (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

Отказать в предварительном согласовании следует, если (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ):

• нельзя утвердить схему расположения, приложенную к заявлению;
• нельзя предоставить заявителю земельный участок.

Решение о предварительном согласовании должно содержать подробные сведения о земельном участке и заявителе, а также указание на право заявителя обратиться за кадастровым учетом и регистрацией права государственной или муниципальной собственности на участок (п. п. 9 – 10.1, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Документы для регистрации

Чтобы заинтересованное лицо могло зарегистрировать земельный участок, уполномоченному органу целесообразно предоставить ему правоустанавливающие документы или выписку из реестра государственного (муниципального) имущества, содержащую указание на такие документы.

Заявление о предоставлении участка

Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, если участок образован и его границы не нужно уточнять (пп. 6 п. 1 ст. 39.14).

К заявлению прилагаются (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ):

• документы, подтверждающие право заявителя на аренду земли без аукциона;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность, протокол об избрании директора и т.п.);
• заверенный перевод документов заявителя – иностранного юрлица.

Заявление нужно вернуть в течение 10 дней, если оно не содержит обязательных сведений или к нему не приложены обязательные документы (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Решение о предоставлении участка или отказе

В течение 30 дней со дня, когда поступило заявление, нужно принять решение о предоставлении участка в аренду или об отказе в предоставлении и направить его заявителю (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Отказать в предоставлении участка нужно, в частности, если:

• заявитель не имеет права на предоставление участка без аукциона;
• участок изъят для государственных или муниципальных нужд;
• участок предоставлен на праве постоянного пользования, кроме случая, когда он предоставлен самому заявителю;
• на участке есть чужое здание, кроме случая, если под сооружение установлен сервитут;
• участок является предметом аукциона.

Все основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ.

Решение об отказе должно содержать причину отказа.

Решение о предоставлении нужно направить заявителю вместе с проектом договора в течение 30 дней со дня, кода поступило заявление.

Проект договора

В проекте договора арендную плату нужно определять в порядке, установленном Правительством РФ, уполномоченным органом субъекта РФ, органом местного самоуправления, в зависимости от вида собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

В некоторых случаях в проект нужно включать особые условия. Так, например, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должна быть возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок расположен в границах береговой полосы общего пользования, то в договоре нужно указать, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к этой береговой полосе и водному объекту (п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ).

Прочие ограничения также названы в ст. 39.8 ЗК РФ.

В договор нельзя включать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут дополнительные расходы арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка. Все ограничения срока аренды названы в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

В остальном договор должен соответствовать общим требованиям к аренде, установленным в Гражданском кодексе РФ.

Направление проекта договора и решения о предоставлении

Проект договора и решение нужно направить по адресу, указанному в заявлении о предоставлении участка, либо выдать их на руки (п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ).

У заявителя есть 30 дней на то, чтобы вернуть подписанный договор либо протокол разногласий. Если заявитель уклоняется от подписания договора, вы можете понудить его через суд. На это указано в п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.

Способы получения земли в аренду

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ взять в пользование земельный участок в администрации можно с помощью одного из двух способов:

• выиграть аукцион;
• получить надел, не участвуя в торгах.

Участие в аукционе

В общем случае взять в аренду земельный участок можно, заключив договор по результатам проведения торгов.

Аукцион организуется органами власти муниципального образования. На нем предлагается выкупить все не занятые земельные наделы. Земли, выставляемые на аукцион, должны соответствовать двум требованиям:

1. Они должны быть поставлены на учет в кадастровую палату.
2. Не должно быть каких-либо обременений.

Условия проведения торгов и их сроки устанавливаются местными властями. Сведения о проведении аукциона сообщаются через СМИ местного уровня не позже, чем за месяц до его открытия.

Информацию о проведении торгов можно получить на сайте www.torgi.gov.ru. Далее выбрать подпункт меню «Торги» → «Аренда и продажа земельных участков». В настройках поиска лотов указать регион (или иную информацию желаемую информацию).

