Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации

Для каких целей можно взять землю в аренду с последующим выкупом

Аренду землевладения в некоторых случаях могут сопровождать торги, подразумевающие проведение аукциона, в результате которого надел переходит тому, чья предложенная сумма выкупа будет выше. Обычно проведение торгов актуально в отношении землевладений с нецелевым использованием. Например, это может быть аренда сельскохозяйственных участков для ИЖС.

Помните, что арендовать надел с дальнейшим выкупом без проведения аукциона, можно при землепользовании в определенных целях, предусмотренных государственными органами:

• оформление аренды сельскохозяйственной земли. Государством допускается аренда с дальнейшим выкупом без проведения аукциона при условии, что на участке намечается постройка сельскохозяйственного поселения или организация КФХ;
• аренда землевладения для индивидуального жилищного строительства или возведения многоэтажки. Постройка многоэтажных домов, как правило, осуществляется на основании соглашения, согласно которому можно впоследствии приобрести надел;
• осуществление социальной застройки. Постройка дошкольных и общеобразовательных учреждений, а также прочих объектов, направленных на удовлетворение социальных нужд. Если вы хотите получить землю в аренду для одной из перечисленных целей, обратитесь к местной администрации за предварительным согласованием, исполнением межевальных работ и регистрацией.

Далее подготовьте заявление в отношении аренды надела у муниципальных органов без проведения аукциона. После этого в региональных СМИ публикуется сообщение о планировании аренды надела. При условии, что через месяц после этого не появилось прочих претендентов на участок, оформите договор об аренде землевладения с последующим выкупом.

Условия и ограничения при выкупе земли

Для получения земельного участка ЛПХ или ИЖС из аренды в собственность в 2024 году необходимо ознакомиться со всеми условиями и ограничениями, которые предусмотрены законодательством. Оформление выкупа земли требует соответствия определенным правилам, которые детально регламентируют процедуру и порядок оформления. В случае несоблюдения этих условий возможны отклонения и отказ в выкупе земли.

Основные условия и ограничения при выкупе земельного участка из аренды в собственность включают:

1. Наличие действующего договора аренды. Выкуп земли возможен только для арендованных участков, поэтому перед началом процедуры необходимо убедиться в наличии заключенного и действующего договора аренды земли.
2. Соблюдение срока аренды. Для осуществления выкупа земли необходимо, чтобы срок аренды участка не истек или истекал не позднее 2024 года. Если срок аренды истек или истекнет после 2024 года, выкуп земли невозможен.
3. Наличие права собственности на дом или строение на земельном участке. Для того чтобы выкупить землю, на участке должен быть построен и зарегистрирован дом или иное строение в собственности. Без наличия такого объекта выкуп земли невозможен.
4. Получение справки об отсутствии задолженностей. Арендатор должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие задолженностей перед государством или местными органами власти. В случае наличия задолженности выкуп земли может быть отклонен.

Оформление выкупа земли также предусматривает прохождение определенных процедур и предоставление необходимых документов. Поэтому рекомендуется обратиться к специалистам или консультантам, которые подробно расскажут о процессе выкупа и помогут сделать все необходимые действия.

Аренда земли у государства под строительство

Зачастую целью аренды государственной земли является строительство объектов недвижимости. При этом законодатель определил первоочередное право на аренду собственникам, имеющим на участке какие-либо строения.

Строительство на государственной земле с согласованием работ с органами власти включает следующие этапы:

— поиск подходящего участка;— уведомление муниципалитета о строительстве и получение согласия от него;— проведение кадастровых работ (за счет подрядчика);— регистрация участка в качестве кадастрового объекта;— подписание договора аренды (если прямо не оговорен срок, то аренда оформляется на срок работ по возведению объекта).

Если срок аренды истек, а здание до конца не построено, арендатор теряет первоочередное право на землю. Кроме того, местная администрация может выступить за расторжение имеющегося договора и не продлевать его.

