Что такое участок ИЖС: расшифровка определения, плюсы и минусы земли с таким статусом

Виды статусов участков ИЖС

1. Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ). Участки с таким статусом предназначены для сельскохозяйственного использования. Приобретение и застройка таких участков возможны только при наличии специального разрешения и соблюдении определенных требований.

2. Земли населенных пунктов (ЗНП). Участки с таким статусом находятся в границах населенных пунктов и могут использоваться для индивидуального жилищного строительства. Приобретение и застройка таких участков облегчается, поскольку они находятся в более доступных местах.

3. Земли, обеспечивающие ведение личного подсобного хозяйства (ЗЛПХ). Участки с таким статусом предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности самим собственником или его семьей. На таких участках можно построить жилое здание и создать фермерское хозяйство.

4. Земли в пригородной зоне (ЗПЗ). Участки с таким статусом расположены в пределах пригородной зоны населенного пункта. Они могут использоваться для индивидуального жилищного строительства и ведения сельскохозяйственной деятельности.

5. Земли находящиеся в ведении службы жилищно-коммунального хозяйства (ЗСЖКХ). Участки с таким статусом находятся в ведении службы жилищно-коммунального хозяйства и могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства или других коммунальных целей.

6. Заказники и заповедники. Участки находятся в пределах заказников или заповедников и могут иметь особые ограничения по использованию. Обычно на таких участках запрещено строительство и любая хозяйственная деятельность.

7. Зона санитарно-защитной обработки (ЗСЗО). Участки с таким статусом находятся в зоне санитарно-защитной обработки и назначены для защиты населения от негативного воздействия промышленных объектов. На таких участках строительство или индивидуальное жилищное строительство могут быть ограничены или запрещены.

8. Земли рекреационного назначения (ЗРН). Участки с таким статусом предназначены для создания объектов рекреации и отдыха. Здесь можно построить дачу, кемпинг или иной объект для отдыха и развлечений.

9. Земли лесного фонда (ЗЛФ). Участки с таким статусом находятся в лесах и могут быть использованы для промышленной или индивидуальной деятельности, включая жилое строительство. Однако, стоит учитывать, что использование таких участков может подразумевать особые требования и ограничения.

В зависимости от статуса участка, необходимо учитывать различные ограничения, требования и разрешения при его приобретении и застройке. Перед приобретением участка ИЖС необходимо ознакомиться с его статусом и особенностями использования в соответствии с законодательством.

Вид разрешенного использования

Застройка на участках, не предназначенных для этого, карается штрафами, а также предписаниями о сносе незаконных построек.

Уточнить ВРИ для конкретного земельного участка можно, обратившись в органы Росреестра:

• Заказать кадастровый паспорт на участок. В строке ВРИ есть информация о том, как можно использовать страницу, согласно записям в Реестре госимущества.
• Кадастровая выписка о сайте. Строка «Разрешить использование» содержит информацию, которую вы ищете.

Вы можете запросить данные:

• при личном посещении органов Росреестра или через сайт,
• через МФЦ
• сайт госслужбы».

В соответствии с действующей классификацией ВРИ ИЖС обозначается в документах как «малоэтажное жилье».

Отрицательные стороны ДНП

1. Участки ДНП определены для ведения сельского хозяйства и садоводческой деятельности, поэтому дачный дом построить разрешено, а возвести капитальный, для круглогодичного проживания проблематично;
2. Прописаться в домах на участках ДНП по решению Конституционного суда, хозяева имеют право. Но в реальности получить прописку очень сложно, процедура долговременная;
3. Подведение дорог, газоснабжения, водопровода и света к таким участкам осуществляется за свой счет. Если доверить специальным организациям, стоить услуги будут не дешево, затраты могут превысить стоимость на строительство дома;
4. На территориях дачных поселков нет госучреждений: медицинских пунктов, детсадов, школ, магазинов;
5. Участки ДНП не принимаются банками в залог при оформлении, каких либо сделок.

Критерии выбора участка

При покупке земельного участка в ИЖС рекомендуется проверять его по определенным критериям.