В торгах принимают участие все лица, заявки которых были приняты администрацией муниципалитета. Арендный договор заключается с участником аукциона, предложившим наибольшую плату за пользование участком.

Получение земли без проведения торгов

Земля может быть оформлена в аренду без участия заявителя в аукционе в случаях, когда это прямо предусмотрено положениями нормативных актов. Их перечень приведен в ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, договор аренды недвижимости без проведения торгов заключается, если:

• организация имеет право арендовать угодье на основании распоряжения Президента РФ, правительства РФ или руководителя региона в составе РФ;
• это следует из характера международных обязательств, которые на себя взяло государство;
• целью получения земли является размещение на ее территории инженерных коммуникаций (ЛЭП, водопровод, газопровод, нефтепровод, линии связи);
• арендуемый участок уже находится в пользовании заявителя на основании предыдущего соглашения;
• земля выделяется садовому или огородническому товариществу, являющемуся некоммерческой организацией (в том числе для строительства домов);
• участок предоставляется гражданину под огород, сад или возведение частного дома;
• территория находится в зоне застройки, а с заявителем подписан договор о ее развитии;
• эта земля необходима официально зарегистрированному казачьему сообществу;
• целью аренды является заготовка сена или выпас скота (за пределами населенных пунктов);
• на этой земле предполагается вести разработку недр;
• территория будет использоваться в качестве охотничьих угодий;
• участок необходим для размещения водохранилища или постройки гидротехнических сооружений;
• данная территория требуется для обеспечения работы компаний, обслуживающих автомобильные и железные дороги;
• угодье нужно для деятельности организации, которая обладает правом на вылов рыбы и других водных биологических ресурсов в промышленных масштабах;
• земля будет использоваться в качестве места размещения оборудования, вырабатывающего атомную энергию, а также как хранилище радиоактивных веществ;
• на этой территории будет осуществляться деятельность научно-технологического центра.

В таких ситуациях соглашение между администрацией муниципального образования и арендатором заключается напрямую. Но скорее всего на это понадобится больше времени, чем при проведении аукциона. Придется подождать, пока будет найден подходящий надел, пригодный для использования в целях, указанных заявителем.

Обращение в суд

Если у заявителя есть основания для обжалования отказа в предоставлении участка на собственность, он может обратиться в суд. В данном случае необходимо подготовить исковое заявление, содержащее данные о заявителе, документы, подтверждающие его право на участок, а также обоснование причин обжалования.

Законодательство в отношении этого вопроса регулируется гражданским кодексом, административным кодексом и другими нормативными актами. Органы муниципальных и законодательных органов власти должны соблюдать законные процедуры при предоставлении участков гражданам.

Если заявитель считает, что его права нарушены незаконным отказом в получении участка на собственность, он может обжаловать данное решение в суде. Для этого необходимо ознакомиться с записями в земельном ведении, дату получения заявления, организации, заключившей договор, а также другие документы, подтверждающие законность их дел.

Подача иска в суд должна быть в письменном виде, содержать все необходимые данные и обоснования прав заявителя. Перед подачей иска необходимо получить консультацию у администрации муниципалитета и ознакомиться с законными процедурами и правами заявителя.

Если заявитель имеет достаточные основания для обжалования отказа, он может получить бессрочное право на использование участка на основе заключенного договора. В ином случае заявитель может обратиться в суд за защитой своих законных прав.

Подготовка к суду

Если обращения заявителя к администрации муниципалитета о получении земельного участка на праве собственности были отклонены, он может обжаловать отказ в судебном порядке на основании законодательства.

Перед подачей иска необходимо подготовиться к суду. Это включает в себя сбор и анализ всех необходимых данных и документов, написание письменного заявления и получение консультации гражданского адвоката по вопросам подготовки исковых материалов.

Для подготовки иска нужны следующие документы: договор с муниципалитетом по отношению к земельному участку, записи о бессрочном пользовании землей, законные основания для отказа в предоставлении участка на праве собственности, иные записи и документы, относящиеся к делу.

