Условия аренды
Основным условием аренды является использование земельного участка по назначению. В зависимости от того, на какой срок предоставлена земля, необходимо реализовать программу строительства дома. Если земля используется не по назначению, то арендатору грозит:
- Расторжение договора аренды.
- Привлечение к административной ответственности.
В некоторых случаях уместно взять в аренду землю для разведения огорода на короткий срок, а после оформить ее в собственность. Если участок находится в границах города или села, то его назначение можно будет изменить. При помощи данного способа можно значительно сэкономить.
Стоит учесть, что администрация не вправе вносить в договор аренды дополнительные пункты, требующие затраты, например, благоустройство.
Переоформление участка без права собственности
Если земля предоставлена гражданам на временной или постоянной основе без возникновения права собственности, переоформление на других лиц будет существенно сложнее. Выделим способы, которыми допускается переход права пользования к иным лицам:
- по арендному договору – переоформление допускается, если участок выделялся не по итогам аукциона (например, если земля предоставлялась для ИЖС отдельным категориям граждан);
- при аренде по условиям аукционов – возможно переоформление прав на участника аукциона, занявшее второе или последующее место, если победитель отказался от пользования землей;
- для пожизненного владения – допускается переоформление участка на аналогичном праве, либо с регистрацией прав собственности по итогам наследственного дела.
В перечисленных случаях участок находится в муниципальном земельном фонде. Поэтому закон не допускает возможность выплаты денежного вознаграждения первоначальному владельцу. Если стороны договариваются между собой о такой выплате, наличие расписки не повлечет никаких правовых последствий для принятия решения муниципальным органом.
Процедура переоформления прав через муниципалитеты выглядит следующим образом:
- подаются заявления от владельца участка и лица, желающего получить права на землю;
- при подаче заявления подтверждаются основания для переоформления прав;
- документы рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней;
- для принятия положительного решения первоначальный владелец должен полностью погасить задолженность по платежам (например, по арендной плате);
- переоформление прав фиксируется путем заключения договора с новым владельцем или издания муниципального акта о выделении земли другому лицу.
Типичным вариантом переоформления прав является заключение договора аренды на участок под ИЖС после развода супругов. Если изначально земля выделялась на имя жены, она может подать заявление о переоформлении участка на бывшего супруга. Так как участок выделялся с учетом состава семьи, для переоформления прав не нужно проводить повторный аукцион или дополнительное согласование.
Для принятия муниципалитетом решения достаточно заявления от обеих сторон.
Для переоформления таких участков могут потребоваться следующие документы:
- распорядительный акт местной власти о выделении земли;
- первоначальный договор, подтверждающий условия выделения земли;
- платежные документы, подтверждающие оплату всех обязательств предыдущим владельцем;
- межевой план участка.
Если земля выделялась под индивидуальную застройку, наличие недостроенного или возведенного объекта фиксируется путем акта. Для составления акта приглашаются специалисты администрации, а характеристики объекта фиксируются в техническом плане кадастрового инженера.
При переоформлении прав не происходит изменение категории, целевого назначения и вида разрешенного использования земли. Сделать это может только сам владелец участка путем обращения в муниципальные службы. Если переоформляются права на землю, выделенную для сельхозпроизводства, изменить ее целевое назначение на ИЖС сможет новый владелец, когда получит договор или распорядительный акт.
Процедура переоформления прав через муниципалитет является безвозмездной услугой, а условия владения землей останутся для нового владельца неизменными. Если по заявлению граждан вынесен неправомерный отказ, обжаловать его можно через судебные инстанции. Судебный акт является основанием для перезаключения договора на новое лицо.
Можно ли продлить срок?
- Договор будет продлен, строительство частного дома продолжится;
- Участок вместе с недостроенным зданием выставляется на аукцион. Его покупает тот, кто предложит наибольшую цену;
- Если в договоре было предусмотрено автоматическое продление аренды, то он будет продлен без каких-либо действий по оформлению.
Важно отметить, что в большинстве случаев арендодателем являются муниципальные власти. При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли. В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель
В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель
При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли. В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель.
Его получают также те, кто строительство не закончил. Однако в последнем случае продление делается однократно. Второй раз, если дом построен не будет, оно не предоставляется.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Перевод земельного участка из аренды в собственность для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – это способ получения права собственности на землю, на которой хотите построить свой дом. Какие способы и как могут быть проверены условия перевода участка из аренды в собственность?
