Как купить участок?
Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).
При покупке земли под ИЖС у собственника:
- Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
- Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
- Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
- Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
- Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.
После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.
Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.
Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.
Управление общим имуществом
И последний момент, на который хотелось бы обратить внимание – это управление коттеджным поселком. В законодательстве РФ отсутствует четкий правовой механизм, регулирующий порядок создания и управления коттеджными поселками
В жилищном законодательстве достаточно подробно проработан вопрос управления многоквартирным домом. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, оплатой коммунальных платежей.
Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
Статья 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает возможность создания Товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Данный способ управления коттеджным поселком предполагает создание юридического лица, осуществляющего управление поселком, и имеет ряд преимуществ. При таком способе управления, ТСЖ как юридическое лицо, выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей.
Несмотря на то, что такой способ управления как создание ТСЖ прямо предусмотрен законом, на практике он встречается не часто. Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка могут выбрать разные формы управления поселком: создать ТСЖ или Жилищный кооператив, привлечь управляющую компанию либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.
Проанализировав практику коттеджных поселков Подмосковья, можно сделать вывод, что на сегодняшний момент, наиболее распространенным способом обеспечения жизнедеятельности таких поселков является привлечение управляющей организации. При этом, управляющая компания, как правило, выступает как обыкновенный подрядчик и оказывает услуги собственникам коттеджного поселка на возмездной основе.
В то же время, все существенные вопросы, связанные с управлением поселком и его жизнедеятельностью, решаются на Общем собрании собственников. Для этого может быть предусмотрено создание инициативной группы из числа собственников, которая должна обеспечивать выполнение решений Общего собрания. При такой схеме управления Общее собрание собственников выступает как добровольное объединение граждан и не имеет статус юридического лица.
Продажа дома без электричества
Зачастую в перечне объявлений возможно увидеть продажу участка, где указано, что электросети и газовые трубы проходят по границе земельного надела, а сам участок не имеет подключений ни к чему. Но этот нюанс о том, что все проходит по границе участка, вовсе не значит, что вы без особых проблем сможете подключить свой построенный дом.
Компании, которые ответственны за подключение к инженерным сетям, не всегда имеют возможность выдать разрешение на подключение к сетям. Так, к примеру, можно не получить разрешения на подключение к газу, так как труба, идущая по поселку, не обладает необходимым уровнем мощности. В таком случае дом будет без газа.
С электросетями тоже все может быть не совсем гладко. Подключение без посредника зачастую обладает большим количеством трудностей, так как сети могут принадлежать частным лицам. В этой ситуации, покупателю, перед тем как он купит землю, следует провести уточнение вероятности подключения участка к коммуникациям, а еще заранее уточнить цену подключения и законность.
Земельные участки, где газовые и электрические сети пролегают по границе участка, без вероятности подключения к сетям, обладают невысокой ценой в сравнении с землей, которую можно подключить либо которая уже подключена к инженерным сетям.
Но с подобными участками следует быть предельно внимательным и кропотливо проводить проверку всех документов, уточняя все тонкости, чтобы затем в последующем вам удалось избежать сложности с подключением и оформлением.
Наиболее оптимальным вариантом будет передача продавцом технических условий, соглашений либо подготовленных договоров на подключение коммуникаций.
Важные этапы после покупки земельного участка
1. Изучаем земельный участок
Перед началом строительства необходимо тщательно изучить участок и его особенности
Стоит обратить внимание на геологическую и гидрогеологическую ситуацию, наличие коммуникаций, налаженность дорожной инфраструктуры и другие факторы, влияющие на возможность строительства
2. Зонирование и генплан
Ознакомьтесь с зонированием территории и уточните, для каких целей предназначен приобретенный участок. Это позволит определить, какие виды разрешенных строительных работ допустимы. Также оцените генплан населенного пункта, чтобы иметь представление о планируемой инфраструктуре.
3. Получение разрешений
Для начала строительства необходимо оформить проект дома, получить разрешение на строительство и разработать градостроительную документацию (ГПЗУ). Данные документы должны соответствовать требованиям местных органов власти и комитетов по градостроительству и архитектуре.
4. Подача уведомлений и налоги
Важно оформить уведомления о начале и окончании строительства, а также уведомление о присвоении адреса объекту недвижимости
Обратите внимание на налоговые обязательства, связанные с покупкой участка под ИЖС, и подстрахуйтесь от возможных рисков, связанных с уплатой налогов
5. Межевание и проектирование
Перед началом строительства рекомендуется провести межевание участка, чтобы четко определить его границы. Также необходимо разработать проект дома с учетом местных строительных норм и требований, а также согласовать его с соответствующими органами власти.
7. Оформление документов на себя
После покупки участка необходимо оформить документы на себя. Переведите земельный участок в налоговый кадастр и уведомите о покупке соответствующие органы власти. Если вы осуществляли покупку через ипотеку, обратитесь к банку с просьбой о переводе земельного участка на вас.