Законность документации

В первую очередь обратите внимание на то, производился ли процесс съемки относительно выбранного места. Как правило, юридические границы участка определяются продавцом, а покупатель получает кадастровый план и план топографической съемки

Последнее указывает на подземное сообщение.

Наконец, стоит убедиться, что имущество не арестовано, за ним нет долгов.

Водоснабжение надела

Выгоднее купить участок земли с центральным водопроводом. Если такового нет, стоит обойти соседей и узнать подробности бурения артезианской скважины. Также поинтересуйтесь, на какой глубине находится вода, каков характер воды и грунта и т д

Важно понимать, что бурение — процесс ресурсоемкий, стоит сразу включить затраты в потенциальные затраты на участок

Особенности почв

Еще один важный показатель, определяющий, в том числе, и затраты на награду

Если цена подозрительно низкая, стоит обратить внимание на состояние и характеристики грунта. Для этого проводятся специальные исследования

Полученные в ходе них результаты пригодятся при выборе типа фундамента под дом и другие допустимые постройки.

При оценке качества почвы необходимо обращать внимание на глубину залегания грунтовых вод. Это можно сделать самостоятельно с помощью ручной дрели

Сделайте неглубокую лунку и оставьте ее на час-полтора. Если по истечении этого времени в колодце скапливается вода, это говорит о том, что необходима дренажная система.

Стоит поинтересоваться у соседей, как быстро с их участков уходит вода после таяния снега, ливней, бывают ли случаи заболачивания почвы. Если вы планируете построить подвал, вам нужно место, где не задерживается вода.

Канализация

Оптимальный вариант – централизованная канализация. Наличие таковых влияет на стоимость сайта в сторону ее увеличения. При отсутствии централизованной канализации придется строить индивидуальную систему. Важнейшей статьей расходов при этом является качественный септик, так как санитарно-эпидемиологические службы крайне строго контролируют состояние выгребных ям в частных домах.

Электричество

В первую очередь нужно отправить запрос в местную администрацию, чтобы узнать, сколько кВт требуется на 1 участок. Как правило, на дом площадью 200–300 м2 требуется 20–30 кВт.

Если администрация только обещает держать свет, важно понимать, что условия обещаний могут быть сдвинуты. Можете ли вы принести электричество или подождать, зависит от вас

Следует снова пройти мимо соседей и выяснить для себя, как обстоит дело с электроснабжением.

Транспортная развязка

Есть ли удобный доступ к сайту? Какой она будет во время межсезонных морозов и зимних снегопадов? Если планируется строительство дома и других объектов, подходят ли существующие подъездные пути для проезда крупногабаритной спецтехники (бетономешалки, КамАЗы)?

Подумайте, как вы будете добираться до города. Даже если у вас есть собственный автомобиль, убедитесь, что общественный транспорт доступен от вашего дома до основных городских районов.

Уточняйте у местных жителей, практично ли им добираться до социально значимых точек, нет ли пробок в час пик.

Одним из важных вопросов при поиске сайта является площадь. Оптимально, когда на 10 м2 постройки приходится 1 ткань грунта. Например, если вы хотите построить дом площадью 100 м2, площадь отвода должна быть не менее 10 соток.

Внутри участка обычно отводят место под дом и прилегающую территорию, зону отдыха и зону с хозяйственными постройками.

Обратите внимание на вид с площадки. От покупки лучше отказаться, если поблизости есть промышленные предприятия, свалки, крупные магистрали

Хорошей идеей будет запросить у администрации план дальнейшего развития интересующего вас района.

Посетите соседей, чтобы узнать больше о сборах улицы, деревни. Уточните важные детали: возможно ли подключение к интернету, каких провайдеров они выбирают для решения различных бытовых задач, насколько правдивы обещания администрации. Часто бывает так, что местные власти обещают капитальный ремонт дорог или открытие поблизости питомника/магазина. Довольный покупатель торгует, а на самом деле реализации обещанного местные жители ждали годами.

Как купить участок?

Что же такое участок ИЖС на самом деле?

