Продление договора аренды земельного участка для строительства
Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.
Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.
Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.
Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:
- строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
- Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
- Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.
Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.
Существенные условия
Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.
- Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
- кадастрового номера;
- адреса;
- площади.
Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.
- Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
- Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.
Изменился состав владельцев недвижимости
В ситуации, когда со стороны арендодателя присутствует несколько собственников недвижимости, тогда гражданин, арендующий квартиру, должен будет перечислять оплату за аренду каждому из владельцев в соответствующих пропорциях. Такое правило работает не только в случае, когда недвижимость сразу принадлежала нескольким владельцам, но и случае, когда состав собственников изменился за срок аренды квартиры.
Сам факт, когда изменяется состав владельцев объекта недвижимости, не оказывает какого-либо существенного давления на соглашение аренды: договор продолжает действовать на прежних условиях, указанных в договоре. Но у нового владельца возникает право на получение части дохода от сдачи объекта недвижимости в арендную собственность, равнозначной его доле в праве собственности на эту недвижимость. Данное право не связано с тем, были внесены изменения в соглашение или нет. Если новый собственник квартиры предъявит требование о перечислении на его счёт плату за аренду помещения, гражданин, арендующий объект, должен будет разделять оплату на соответствующие части и перечислять их каждому из собственников по отдельности. Если данное правило будет нарушено, оно может повлечь за собой наложение штрафных санкций, и может быть расценено как основание, чтобы расторгнуть соглашение аренды.
Полная информация о продаже права аренды земельного участка
Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.
Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.
- Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
- Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
- Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.
Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.
Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.
Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.
Кaк лyчшe пpoдaть зeмeльный yчacтoк, ecли к нeмy нe пoдвeдeнo никaкиx кoммyникaций? Ecли вaм вaжнa cкopocть пpoдaжи, мoжнo пpeдлoжить нaдeл пoкyпaтeлям «кaк ecть». Нo пepeд пpoдaжeй oбязaтeльнo yзнaйтe, вoзмoжнo ли вooбщe пpoвecти кoммyникaции — бывaeт тaк, чтo мoщнocти мaгиcтpaли или тpaнcфopмaтopa нeдocтaтoчнo, и тoгдa yчacтoк вooбщe ocтaнeтcя бeз гaзa, вoдoпpoвoдa, элeктpичecтвa. Этo мoжeт вызвaть cпopы c пoкyпaтeлeм: oн cмoжeт ocпopить cдeлкy, ecли вы cкpoeтe нeвoзмoжнocть пoдключeния кoммyникaций.
Ecли pacпoлaгaeтe вpeмeнeм, мoжeтe пpoвecти нa yчacтoк вoдoпpoвoд, гaзoпpoвoд и элeктpичecтвo. Oбpaтитecь в opгaнизaции, пocтaвляющиe pecypcы, cдeлaйтe пpoeкт, пpoкoнтpoлиpyйтe xoд paбoт.
Нaличиe кoммyникaций нa нaдeлe yмeньшaeт oбъeм paбoт пpи cтpoитeльcтвe для пoкyпaтeля. Пoэтoмy пoвышaeт цeннocть, a знaчит, и cтoимocть, caмoгo yчacткa. Нo чтoбы нe пpoгaдaть, вaжнo oцeнить pacxoды и вoзмoжнyю пpибыль. пocмoтpитe, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe yчacтки бeз кoммyникaций и c ними, нaйдитe cpeднюю paзницy в cтoимocти и cpaвнитe ee c цeнoй пpoвeдeния вoды, гaзa и cвeтa. Ecли пpoвeдeниe кoммyникaций oбoйдeтcя дeшeвлe, чeм paзницa в cтoимocти yчacткoв c ними и бeз, мoжнo пoзaбoтитьcя o кoмфopтe пoкyпaтeля. Ecли жe пpидeтcя oтдaть зa пpoeкты бoльшe, чeм cмoжeтe выpyчить, лyчшe ocтaвьтe вce, кaк ecть.