8. Оформление свидетельства о собственности
Важным этапом после покупки земельного участка является оформление свидетельства о собственности. Для этого необходимо предоставить все необходимые документы в регистрационную палату и оплатить соответствующую государственную пошлину.
9. Учесть сроки и риски!
Учтите, что все описанные действия требуют времени и снабжены определенными рисками. Постарайтесь запланировать сроки выполнения каждого этапа и подготовьтесь к возможным задержкам и сложностям. Рисками могут быть проблемы с документацией, строительные или экономические риски, а также проблемы с соседями или коммуникациями.
10. Подстраховать себя
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости, который поможет вам принять все необходимые меры и подстраховаться от возможных проблем. Не стесняйтесь задавать все вопросы, связанные с оформлением и использованием земельного участка.
Важно помнить, что каждый земельный участок и каждый случай покупки могут иметь свои особенности и требования, поэтому всегда стоит обратиться к юристам и специалистам соответствующих областей для получения детальных рекомендаций и консультаций
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке. Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования
В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство»
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным
Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Ознакомление с градостроительным законодательством
Изучаем налоговый кодекс
Важно изучить налоговый кодекс для получения информации о налогах и обязательствах по земле после покупки участка. Также стоит ознакомиться с условиями получения налоговых льгот и вычетов
Оформление свидетельства о праве собственности
После покупки участка важно правильно оформить свидетельство о праве собственности на землю. Для этого следует обратиться в Федеральную Кадастровую Палату и предоставить все необходимые документы и уведомления
Изучение рекомендаций опытных риелторов
Перед началом строительства, рекомендуется обратиться к опытному риелтору или консультанту в сфере ИЖС. Они смогут предоставить советы и рекомендации по выбору проекта, организации строительства, ипотеке и другим важным вопросам.
Изучение градостроительного законодательства поможет вам избежать ненужных рисков и проблем, связанных с покупкой и строительством на земельном участке под ИЖС. Соблюдение правил и требований обеспечит успешную реализацию ваших планов и безопасное приобретение собственности.
Порядок оформления земельного участка в СНТ в собственность в случае бесплатного предоставления
Шаг 1. Подача в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка заявления о предоставлении земельного участка в СНТ в собственность.
Законодательно форма такого заявления не установлена. Образец заявления о предоставлении участка можно получить путем личного посещения администрации, либо скачать на сайте органа местного самоуправления.
Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет “.
К заявлению необходимо приложить подготовленные Вами на предыдущем этапе документы, в частности:
- схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (если границы Вашего участка не установлены и отсутствует проект межевания или проект организации и застройки СНТ);
- документ, подтверждающий Ваше членство в СНТ;
- протокол общего собрания членов СНТ о распределении земельных участков, или иной документ, устанавливающий распределение земли в СНТ, либо выписку из таких документов.
В заявлении укажите реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории либо проекта организации и застройки СНТ, если образование Вашего земельного участка предусмотрено такими документами, а также кадастровый номер общего земельного участка СНТ (при наличии).
В случае, если ранее ни один из членов СНТ не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, муниципалитет должен самостоятельно запросить:
- в Росреестре – сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию СНТ, если такие сведения содержатся в ЕГРН и отсутствуют в архивах муниципалитета (в иных случаях такие сведения могут быть запрошены у заявителя);
- выписку из ЕГРЮЛ об СНТ, как о юридическом лице – в Федеральной налоговой службе.
Шаг 2. В течение 14 дней с даты получения заявления и приложенных к нему документов муниципалитет должен принять следующие решения:
- об утверждении схемы расположения земельного участка (при необходимости) и о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- либо об отказе в предоставлении земельного участка – при наличии предусмотренных законом оснований ( ). Мотивированный отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован Вами в судебном порядке.
Шаг 3. Проведение кадастровых работ – при отсутствии описания границ земельного участка в ЕГРН.
Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Межевание земельного участка проводится на основании утвержденного проекта межевания или проекта организации и застройки территории СНТ, в границах которого расположен Ваш земельный участок, либо на основании утвержденной схемы расположения земельного участка. По результатам кадастровых работ должен быть подготовлен межевой план земельного участка.
Шаг 4. Обращение в Росреестр
- с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка на основании межевого плана;
- с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании решения о предоставлении такого участка в собственность.
Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством или .
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для садоводства составит 350 рублей.
По результатам рассмотрения Росреестром представленных заявлений и документов, при отсутствии установленных Федеральным законом (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) оснований для приостановления и отказа в регистрации, в ЕГРН будут внесены сведения о земельном участке и зарегистрировано Ваше право собственности, что подтвердится выданной Вам выпиской из ЕГРН.