Если расшифровка аббревиатуры ИЖС нам понятна, то что подразумевается под ИЖС, если говорить о правовом статусе земли? Участок, относящийся к ИЖС, имеет конкретное предназначение.

Если в один ряд поставить участки ИЖС, ДНП и СНТ, то невооруженным глазом можно отметить некоторые преимущества ИЖС. Для полноты картины обратимся к 7 статье Земельного кодекса Российской Федерации. Одна из категорий – земли населенных пунктов, т.е. земли, которые предназначены для развития населенных пунктов. Вы уже наверняка догадались, что ИЖС как раз относится к этой категории земель. Соответственно, участки ИЖС, в отличие от многих участков с другим правовым статусом, находятся в черте населенных пунктов.

Формирование и размер

При формировании участка, выделяемого под ИЖС, органы МСУ руководствуются следующими условиями:

• наличие незанятых территорий;
• уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
• степень заселенности района;
• оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.

Размер участка может составлять от 3 до 30 соток.

Зависит он и от площади будущего дома – существует требование к площади, выделяемой под застройку – обеспечение свободного размещения на нем стройматериалов и спецтранспорта, подсобных установок.

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

• Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
• Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
• Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
• Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
  • заплатить взносы – вступительный и целевой;
  • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
  • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Земельный участок СНТ

Чтобы понять, чем отличаются земли ИЖС от СНТ, разберем, что вообще понимают под садовыми участками.

Согласно ст.4.1 ФЗ-217 от 2017 г., территория садового некоммерческого товарищества может состоять из земель населенных пунктов и/или наделов сельскохозяйственного назначения. В данном случае речь идет о категориях участков.

Всего, Земельным кодексом предусмотрено 7 категорий земель. Каждый из них имеет свой вид разрешенного использования. Применение участка по его нецелевому назначению не допускается. За такое правонарушение владельца могут привлечь к административной ответственности.

Разрешенное использование

Конкретное направление использования садового участка напрямую зависит от его категории. На землях населенных пунктов допускается:

• размещение жилого дома;
• выращивания сельскохозяйственных культур для собственного потребления;
• возведение садового дома;
• расположение построек и гаражей для удовлетворения личных потребностей.

Таким образом, размещение объекта ИЖС на территории СНТ вполне допустимо. Это стало возможным после принятия соответствующих поправок в действующее российское законодательство.

Причем, теперь владелец имеет право не только законно проживать в доме, расположенном на территории СНТ, но и прописаться в нем.

Пример из практики:

В 2014 году семья Петровых поселилась в дачном доме, который, исходя из его характеристик, вполне можно использовать для круглодонного проживания, на постоянное место жительства. Петрова А. обратилась в миграционную службу для того, чтобы прописаться в садовом доме, но получила отказ. Сотрудник ведомства пояснил, что регистрация в садовом доме, даже в том случае, если он имеет все признаки жилого, по закону, невозможна. В 2019 году, после внесения в законодательство соответствующих поправок, Петрова А. повторно обратилась в миграционную службу с аналогичным заявлением. На этот раз никаких проблем с регистрацией по месту постоянного жительства в садовом доме у нее не возникло.

Небольшие проблемы возникают с определением направлений использования садовых земельных участков, которые относятся к сельскохозяйственной категории.

Согласно статье 78 ЗК РФ такие земли вполне могут быть использованы гражданами, ведущими садоводство или огородничество для собственных нужд в следующих целях:

• ведения с/х производства;
• создания мелиоративных защитных лесных насаждений;
• проведения научных исследований, учебы в области сельского хозяйства.

По сути, такие участки можно использовать только в сельскохозяйственных целях, в связи с этим строительство жилых домов на них, по сути, должно быть запрещено.

Но, с другой стороны, если с/х участок имеет ВРИ – садоводство, то применяются нормы, предусмотренные именно для данного вида разрешенного использования. То есть, на таком наделе допускается размещение садовых, жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для собственных нужд, ну и, конечно разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.