Аренда участка земли у государства с согласованием предполагает возможность выкупа объекта и оформление его в собственность. Конечно, это не касается особых наделов, например, заповедных или стратегических зон, земли общего пользования.

Гораздо реже, но все же встречается строительство объектов недвижимости на земле муниципалитета без согласования. Здесь обязательно проводится аукцион.

Выкупная стоимость

Стоимость предмета договора, является одним из существенных условий сделки. Выделяют два способа установления цены выкупа:

1. Исчисление стоимости в процентном отношении от указанной в кадастровом перечне. Такой вариант применим в случае, если объектом купли-продажи выступает возведенное строение.
2. Определение цены исходя из усредненной величины других территорий, располагающихся поблизости. Такой вариант применим для земельных участков.

Выкупная стоимость территории формируется также с учетом действующих цен и региона расположения объекта, а также его качества и характеристик. За единицу расчета принимается стоимость участков в конкретном регионе страны. В то же время итоговая цена может несколько отличаться от аналогов. Например, она может достигать только шестидесяти процентов от изначальной, по причине ухудшения качества участка, произошедшего естественным путем.

Для некоторых категорий потенциальных покупателей установлены ограничения увеличения выкупной цены.

Например, лица пенсионного возраста, либо имеющие группу инвалидности, могут приобрести участок в пределах половины его изначальной стоимости, а в случае отнесения территории к другой категории верхний предел составит восемьдесят процентов. При этом минимальная выкупная стоимость земельного участка у государства, например, у администрации района, не может быть меньше двух с половиной процентов от изначальной.

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

• стать собственниками наделов;
• получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

Аукционы по аренде

Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается.  Ранее размер определялся на основании:

• результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
• ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
• кадастровой стоимости конкретного надела;
• рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015-го года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион земельных участков под ИЖС проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю

Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2021 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах. На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли

Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

Порядок выкупа

Процесс оформления выкупа участка регламентирован законодательством страны. Для этого необходимо:

1. Подготовить нужный пакет бумаг.
2. Написать заявление в местную администрацию.
3. Региональный муниципалитет рассматривает полученное заявление и дает письменный ответ о возможности выкупа участка.
4. На основании положительного решения администрации населенного пункта подписывается соглашение о купле-продаже данного земельного надела.
5. Покупатель, который является бывшим арендодателем, вносит плату за приобретенный участок.
6. После этого данная сделка регистрируется в уполномоченных органах Росреестра.
7. После регистрации выдается выписка о праве собственности, где владельцем является бывший арендатор.

В связи с тем, что земельные участки первоначально принадлежат государству, оно вправе отказать в выкупе земли в следующих случаях:

• если данный надел относится к категории земель, не подлежащих выкупу;
• предоставлен неполный пакет документов, либо есть неточности или указаны недостоверные данные в них;
• юридическое лицо, желающее приобрести участок, находится в стадии банкротства или ликвидации;
• покупатель не является резидентом страны.

Также возможны и некоторые другие причины для отказа. Если на заявление предоставляется отрицательный ответ, то он должен быть обязательно аргументированным. В случае несогласия заявителя с принятым решением он может попробовать оспорить его в суде.

Нельзя выкупить

Перед тем как обращаться в администрацию, важно знать, какие земли не подлежат выкупу из собственности государства. К ним относятся следующие категории земель:

• используемые или подпадающие под действие государственных или муниципальных программ;
• эксплуатируемые и отнесенные для использования транспортом;
• принадлежащие Министерству обороны страны и используемые в целях охраны государства;
• охраняемые территории для водозаборов, очистных сооружений, прочих нужд муниципалитета;
• изъятые из оборота, их можно выкупить только в случае перевода в другую категорию;
• относящиеся к городским зонам либо зонам поселений;
• охраняемые территории по прочих признакам.

Как проходит процедура

Перевод недвижимости в частную собственность – долгий и кропотливый процесс. Положительный результат зависит от подготовленности человека, который собирается выкупить землю. Среди основных факторов выделим самые важные. 