Основные статьи расходов при стандартной процедуре
Получение земли в собственность предполагает ее дальнейшую регистрацию и несению по ним расходов. В перечень этих расходов входят:
- межевание земли;
- вызов геодезиста для замеров;
- получение кадастрового паспорта (если его нет);
- оформление выписки из госреестра;
- составление договора;
- нотариальные услуги;
- услуги компаний по недвижимости;
- государственная пошлина.
Оформление выписки из госреестра
Основным документом при оформлении прав собственности является выписка из Росреестра. Данный документ отображает необходимую информацию об участке, например, находится ли он под арестом, наложено ли на него обременении и т.п. Информация запрашивается из кадастровой палаты через МФЦ, местное отделение кадастровой палаты либо в Росреестре.
Стоимость данной бумаги определяется следующим образом:
- Вид документа — бумажная версия или электронная.
- Содержание документа — расширенное или сокращённое.
- бумажная выписка со всеми характеристиками – 460 р.;
- подобный электронный аналог – 290 р.;
- расширенная справка – 870 р., электронный аналог — 350 р.;
- сведения о недееспособности на бумаге – 1100 р., электронным файлом – 470 р.
Для юридических лиц стоимость выписки из ЕГРН составляет от 700 до 1100 рублей.
Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН
Составление договора
Составление договора осуществляется в нотариальной конторе согласно законодательным нормам и требованиям.
Договор купли-продажи земельного участкаСтоимость данной услуги зависит от кадастровой стоимости приобретенного участка:
- 3 000 рублей плюс 0,2% от стоимости земли, если цена участка не выше 10 000 000;
- 23 000 рублей плюс 0,1% от цены надела, который продаётся более чем за 10 000 000. Однако итоговая сумма не должна превышать 50 000 рублей;
- если стоимость земли меньше 1 000 000, то необходимо оплатить 3 000 рублей и 0,4% от цены земли;
- для участка стоимостью до 10 000 000 — 7 000 рублей + 0,2% от суммы, превышающей 1 000 000;
- для более дорогих сделок — 25 000 рублей + 0,1% от суммы свыше 10 000 000.
Госпошлина
Основной платой при оформлении земельной территории является государственная пошлина. Её размеры согласно ст. 333.33 НК РФ составляют, в рублях:
- 350 рублей – физическим- или юридическим лицам при оформлении территории в сельской местности;
- 2 000 рублей для обычных граждан и 22 000 рублей для организаций, если участок регистрируется под строительство.
При оплате пошлины законом предусмотрены льготы, согласно которым ее не оплачивают следующие категории россиян:
- государственные органы власти;
- малоимущие граждане;
- ветераны, инвалиды и военнопленные времён ВОВ.
Чтобы воспользоваться преференцией, к основному пакету документации прикладывается удостоверение льготника.
Нотариальное заверение
Большинство сделок требует нотариального заверения. Заявителю разрешается добровольно выбрать специалиста для оказания данной услуги, это принесёт следующие преимущества:
- юридическая прозрачность отношений между продавцом и покупателем;
- наличие официального свидетеля, подтверждающего добровольность заключения сделки;
- отсутствие необходимости самостоятельно регистрировать переход прав собственности.
Стоимость данной услуги составляет 2 000 рублей, однако цена может отличаться в каждом регионе, где расположения участка.
Если покупается вместе с домом
Когда участок покупается вместе с домом, то к регистрации прав собственности добавляется оплата налогового сбора в размере 13% от стоимости территории. Приобретение земли с домом признается государством прибылью, потому что потом владельцу разрешено оформить дом, как индивидуальное жилье либо демонтировать строение.
Дополнительные траты
К дополнительным затратам при оформлении земли в собственность относят следующие, в рублях:
- постановка объекта на кадастровый учёт — 5 000;
- кадастровые работы (межевание, вызов геодезиста) — 15 000;
- получение постановления о выделении земли в собственность из архивных запасов — 7 000;
- восстановление правоустанавливающих документов на любой недвижимый объект — 10 000;
- подготовка документации нотариусом под ключ — 25 000;
- приватизация участка — 23 000;
- составление договора по купле-продаже, мены, займа — 3000;
- юридическое сопровождение сделки — 15 000;
- подготовка документации по делу наследования — 25 000.
Выгодны ли аукционы?
Приобретая землю через государственный аукцион, придется проявить бдительность. Нет, с документами и юридической «чистотой» тут все в ажуре.
Подвох в другом. Зачастую на открытие аукционы выставляются неликвидные земли. И тогда победителю предстоит вложить массу средств и трудовых ресурсов.
Поэтому перед участием в торгах следует детально изучить потенциальное владение, дабы не приобрести «ворох» проблем.
Дополнительно, посмотрев видео, вы сможете узнать о выгоде вложения денег в покупку коммерческой недвижимости:
Смотрите это видео на YouTube
14 Июн 2017 kasjanenko
1233