Земли СНТ: плюсы и минусы

Дачное строительство весьма распространено в настоящее время. Многие люди предпочитают жить вдали от шумного города, в окружении природы. Тем более, что после внесенных поправок в действующее российское законодательство, владелец может не просто там проживать, но и прописаться.

К главным достоинствам садовых участков относят их сравнительно невысокую стоимость, что также сказывается и на объеме налоговой нагрузки. Здесь, зачастую плодородные земли, тихие места, чистый воздух.

Но, с другой стороны, участки ИЖС, очень редко превышают 15 соток, поэтому владельцу нужно тщательно подумать, какие постройки ему остро нужны, а от каких лучше отказаться. Обустройством территории занимаются собственники садовых наделов. Им придется самостоятельно договариваться о подведении коммуникаций, об освещении улиц, уборке или облагораживании общественных территорий.

Важно! Также, не все садовые участки имеют почтовый адрес, а это может стать причиной регистрации по постоянному месту жительства в доме, построенном на таком наделе.

Плюсы и минусы

Особенностями ВРИ ИЖС, которые можно выделить, как неоспоримые преимущества этого вида разрешения, являются:

• возможность оформления прописки в таком индивидуальном жилье;
• предоставление юридического адреса дому, возведенному в порядке индивидуального жилищного строительства;
• подключение такого дома ко всем коммуникациям населенного пункта и, соответственно, оплата энергоресурсов по государственным тарифам;
• участие ЗУ в городских программах по ремонту дорог и благоустройству территорий;
• ремонт существующих в доме коммуникаций и оборудования осуществляется силами городских коммунальных служб.

Минусами вида разрешения ИЖС, можно назвать такие его особенности, как:

• относительно высокая цена такого ЗУ;
• ограниченность территории участка;
• налоги, более высокие, чем на участки с другим ВРИ.

Что такое ИЖС: расшифровка и законодательная база

Расшифровка аббревиатуры ИЖС буквально означает: индивидуальное жилое строительство.

Как расшифровывается ИЖС в Своде правил

СП 30-102-99 дает своё определение:

ИЖС – способ обеспечения собственным жильём граждан путём индивидуального строительства. При этом граждане либо сами участвуют в строительстве, либо оно ведётся за их счёт.

Какая земля предназначена под ИЖС

• На землях сельскохозяйственного значения можно строить сооружения и строения, необходимые для выращивания, обработки и хранения сельхозпродукции, содержания животных, рабочей техники, инвентаря и т.д.
• Жилые дома на с/х землях также возводятся на дачных, садовых и огородных участках, но это некапитальные строения, предназначенные для отдыха и сезонного пребывания. Если их еще можно зарегистрировать как собственность, например, по дачной амнистии, то прописаться в них нельзя.
• Еще один вариант получить землю под ИЖС на не предназначенных для этого угодьях – это перевод земли со старой категории в новую – “под заселение”: сделать это можно, например, если ЗУ расположен на расстоянии не более 30 км от города, и участок находится вне границ публичного сервитута.

Нужно ли брать разрешение на индивидуальное жилое строительство

Изначально в ГрК РФ в ст. 51 части 9 установлен следующий регламент получения разрешения на строительство, ремонт или реконструкцию объектов ИЖС:

• Заявление индивидуального застройщика с просьбой разрешить строительство в уполномоченные исполнительные органы (РФ, субъектов РФ, ОМСУ*).
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Градостроительный план ЗУ*, сделанный не позднее, чем три года назад до подачи заявления на застройку.
• Планировка ЗУ с указанием объекта ИЖС на нем.
• Описание внешнего вида ОИЖС* (использованные стройматериалы, цветовой дизайн, архитектурные особенности, графическое описание), в случае, если строительство будет вестись в границах федеральных или региональных исторических поселений (кроме случаев, указанных в п. 10.2 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на ИЖС выдаётся сроком на 10 лет.

*Примечание:

• ОМСУ – органы местного самоуправления.
• ЗУ – земельный участок.
• ОИЖС – объект индивидуального жилого строительства.