Перед оформлением земельного участка в собственность важно проверить его категорию и стоимость. Категория земли определяется в соответствии с законодательством и может быть частной или государственной
Кроме того, необходимо проверить, не является ли участок незавершенным объектом строительства, на который возможен отказ по оформлению собственности.
Проверить земельный участок можно с помощью платного выкупа земли или получения участка в собственность по закону. В случае платного выкупа, нужно определить стоимость земли и оформить соответствующие документы. Если же участок находится в собственности государства, можно использовать законные способы передачи участка в собственность.
Перед оформлением земельного участка в собственность также рекомендуется проверить наличие прав на землю, отсутствие юридических и финансовых проблем, а также правильность документов по техническим условиям подключения объектов инженерной инфраструктуры.
Полная информация о продаже права аренды земельного участка
Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.
Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.
- Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
- Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
- Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.
Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.
Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.
Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.
Кaк лyчшe пpoдaть зeмeльный yчacтoк, ecли к нeмy нe пoдвeдeнo никaкиx кoммyникaций? Ecли вaм вaжнa cкopocть пpoдaжи, мoжнo пpeдлoжить нaдeл пoкyпaтeлям «кaк ecть». Нo пepeд пpoдaжeй oбязaтeльнo yзнaйтe, вoзмoжнo ли вooбщe пpoвecти кoммyникaции — бывaeт тaк, чтo мoщнocти мaгиcтpaли или тpaнcфopмaтopa нeдocтaтoчнo, и тoгдa yчacтoк вooбщe ocтaнeтcя бeз гaзa, вoдoпpoвoдa, элeктpичecтвa. Этo мoжeт вызвaть cпopы c пoкyпaтeлeм: oн cмoжeт ocпopить cдeлкy, ecли вы cкpoeтe нeвoзмoжнocть пoдключeния кoммyникaций.
Ecли pacпoлaгaeтe вpeмeнeм, мoжeтe пpoвecти нa yчacтoк вoдoпpoвoд, гaзoпpoвoд и элeктpичecтвo. Oбpaтитecь в opгaнизaции, пocтaвляющиe pecypcы, cдeлaйтe пpoeкт, пpoкoнтpoлиpyйтe xoд paбoт.
Нaличиe кoммyникaций нa нaдeлe yмeньшaeт oбъeм paбoт пpи cтpoитeльcтвe для пoкyпaтeля. Пoэтoмy пoвышaeт цeннocть, a знaчит, и cтoимocть, caмoгo yчacткa. Нo чтoбы нe пpoгaдaть, вaжнo oцeнить pacxoды и вoзмoжнyю пpибыль. пocмoтpитe, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe yчacтки бeз кoммyникaций и c ними, нaйдитe cpeднюю paзницy в cтoимocти и cpaвнитe ee c цeнoй пpoвeдeния вoды, гaзa и cвeтa. Ecли пpoвeдeниe кoммyникaций oбoйдeтcя дeшeвлe, чeм paзницa в cтoимocти yчacткoв c ними и бeз, мoжнo пoзaбoтитьcя o кoмфopтe пoкyпaтeля. Ecли жe пpидeтcя oтдaть зa пpoeкты бoльшe, чeм cмoжeтe выpyчить, лyчшe ocтaвьтe вce, кaк ecть.
Caмocтoятeльнo
Пpoдaть yчacтoк зeмли в coбcтвeннocти мoжнo caмocтoятeльнo, бeз пpивлeчeния aгeнтcтв, pиэлтopoв и дpyгиx cпeциaлиcтoв. Этo нecлoжнo и экoнoмит дeньги, пoтoмy чтo ecли пpoдaвaть зeмлю чepeз aгeнтcтвo, eмy пpидeтcя зaплaтить. 3aтo вaм пpидeтcя caмocтoятeльнo paзбиpaтьcя c юpидичecкими нюaнcaми пpoцeдypы и тpaтить вpeмя нa:
oфopмлeниe дoкyмeнтoв;
paзмeщeниe oбъявлeний в интepнeтe, пoиcк пoкyпaтeлeй пo дpyгим кaнaлaм;
oбщeниe c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями, пoкaз yчacткa в yдoбнoe для ниx вpeмя;
oфopмлeниe, пoдпиcaниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и eгo peгиcтpaцию в Pocpeecтpe.