Куда обратиться

Процедурой занимается владелец недвижимости. Бумаги подают в местную администрацию. Сотрудники предупредят о наличии или отсутствии каких-либо документов, об ограничении в использовании участков. В прошении человек описывает причины приватизации, подчеркивая первоочередное право. 

Заявление в местную администрациюИсточник zen.yandex.com

Документы

В заявлении владельцу указывают о желании выкупа арендованного участка земли. В бумаге обязательно учитывают кадастровые и физические параметры территории. Дополнительно в документе описывают основания для приватизации и сумму залога, которую внесут для осуществления процедуры.

Какие нужны бумагиИсточник o-vode.com

Обязательно нужен действующий договор аренды. Пункт с возможностью выкупа или дополнительное соглашение дает право перевести недвижимость в частную собственность. Минимальные сроки – 3 года, но юристы рекомендуют не менее 5-6 лет. Среди обязательной документации выделяют:

• кадастровый паспорт;
• подтверждение возможности сделки;
• заключение независимой экспертизы о стоимости;
• справки из Единого госреестра об отсутствии ограничения;
• документы заявителей (паспорт, ИНН);
• квитанции об оплате госпошлин.

Чтобы доказать правомерность выкупа, часто требуют дополнительные бумаги. Например, свидетельства о праве собственности или о вступлении в наследство. Приобретение недвижимости оказывает влияние на семейный бюджет, поэтому у физического лица могут попросить согласие супруга. В многодетных семьях нужно подтверждение службы опеки. 

Как доказать правомерность выкупаИсточник blog.sosdocs.com.br

Порядок определения стоимости

Цена участка – фактор, который влияет на возможность покупки. На рынке недвижимости РФ существует 2 варианта определения стоимости имущества:

• Кадастровая. Получают при процентном расчете объекта. Опция уместна для арендаторов с капитальными постройками на территории.
• Рыночный анализ. Средняя стоимость аналогичного участка.

Цена зависит от экономических реалий. Обязательно учитывают физические особенности группы в конкретном регионе. В анализ показателей рынка берут данные квадраты похожей недвижимости.

Если в мегаполисе более 3 млн жителей, то при расчете учитывают ставку в 20% от стоимости в Госкадастре. В небольших городах цена варьируется в пределах 8-24%. В поселках с населением до 500 тысяч человека налог составляет 2-5%. Для выкупа арендуемого вами земельного участка в сельской местности используют 3% от цены, которую получили при помощи экспертной оценки. Объекты федеральной собственности считают по 2,5%.

Кадастровый инженер на работеИсточник geo-grupp.ru

Льготные тарифы

Землю можно выкупить без уплаты стоимости. Льготы работают при использовании территории под личное хозяйство. Поблажки дают при действующем договоре аренды, сроком от 6 лет. Если большая часть периода уже прошла, то арендованный участок забирают безвозмездно.

Бесплатное получение земли возможно семьям, у которых более 3 детей. Льготный тариф действует только один раз. При последующих сделках с недвижимостью придется оплачивать стоимость по общей ставке.

О чем стоит знатьИсточник zen.yandex.com

Земельный участок находится в аренде

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

• земля была свободной в обороте;
• объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
• участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Условия предоставления

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

• после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
• при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
• в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
• через аукцион, который инициируют граждане;
• по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

Права и обязанности

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

• вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
• сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
• отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
• использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

• использовать землю только в предусмотренных целях;
• выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
• своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

• следить за правильностью использования объекта;
• своевременно получать арендную и выкупную плату;
• требовать возмещения вреда при порче земли;
• отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.

К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

1. В местную администрацию подается заявление.
2. Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
3. Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
4. Проводится топографическая съемка.
5. Подается полный пакет документов в администрацию.
6. Администрация выносит положительное решение и готовит документы.
7. Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.
8. Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
9. Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.