В 2018 году разрешение на ИЖС брать на надо

В августе 2016 г. Федеральный Закон N 372 упростил индивидуальное строительство, внеся изменения в градостроительный кодекс. Это значит, что теперь разрешение на ИЖС брать на надо, а нужно просто известить уполномоченные исполнительные органы о планируемом строительстве. Нововведение основывается на том, что собственник имеет право использовать землю в пределах её прямого назначения по своему усмотрению. А одно из предназначений земли под заселение – это ИЖС.

Возможности приобретения участка

Не многие люди знают, что единожды участок под ИЖС можно получить от государства безвозмездно. Желающих безвозмездно приобрести участок в собственность ставят на очередь. С учетом того, что свободных участков в границах поселений немного и в первую очередь их предоставляют льготникам, ждать придется очень долго.

Кроме этого, можно приобрести участок за деньги. Доступно несколько вариантов:

• покупка муниципальной или государственной земли через аукцион;
• выкуп незастроенного ЗУ под ИЖС у частного лица;
• покупка участка с незавершенкой;
• покупка уже готового дома с участком ИЖС.

Аукцион по продаже ЗУ инициируется как органами власти, так и самим гражданином. Соответственно, кто оказывается инициатором торгов, тот и берет на себя все расходы по формированию и кадастровому учету ЗУ.

Если инициатором является гражданин, то, выбрав подходящий ему незастроенный участок, он должен убедиться, что это муниципальная или государственная земля. Сформировав ЗУ, гражданин подает заявление о предоставлении его в собственность. Заявление рассматривается в течение 2 недель. Если передаче участка в частную собственность ничего не препятствует, то ЗУ выставляется на торги.

В СМИ размещается соответствующее объявление. Заявки на участие принимаются в течение месяца. Для участия в аукционе необходимо внести установленный задаток. Начальную стоимость ЗУ и шаг аукциона определяет организатор торгов. Победителю торгов или их единственному участнику ЗУ передается в собственность после заключения ДКП и оплаты стоимости ЗУ. Переход права на ЗУ подлежит госрегистрации.

Во всех отмеченных случаях участок для ИЖС должен состоять на кадастровом учете.

Для его проведения в орган кадастрового учета предоставляется выполненный кадастровым инженером техплан и правоустанавливающий документ на ЗУ. Услуги инженера платные. Для изготовления техплана специалист собирает и обрабатывает данные о ЗУ под ИЖС. Вот только основные из них:

• категория земель;
• разрешенное использование;
• местоположение ЗУ;
• координаты границ и поворотных точек ЗУ;
• общая площадь ЗУ;
• согласование границ с собственниками смежных участков;
• фиксация наличия или отсутствия объектов на ЗУ;
• приборы и способы для определения границ и площади;
• данные о себе и о заказчике работ.

Налоговые льготы

Возврат налога при покупке земельного участка

Иная земля ИЖС по стоимости сравнима с добротным домом. Поэтому покупка загородного участка, даже без строения, относится к крупным расходам. При соответствии всем условиям вы вправе облегчить это финансовое бремя, получив имущественный налоговый вычет.

Условия предоставления вычета:

1. Вы должны являться налоговым резидентом РФ. То есть непременно должны платить НДФЛ по ставке 13% с зарплаты и иных заработков. При этом можно не иметь российского гражданства, но проживать на территории страны как минимум 183 дня в году.

2. Приобретенный земельный участок должен иметь категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

3. Максимальный размер уменьшения налогооблагаемой базы — 2 млн рублей, следовательно вы сможете вернуть не более 260 тыс. рублей. Если участок стоит меньше 2 млн рублей, то сумма вычета будет меньше.

4. Вам не оформят налоговый вычет, пока вы не получите разрешение на строительство дома. Этот документ нужен для подтверждения факта, что земля куплена для строительства жилья.

Важно! Налоговая компенсация будет предоставлена и по расходам на оплату процентов по кредиту, взятому для покупки участка. По закону вы можете получить вычет не только при покупке участка, но и на строительство дома

Учитывают как расходы на постройку строения, так и оплату процентов по кредиту, выданному под строительство

По закону вы можете получить вычет не только при покупке участка, но и на строительство дома. Учитывают как расходы на постройку строения, так и оплату процентов по кредиту, выданному под строительство.