Caмocтoятeльнo
Пpoдaть yчacтoк зeмли в coбcтвeннocти мoжнo caмocтoятeльнo, бeз пpивлeчeния aгeнтcтв, pиэлтopoв и дpyгиx cпeциaлиcтoв. Этo нecлoжнo и экoнoмит дeньги, пoтoмy чтo ecли пpoдaвaть зeмлю чepeз aгeнтcтвo, eмy пpидeтcя зaплaтить. 3aтo вaм пpидeтcя caмocтoятeльнo paзбиpaтьcя c юpидичecкими нюaнcaми пpoцeдypы и тpaтить вpeмя нa:
oфopмлeниe дoкyмeнтoв;
paзмeщeниe oбъявлeний в интepнeтe, пoиcк пoкyпaтeлeй пo дpyгим кaнaлaм;
oбщeниe c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями, пoкaз yчacткa в yдoбнoe для ниx вpeмя;
oфopмлeниe, пoдпиcaниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и eгo peгиcтpaцию в Pocpeecтpe.
Дaльшe мы paccкaжeм, кaк пpoдaть зeмeльный yчacтoк быcтpo caмocтoятeльнo. Cлeдyя инcтpyкции, вы лeгкo нaйдeтe пoкyпaтeля.
Срок
Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет. Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время. После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.
О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.
Если договорное соглашение оформляется на 12 месяцев и больший срок, либо одна из сторон — юридическое лицо, документ должен составляться письменно.
Какие виды сроков нужно внести в соглашение
Составляя договор аренды, рекомендуется в него внести следующие виды сроков:
- Период аренды. Владелец и квартиросъёмщик должны зафиксировать начало и окончание периода аренды помещения. Эти сроки могут быть указаны в соглашении таким образом:
- Конкретное число месяца;
- Окончание периода времени – неделя, месяц или год;
- Поправка на форс-мажорные обстоятельства.
- График внесения оплаты. Этот пункт не менее важный, чем срок договора аренды помещения. В пункте подразумеваются период, когда арендатор должен вносить плату за объект: конкретное число месяца или временного промежутка (с такого-то числа по такое-то);
- Период уведомления арендодателя о расторжении соглашения. В ситуации, когда договор составлен на неопределённый срок – это проще сделать. Заинтересованная сторона должна направить другой стороне уведомление за три месяца. Но в договоре можно этот срок подкорректировать. Когда соглашение заключалось на конкретный период (месяц и более), арендодатели могут предусмотреть ситуацию с односторонним разрывом от контракта. В такой ситуации они могут установить период самостоятельно;
- Период возвращения арендуемого помещения и освобождения его от имущества арендатора. Чаще всего этот срок совпадает с периодом прекращения договора аренды. Но стороны соглашения могут отойти от правил и указать сроки, которые будут удобны обеим сторонам договора.
Согласно законодательству РФ, допускается изменение срока договора аренды: участники соглашения в любой момент могут заключить дополнительный договор. Но для этого необходимо согласие обеих сторон участников.
Сроки, установленные законодательством
В действующем законодательстве РФ есть конкретно установленные сроки на:
- Участки земли, которые находятся в собственности государства либо муниципалитета. Период соглашения аренды на них зависит от цели и вида использования земельного участка;
- Участки земли, которые были получены в наследство несовершеннолетними гражданами. Законные представители несовершеннолетнего имеют право заключить договор аренды на период до достижения малолетними лицами совершеннолетнего возраста;
- Водные объекты могут быть предоставлены в аренду не больше, чем на 20-ь лет;
- Участки леса, которые находятся в собственности муниципалитета;
- Имущество государства и муниципалитета, предоставленное бизнес-инкубаторами, ИП малого и среднего бизнеса;
- Недвижимость, расположенная на участках земли, которая относится к государственной либо муниципальной собственности;
- Участок земли, предоставленный под аренду для возведения жилого строения, согласно ФЗ РФ;
- Имущество, которое расположено на территории опережающего социально-экономического развития;
- Участок земли, который был предоставлен физическому лицу в безвозмездное пользование;
- Объекты культурного наследия, которые не используются, но были включены в ЕГРОКН и относятся к объектам федеральной собственности. Такие объекты могут быть предоставлены физ. и юр. лицам в аренду на период до сорока девяти лет, с установлением внесения льготной арендной оплаты, но при условии соблюдения конкретно установленных в договоре требований;
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- Участки леса для проведения изыскательских работ, без организации аукциона на период не больше 1-о года.