В случае получения отказа в предоставлении участка на праве собственности, следует обратить внимание на дату обжалования отказа. Основание для обжалования может быть незаконным решением органов муниципальной власти или нарушением законодательства с их стороны

Подача заявления об обжаловании отказа должна соответствовать требованиям Административного кодекса РФ, а именно указание конкретной причины обжалования, ссылка на законные основания и требование о предоставлении земельного участка на праве собственности.

Важно отметить, что гражданам и организациям, которым необходима земля на праве собственности, должны быть предоставлены равные условия для ее получения. Администрация муниципалитета должна руководствоваться законодательством и действовать на основании законных оснований, если отказывает в предоставлении земельного участка на праве собственности

Проведение судебного заседания

Если после обращения к муниципальным органам и подачи исковых заявлений отказ в предоставлении участка на собственность не был отменен, то заявитель имеет право обжаловать этот отказ в судебном порядке.

Перед проведением судебного заседания заявителю может понадобиться консультация специалиста или юриста для проверки его документов и оценки возможностей обжалования отказа.

В ходе судебного дела заявитель должен предоставить доказательства своих прав на участок земли и обосновать свою позицию с точки зрения законодательства.

Судьи рассмотрят документы, записи о свидетельствах собственности на участок, данные о его ведении и правомерности обращения в органы местного самоуправления для получения земельного участка.

Если суд признает, что отказ в предоставлении участка на собственность был вынесен незаконным или на его основании были другие недопустимые основания, то решение о вынесении решения в пользу заявителя может быть принято. В этом случае органы местного самоуправления должны будут заключить с заявителем договор на бессрочное пользование земельным участком.

Все действия, связанные с отказом в предоставлении участка на собственность или его получением, должны соответствовать законодательству в области земельных отношений и гражданского права.

Ссылка на закон — Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как взять землю без аукциона: порядок процедуры

Арендаторы, у которых заканчивается договор аренды, имеют право продлить срок пользования землей. При этом участок не выставляется на аукцион, а сами граждане проходят облегченную процедуру. Если же гражданин претендует на аренду нового участка, то ему придется пройти все перечисленные ниже пункты.

Поиск свободного участка

В России довольно много земель, которые находятся в собственности государства, но не поставлены на кадастровый учет. Именно среди таких территорий можно выбрать подходящий участок.

Посмотреть карту с занятыми и свободными землями можно на сайте Росреестра. Доступ к кадастровой карте бесплатный. Но в электронной версии нет перечня условных обозначений.

Пользователю потребуется многократно увеличить масштаб, чтобы посмотреть границы участков и их номера. Занятые земли выделены серым цветом.

Составление схемы

Если гражданин определился с тем, где он хочет получить участок, ему необходимо на карте выделить эту зону. Рисовать и чертить можно прямо в электронной версии. Затем страницу с пометками достаточно распечатать.

Доверить составление схемы рекомендуется кадастровому инженеру. Земельные участки на карте имеют разнообразную форму, что связано с особенностями межевания.

Кадастровый инженер правильно очертит нужный участок. А в случае если эту территорию использовать нельзя, подскажет, где еще можно выбрать землю.

Предварительное согласование

После оформления участка на карте, гражданину необходимо обратиться в муниципалитет. Подавать документы нужно в ту администрацию, которая отвечает за район, где находится земельный надел.

Потребуется направить на имя главы муниципалитета:

• заявление о согласовании выделения участка;
• схему участка от кадастрового инженера;
• копию паспорта, включая страницу с регистрацией.

В самой заявке обязательно нужно указать цель аренды земельного участка. Например, под ИЖС или садоводство. Это повлияет на установление арендной платы.

Так как свободные территории не имеют кадастрового номера, для удобства проверки местности указывается кадастровый квартал, в который они входят.

Решение о выделении земельного надела выносится в течение месяца. После этого можно приступать к оформлению кадастрового паспорта.

Постановка на учет

Будущий арендатор самостоятельно должен поставить участок на учет. Расходы также оплачивает инициатор. Для этого потребуется помощь кадастрового инженера.