В вычет при строительстве дома можно включить следующие расходы:

– приобретение земельного участка ИЖС;
– приобретение недостроенного жилого дома;
– покупка строительных и отделочных материалов;
– оплата строительных и отделочных работ;
– составление проектно-сметной документации;
– подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

Важно! Для получения вычета необходимо подтвердить все расходы документально: иметь на руках квитанции, чеки, расписки и другие платежные документы

Санитарно-эпидемиологические требования

Чтобы жить в доме на постоянной основе, необходимо обеспечивать минимальную температуру в жилых помещениях 20 градусов по Цельсию, на кухне и в туалете – 18 градусов, а в ванной – 24. Вентиляционная система может быть установлена естественного, механического или комбинированного типа. Загрязненный воздух выходит через вентиляционные трубы.

Шумоизоляция как наружных стен, так и перегородок внутри дома должна быть в пределах норм СП 51.13 330. Смежные стены блочных сооружений должны иметь минимальный индекс шумоизоляции 52 Дб. Помимо этого, устанавливается воздушная, тепловая и паровая изоляция, которая обеспечивает защиту от холодного воздуха и образования конденсата. Степень естественной освещенности достигается путем создания проемов для проникновения света, площадь которых должна быть не меньше 1/8 от пола помещения (а в мансардах – 1/10).

Земля под дачное строительство

Что дает покупка участка на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования «под дачное строительство»? На некоторых из этих участков можно построить жилой дом с возможностью регистрации и при этом сэкономить. По оценкам экспертов, приобретение участка на сельскохозяйственной земле с разрешенным использованием под дачное строительство обойдется примерно в два раза дешевле, чем земля под ЛПХ или ИЖС.

«В коттеджной застройке деревни Минино земельные участки площадью 12 соток с разрешенным использованием под ЛПХ стоят в пределах 700–800 тыс. рублей, — рассказывает руководитель отдела по земельным вопросам агентства „ПОСАД“ Татьяна Молтянская, — в ее старой застройке нередко встречаются участки чуть дешевле, по цене 600 тыс. рублей. А в расположенных по соседству с Минино дачных обществах „Заимка-3“, „Заимка-4“ участки под дачное строительство предлагают за 300–450 тыс. рублей».

Однако возвести жилой дом можно не на всяком участке под дачное строительство. На одних дачных участках можно построить жилой дом и получить регистрацию, на других разрешается возводить только «жилое строение», в котором зарегистрироваться по месту жительства нельзя. «В пригородах Красноярска есть несколько дачных обществ, собственники домов в которых получают регистрацию, — рассказывает Татьяна Молтянская. — Это дачное общество «Отдых» в районе поселка Солонцы, «Южное» в районе Удачного, где возводятся капитальные дома, есть такое дачное общество и в районе поселка Сосны.

Анализ отличий

Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.

Характеристика	Категория земельного участка
ИЖС	СНТ
Электросети	Линия относится к ближайшему поселку, поэтому после оплаты подведения к ней проблемы с мощностями возникать не будут	Подключение осуществляется при наличии линии с достаточной мощностью, но даже при этом мощность делится на всех членов товарищества и ее может не хватить на обеспечение коттеджа
Водоснабжение	Центральное водоснабжение	Общая или индивидуальные скважины
Подведение газа	Подведение осуществимо в большинстве случае, а ряд населенных пунктов обеспечивают газом по льготному тарифу	При наличии газопровода подключение осуществляется за счет собственника ЗУ
Канализация	Подключение к центральной системе	Обустройство индивидуального септика
Решение регистрационных вопросов	Регистрация проводится без проволочек при наличии всех разрешительных документов	Дачная амнистия позволяет провести регистрацию в кратчайшие сроки и без утомительного сбора бумаг
Текущие расходы	Налог, коммунальные взносы	Налог, паевые взносы, расходы на текущий ремонт объектов общего пользования

Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.

Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.

С учетом получения разрешительных документов этот процесс занял более полугода и обошелся владельцу в несколько сотен тысяч рублей незапланированный расходов.