Вышеперечисленные пункты подразумевают, что при заключении договора аренды государственного либо муниципального имущества, потребуется учитывать все нюансы, касающиеся периодов соглашения аренды, а также период действия соглашения, аренды участков земли.
Способы пролонгации договора аренды
По ГК РФ выделяют несколько способов пролонгации договора аренды. Существует три основных варианта — перезаключение соглашения, составление дополнительного договора и автоматическое продление. Принципы пролонгации описаны в статье 452 ГК РФ.
Каждый из названных вариантов обладает своими особенностями. Выбирать их следует исходя из взаимоотношений между арендатором и арендодателем. В частности, нужно принимать в расчет степень доверия между сторонами.
Способы пролонгации аренды отличаются следующими особенностями:
- Перезаключение соглашения. В этом случае составляется новый документ. В нем часть пунктов может быть изменена либо сохранена, исходя из требований сторон. В случае перезаключения появляется новое соглашение. Его срок действия отсчитывается заново — с момента перезаключения.
- Дополнительный договор о пролонгации. Этот документ опирается на все основные тезисы предыдущего соглашения, без которого он является недействительным. Нельзя менять или убирать пункты основного соглашения в дополнительном договоре.
- Автоматическое продление осуществляется согласно действующему законодательству. Оно применяется в том случае, если стороны никак не отреагировали на прекращение действия соглашения. В частности, арендатор продолжил пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя не было возражений. В этой ситуации документ продлевается автоматически. Срок — тот же, что ранее был указан в основном соглашении.
Большинство прочих вариантов являются частными случаями уже перечисленных способов. Например, в договоре указывается, что он может быть продлен до 4-х раз, каждый — сроком на полгода. В этом случае заключается дополнительное соглашение: все его условия сохраняются без изменений. И без основного договора продление является недействительным.
Что такое аренда и как её продлить
Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.
Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.
Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:
- стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
- заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
- отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.
Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.
Аренда участка на неопределённый срок
Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.
Юристы АН «Правозем» помогают арендаторам земельных участков, попавшим в подобные ситуации. Мы получаем в Минстрое разрешения на строительство с уже просроченными договорами аренды. Также вводим построенные объекты в эксплуатацию и оформляем права собственности. После чего продлеваем договоры аренды в администрации без проведения торгов.
Кроме того, мы получаем градостроительные планы земельных участков и проводим все виды инженерных изысканий. На основании этого составляем проектную документацию и регистрируем её в ИСОГД с дальнейшим получением разрешения на строительство. Подсказываем, какие требования предъявляются к различным видам строительных объектов для успешной сдачи в эксплуатацию. Помогаем с арендой различных участков компаниям и физическим лицам.
Разновидности
Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.
Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:
- Краткосрочные;
- Долгосрочные;
- Безвозмездные;
- На неопределенный срок.
У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.
Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.
Еще один нюанс краткосрочной сделки не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.
По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.
У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.
Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.
Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.
Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).
Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.
Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.
Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.
Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.
При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.
C длительным сроком и бессрочные
В жизни часто встречаются договоры оказания услуг с длительным сроком действия. Данная форма соглашения удобна, если у заказчика есть регулярная потребность в указанной в документе услуге, а исполнителю он доверяет.
Чтобы фиксировать этапы оказания услуги, нередко оформляются акты приема-передачи услуги
Главное, что требуется учитывать — в таких договорах важно прописывать предмет соглашения в полной детализации
В противном случае, если возникнет конфликт, при обращении в суд документ может быть признан недействительным именно по этой причине. На длительный срок обычно заключаются договоры оказания медицинских, транспортных, юридических, страховых и иных схожих услуг.
Законодательно не запрещается сторонам соглашения заключать бессрочные договора на оказание услуг.
Однако, несмотря на это, срок оказания самой услуги, прописанной в договоре, является существенным условием.
Поэтому его потребуется определить в тексте соглашения. Это позволит сторонам контролировать исполнение обязательств контрагентов.
А поскольку договор бессрочный, его действие прекратится при наступлении одного из условий, зафиксированных в договоре или регулируемых законодательно. Это могут быть:
- расторжение по взаимному соглашению сторон;
- смерть одного из участников договора;
- ликвидация компании, участвовавшей в договоре и т. д.