Дaльшe мы paccкaжeм, кaк пpoдaть зeмeльный yчacтoк быcтpo caмocтoятeльнo. Cлeдyя инcтpyкции, вы лeгкo нaйдeтe пoкyпaтeля.
Особенности оформления аренды части надела
Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.
Такой процесс может выражаться:
- в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
- в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).
Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Определение доли участка с помощью межевания
Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально. Это происходит по следующему алгоритму:
- Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
- Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
- Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.
Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка.
Организация аренды без межевания и кадастрового учета
Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись. Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.
По нескольким причинам:
Проводя межевание, кадастровый инженер не только составляет план, но и проверяет возможность раздела.
При заключении договора аренды на длительный срок (больше 1 года), документ будет подлежать регистрации Росреестром. Поэтому кадастровый учет части земельного участка необходим.
Не настаивая на официальной индивидуализации, будущий краткосрочный арендатор рискует столкнуться с мошенничеством. Это опасно, если личность арендодателя и его право собственности не проверены должным образом
Особое внимание следует обратить на существование сособственников.
Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.
Сроки продления договора аренды
Сроки продления датесли договора аренды
Согласно законодательству, срок действия договора аренды может быть продлен только в случае, если это предусмотрено в самом договоре. В противном случае, договор завершается по истечении срока, указанного в нем.
Процедура продления договора аренды
Процедура продления договора аренды обычно предусматривает следующие шаги:
- Стороны договора вырабатывают согласованные условия продления и оформляют дополнительное соглашение к договору аренды.
- Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами и добавляется к основному договору.
- После подписания дополнительного соглашения, срок действия договора аренды автоматически продлевается на указанный в нем период времени.
Особенности продления договора аренды
Необходимо отметить ряд особенностей, которые могут быть связаны с продлением договора аренды:
- Возможность продления договора аренды может быть ограничена в самом договоре или в применимых законодательных актах.
- Стороны должны уведомить друг друга о намерении продлить договор аренды в определенный срок перед истечением его срока действия.
- Условия продления договора аренды могут отличаться от условий исходного договора. Например, может быть изменена арендная плата или другие важные условия.
- Продление договора аренды может требовать согласия третьей стороны, если такие условия предусмотрены в договоре.
Продление договора аренды является важной процедурой, которая обеспечивает стабильность и предсказуемость отношений между арендодателем и арендатором. Сроки продления договора аренды и процедура его продления должны быть четко определены в самом договоре и согласованы между сторонами
Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство
Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.
В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.
Аренда может прекратиться только в определенных случаях:
- строительство не было предусмотрено договором аренды;
- категория земли не разрешала возведение построек;
- стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.
Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.
Документы
Документы, представляемые заявителем
I. Обязательные к представлению документы:
А) В случае предоставления заявления о предоставлении земельного участка по договору аренды земельного участка без торгов
Документ, удостоверяющий личность лица, подписавшего заявление (заявителя либо представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя): паспорт гражданина Российской Федерации, временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, паспорт иностранного гражданина, вид на жительство, удостоверение беженца и т.д.)
Б) В случае предоставления заявления о предоставлении земельного участка в первоочередном или внеочередном порядке по договору аренды земельного участка без торгов:
- Документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт гражданина Российской Федерации, содержащий отметку о регистрации по месту жительства в Санкт‑Петербурге, временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации; паспорт иностранного гражданина; вид на жительство; удостоверение беженца и т.д.). В случае если в документах, представляемых гражданином, отсутствует отметка о регистрации по месту жительства в Санкт‑Петербурге, заявителем может быть представлено решение суда об установлении места жительства в Санкт‑Петербурге.
- Выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков (справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждением медико‑социальной экспертизы):
- справка, выданная федеральным государственным учреждением медико‑социальной экспертизы, подтверждающая факт установления инвалидности;
- удостоверение получившего(й) или перенесшего(й) лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, ставшего инвалидом;
- специальное удостоверение, выданное лицу, проживающему(вшему), работающему(вшему) в зоне отселения, эвакуированному из зоны отселения, переселенному(яемому) из зоны отселения, выехавшему добровольно из зоны проживания с правом на отселение;
- удостоверение гражданина, подвергшегося радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне.
II. Документы, представляемые по собственной инициативе заявителя:
- Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок; о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке (при их наличии).
- Выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем.
III. Дополнительные документы (в случае обращения представителя заявителя):
Документ, подтверждающий полномочия представителя.
Основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги:
отказ заявителя от подачи документов.