И, наоборот – земля садоводческого товарищества, расположенная в 20 километрах от города, уже имела заведенный электрический кабель и септик. В итоге подготовительный этап строительства не занял и 2 месяцев. Они ушли на бурение скважины и ее оборудования.

Исходя из всего сказанного выше, можно сделать один вывод – каждая сделка по купле-продажи земли должна рассматриваться в индивидуальном порядке с учетом плюсов, минусов и размера дополнительных расходов, которые придется понести собственнику в первые месяцы.

Прописаться на даче

Что касается тех покупателей, кто планирует построить загородный дом на дачной земле, а затем оформить в нем регистрацию, то сделать это им будет непросто. С одной стороны, конечно, существует решение Конституционного суда, который признал отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества противоречащим Конституции. С другой стороны, есть практика, которая показывает, что получение регистрации на дачной земле связано с большими трудностями. Для этого от собственника потребуется, во-первых, доказать, что построенный дом является единственным местом его проживания. Во-вторых, стоящий на дачной земле дом должен быть признан капитальной постройкой, пригодной для круглогодичного проживания. Для этого придется доказать соответствие постройки определенным параметрам, таким, например, как наличие адреса и существование подъездных путей, по которым к коттеджу можно добраться в любое время года.

«Как правило, добиться получения регистрации собственнику бывает непросто, — предостерегает Татьяна Молтянская, — серьезно ошибаются те покупатели, кто считает, что для этого достаточно присвоить дому адрес. Если существует необходимость получить регистрацию, то участникам дачного общества для ее получения проще объединиться, чтобы действовать сообща».

Стоит ли тогда покупать участки под дачную застройку и возводить на них коттедж? Да, отвечает эксперт, если у будущих жителей этого дома нет необходимости в получении регистрации. Тогда действительно имеет смысл сэкономить и купить участок в дачном обществе. «Но при этом нужно четко себе представлять, что вас ожидает, — добавляет Татьяна Молтянская. — Собственникам дома на дачной земле придется решать вопросы не только с регистрацией, но и с техническими условиями: мощности 15 киловатт, выделяемой сегодня на подключение каждому дачному дому, для коттеджа будет явно недостаточно. То же самое касается водоснабжения, строительства и расчистки дорог».

Другой минус строительства капитального дома на дачной земле состоит в том, что если через несколько лет городу станет тесно в своих границах и для развития ему понадобится площадка, на которой стоит ваш коттедж, то дом снесут. Со временем подобная судьба ожидает все дачные общества, примыкающие к Красноярску. Причем размер компенсации, которую получит в таком случае владелец постройки на дачной земле, окажется ниже, чем стоимость жилого дома. Потому что в таком случае по закону застройщик не обязан возмещать затраты, которые дачник понесет при покупке аналогичного жилья.

В отличие от жилого строения на дачной земле коттедж, построенный на участке под ИЖС, обязательно наносится на генеральный план, и снести его, не выплатив владельцу соответствующую компенсацию, не получится.

Формирование и размер

При формировании участка, отведенного под индивидуальное жилищное строительство, органы МСУ руководствуются следующими условиями:

• наличие незанятых территорий;
• уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
• степень заселенности района;
• оценка возможности выделения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.

Размер участка может быть от 3 до 30 соток.

Также это зависит от площади будущего дома – есть требование к площади, отведенной под строительство, – обеспечить свободное размещение на ней стройматериалов и специального транспорта, вспомогательных установок.

Что можно строить на участке ИЖС

Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.

Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.

• Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.

• Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).

• Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.

• Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.

• Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.

• Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.

• Веранды и беседки.

• Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.

Если у вас есть участок со статусом ИЖС, на нем можно строить дом и сопутствующие постройки. Но каждая должна быть согласована и соответствовать установленным нормам. Необходимо подготовить проект, привязать его к местности, получить разрешение.

Важно! Что касается таунхаусов, то их на участках ИЖС могут возводить только строительные компании. Собственник не имеет на это права поскольку данный вид недвижимости не является отдельным жилым объектом