Специалист проведет межевание на основе утвержденной схемы, а затем поставит территорию на кадастровый учет и оформит паспорт.

Подать заявление на право предоставления аренды можно только на землю с кадастровым номером. Поэтому продление уже существующего договора аренды начинается только с этого этапа. В муниципалитет отправляется заявка на аренду.

При себе необходимо иметь:

• собственный паспорт (или иной документ, подтверждающий личность иностранца или лица без гражданства);
• кадастровый паспорт участка;
• постановление о согласовании схемы (не обязательно, но сотрудники могут запросить всю “переписку”).

Если нет никаких споров, то заявление регистрируется. После чего начинается создание договора аренды.

Заключение договора

Проект договора аренды присылается заявителю по почте в 3 экземплярах. В течение месяца со дня подачи заявления гражданин должен подписать все 3 договора.

Один комплект он оставляет себе, второй — отправляет назад в администрацию, а третий нужен для регистрации сделки.

В договоре указывается размер арендной платы, который не обсуждается на предыдущих шагах. А также прописаны способы внесения платежей. Обычно арендатор сразу же должен оплатить пользование землей на полгода вперед.

Регистрация

С договором об аренде и паспортом арендатор должен обратиться в течение 10 дней в Росреестр для регистрации сделки.

Также потребуется оплатить пошлину за регистрацию договора:

• 2000 рублей для физ.лица;
• 22000 рублей для организации.

После посещения Росреестра официально вступает в силу договор аренды.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

2. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Аренда земли у муниципалитета через аукцион

Для того чтобы стать участником аукциона, достаточно подать заявку и внести задаток. Но подача заявления еще не гарантирует того, что муниципалитет заключит договор аренды именно с заявителем.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы оформить аренду земли, можно воспользоваться нижепредставленной пошаговой инструкцией.

1. Находим подходящий объект, выставленный на аукцион. Быстрее всего это можно сделать прямо на публичной кадастровой карте. Для этого необходимо отметить галочкой пункт «Земельные участки, выставленные на аукцион».
2. При необходимости, осматриваем предмет сделки. Осмотр производится по письменному извещению потенциального арендодателя. После его получения, в течение 2 дней, заинтересованному лицу направляют письмо, в котором будет указана дата и время осмотра. Плата за проведение процедуры не взимается.
3. Готовим пакет документов. Он включает в себя заявку, копию гражданского идентификатора личности, бумаги, которыми можно подтвердить внесение задатка.
4. Проверяем, допустят ли заявителя к аукциону. Отказать могут, если человек не представил необходимые документы или подал ложные сведения, если он не внес задаток или не вправе участвовать в торгах в соответствии с действующим российским законодательством.
5. Подаем заявку. Сделать это можно только в срок, указанный в извещении при предъявлении паспорта. Участник имеет право подать только одно заявление по унифицированной форме.
6. Вносим задаток. Для этого необходимо осуществить платеж на расчетный счет, указанный в извещении.
7. Принимаем участие в аукционе. Выигрывает в нем тот, кто предложит наибольшую цену. В некоторых случаях, например, если подана одна заявка, торги признают несостоявшимися.

Важно! С победителем аукциона заключают арендный договор. Арендодатель присылает арендатору 3 идентичных экземпляра соглашения

Их необходимо подписать в течение 10 дней после получения.

Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье   уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Заключение эксперта

Если возникла необходимость арендовать земельный участок, то потенциальный арендодатель может обратить внимание на земли находящиеся в частной собственности либо в государственной. Заключить договор аренды участка земли с частником гораздо легче

Что касается муниципальной собственности, то для ее получения придется поучаствовать в торгах. Землю без аукциона предоставляют только крестьянско-ферменским хозяйствам, а также лицам, относящимся к категории льготников

Заключить договор аренды участка земли с частником гораздо легче. Что касается муниципальной собственности, то для ее получения придется поучаствовать в торгах. Землю без аукциона предоставляют только крестьянско-ферменским хозяйствам, а также лицам, относящимся к категории льготников.

Публикуем только проверенную информацию

Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.