Основания для возврата заявления:
- заявление не соответствует требованиям (указаны не все обязательные сведения), а именно, если в заявлении не указаны:
- наименование и место нахождения заявителя, а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ и идентификационный номер налогоплательщика;
- кадастровый номер земельного участка;
- основание предоставления земельного участка без поведения торгов;
- реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- цель использования земельного участка;
- реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;
- реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем;
- заявление подано в иной уполномоченный орган;
- к заявлению не приложены обязательные к представлению документы.
Как оформить земельный участок в аренду
Существует несколько способов для оформления государственного земельного надела:
- Проведение торгов по инициативе администрации. Если есть заинтересованность в аренде, то можно следить за средствами массовой информации, в которых публикуется информация о подобных мероприятиях.
- Если цель определенна, то можно самостоятельно обратиться в административный орган для подбора земельного участка. Если нужная по требованиям земля есть в кадастровом учете и не числится за частным собственником, то назначаются торги с целью определения других потенциальных арендаторов.
- Оформление аренды без проведения аукциона.
- Аренда без торгов в связи с отсутствием постановки участка на кадастровом учете.
Пошаговые действия при оформлении с проведением аукциона
При проведении аукциона по инициативе государственных подразделений следует:
- Следить за актуальной информацией в печатных изданиях, распространяемых на бесплатной основе.
- В газетном объявлении будет информация о земельном участке (его характеристики и возможности использования) а также время и место проведения торгов.
- Непосредственно в процессе торгов определяется победитель, с которым и будет заключен договор аренды на длительной основе. Победителем является лицо, предложившее большую арендную плату за год.
Условия для участия в торгах:
- подача заявления и других документов за пять дней до начала торгов;
- внесение задатка и предоставление квитанции;
- присутствие и активное участие в ходе торгов.
Аукцион по инициативе лиц, заинтересованных в аренде конкретного участка:
- Поиск информации о землях, которые возможно оформить в аренду. Можно сделать это, обратившись в администрацию, заказав специальную выписку в МФЦ или узнать информацию из Росреестра (можно и через интернет).
- Из списка земель доступных для оформления, выбрать тот, который подходит к выбранной цели использования.
- Написать заявление о проведении торгов по выбранному участку. Заявление следует отнести или отправить заказным письмом в администрацию. Составляется заявка на имя главы муниципального образования.
- Рассмотрение заявки. Если земельный участок, описанный в заявлении, соответствует требованиям для проведения аукциона, тогда оповещаются средства массовой информации о предстоящих торгах.
- Проведение торгов возможно лишь при двух и более претендентов на аренду земли.
- Во время аукциона, заявители и размеры ставок протоколируются. Победитель в конце торгов получает один экземпляр протокола.
- На основании протокола заключается договор аренды земельного участка между победителем торгов и государством.
Заключение договора без проведения аукциона. Пошаговая инструкция
Описывает все категории лиц и цели использования земли, на основании которых можно отказаться от проведения аукциона статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
Аренда земли без торгов для льготников осуществляется в следующей последовательности:
Кто же входит в категорию граждан, которые могут пользоваться льготами? Льготниками считаются граждане, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и при проверке, соответствуют этому статусу.
- Предоставить пакет документов.
- Ожидать рассмотрения заявки администрацией.
- В случае отсутствия факторов, препятствующих подписанию договора, оформляется аренда.
Земельный надел может быть предоставлен на бесплатной основе или по сниженной арендной плате.
Земля в аренду по упрощенной системе
Упрощенная система не совсем проста. По такой системе оформления можно арендовать земельный участок, не имеющий кадастрового номера.
Выполнение действий по шагам для оформления аренды.
- Если интересующий участок не фигурирует в списках свободных от частной собственности, то, возможно, он не является сформированным и не стоит в кадастровом учете. Необходимо создать схему участка на выбранной территории.
- Обратиться в центр муниципального образования со схемой и заявлением о согласовании предоставления земли в аренду без проведения торгов.
- Ожидать рассмотрения заявки в течение месяца. При благополучном исходе получить постановление от главы муниципалитета.
- С постановлением и схемой обратиться в кадастровую службу для постановки участка на учет. В течение десяти дней получить кадастровый паспорт и межевой план.
- Подать документы и заявление в администрацию о предоставлении земли в долгосрочную аренду.
- Подписать договор и оформить его в Росреестре.
