Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Перевести-то категорию земли из одной в другую можно, но не всегда
Небрежное оформление документов. Бывает, что содержание договора не совпадает со сведениями кадастрового паспорта или гражданского паспорта. Зачастую при оформлении соглашения упускается важный момент, касающийся интересов третьих лиц, имеющих право на земли. Если с разрешением от супруга/супруги все уже понятно, то по несовершеннолетним стоит уточнить отдельно. Если ребенок располагает имущественными правами на участок, то в содержании соглашения обязательно должно быть указано согласие законных представителей или сотрудников органов опеки и попечительства.
Невнимательность. Человеческий фактор действует во всех сферах, поэтому избавиться от него достаточно проблематично. Во избежание данной группы рисков рекомендуется привлекать в качестве наблюдателей доверенных лиц. Это может быть член семьи или близкий родственник
Они могут заметить какую-то ошибку, на которую не обратили внимание участники процесса.
Видео описание
Вопросы, которые нельзя обойти при покупке земельного участка под застройку дома в видео:
Заключение
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность
Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение
Убедитесь, что на дачу больше никто не претендует
Для того чтобы продать дачу, в обязательном порядке потребуется заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки. Получать его нужно, потому что супруг, который не давал согласия на сделку, вправе потом требовать признания сделки недействительной в суде. Если продавец недавно развелся и с момента развода не прошло трех лет, потребуется нотариально заверенное соглашение о разделе совместного имущества или судебное решение о разделе. В нем должно быть сказано, что второй супруг не имеет прав на дачу.
Когда дача продается по доверенности, нужно убедиться, что доверенность действительно выдавалась. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (www.notariat.ru). Здесь в открытом доступе размещен реестр выданных доверенностей, и любой желающий может проверить законность этого документа. Для этого нужно знать фамилию, имя, отчество доверителя, дату удостоверения доверенности или ее номер. Если информация о ней в реестре есть, значит, такая доверенность действительно удостоверялась нотариусом. Если найти доверенность с такими реквизитами не удается, значит, ее не существует.
На что обратить внимание при покупке земельного участка под ИЖС
Первое, что необходимо сделать, чтобы избежать правовых рисков – это внимательно изучить документы. Так вы не потратите лишние деньги, время и нервы в будущем. Что конкретно надо проверить?
Сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Проверьте действительность информации – попросите продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН. В ней будут указаны:
- ФИО продавца;
- кадастровый номер участка;
- адрес участка;
- площадь;
- вид разрешенного использования и категорию земель;
- ограничения и обременения;
- сведения о границах земельного надела;
- документ, на основании которого участок принадлежит продавцу.
Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка
Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследование по закону или завещанию, постановление или распоряжение о выделении земельного участка, решение суда.
Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ, который указан в выписке из ЕГРН. Проверьте, чтобы его реквизиты совпадали с прописанными в выписке. Если регистрация права собственности проводилась до 15 июля 2016 года, у продавца будет свидетельство о государственной регистрации права, а на документе-основании будет штамп Росреестра. Удостоверьтесь, что номер регистрационной записи в свидетельстве, на штампе и в выписке совпадают.
Если право собственности продавца зарегистрировано до 1998 года, участок не будет отображаться в ЕГРН. По закону регистрация, проведенная в соответствии с нормами законодательства, действовавшими в тот момент, не требует перерегистрации при изменении законодательства. Участок будет внесен в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке купли-продажи. Но чтобы знать наверняка, что в процессе регистрации не вскроются неприятные сюрпризы, например, в виде каких-то обременений, лучше договориться с продавцом, что он сначала зарегистрирует свое право собственности в ЕГРН, а потом состоится сделка.
Проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД.
Вид разрешенного использования (ВРИ)
Это целевое назначение земли. Использование ее не по назначению грозит штрафами, сносом построек и даже изъятием участка. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить автомойку.
Посмотрите, какой вид разрешенного использования установлен на участке в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ для Московской области найдете на Геопортале Подмосковья. ВРИ могут быть зашифрованы цифрами. Их расшифровка – в приказе Росреестра.
Бывает, что сведения о ВРИ и категории земли в ЕГРН вносятся ошибочно. Проверьте соответствие данных ЕГРН данным в ППЗ, т. к. ПЗЗ имеет более высокий приоритет.
Находится ли участок в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Убедитесь, что участок не находится в ЗОУИТ, чтобы не столкнуться с ограничениями использования земли и дополнительными согласованиями при строительстве. Например, владельцам дач в Котельниках приходится получать согласие на строительство у администраций пяти аэродромов. К таким зонам, например, относятся:
- Охранная зона электросетей.
- Охранная зона тепловых сетей.
- Охранные зоны газораспределительных сетей.
- Зоны магистральных трубопроводов.
- Зоны объектов связи.
- Природные объекты.
- Водоохранные и рыбоохранные зоны, зоны подтопления.
- Санитарно-защитные зоны.
- Зоны охраны объектов культурного наследия.
Простой осмотр местности может дать понимание обстановки. Если рядом проходит газопровод или есть памятник архитектуры – охранная зона. Завод – санитарно-защитная и т. д.
Точную информацию можно получить на том же Геопортале в разделе Градпроработка.
Информация о планируемом развитии территории
О том, что через ваш участок через 10 лет планируют проложить трассу, лучше знать заранее. Может и не проложат, но раз запланировано, то строить на нем не дадут. А если действительно будут прокладывать, то участок принудительно выкупит государство.
Размер компенсации определит оценщик. Государственный. Если компенсация покажется вам необъективной, можете, конечно, обратиться в суд.
Генеральные планы развития территории подготавливаются отдельно для каждого населенного пункта и находятся на сайте администрации этого пункта.
Проверить все это простому человеку довольно сложно (вы и читать-то, наверное, устали). Но есть и хорошая новость: можно выбрать участок, заключить договор и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Просто позвоните профессионалам из Земельного Экспресса, как сделали уже сотни людей. Многие оставили благодарные отзывы.
Транспорт
Чтобы выбрать удобный участок, следует узнать, на каком расстоянии от города или ближайшего населённого пункта он находится. Лучше самостоятельно проложить маршрут: чаще всего в объявлении собственники занижают время в пути до участка, например, говорят, что ехать всего 20 минут, а на деле — все 40.
Если машины нет и покупка её пока не планируется, нужно рассматривать участки, до которых можно добраться на общественном транспорте или такси. Удобным способом могут стать электрички: они ходят чётко по расписанию, проезд недорогой, а также не надо стоять в пробках. При этом станция не должна быть рядом с участком, а в идеале — она за лесной чертой: тогда звуков от поездов будет не слышно.
Стоит ли покупать участок в СНТ. Целесообразно ли покупать землю в СНТ?
Такой участок имеет свои достоинства и недостатки. Чтобы понять, нужна вам такая земля или нет, стоит провести анализ своих потребностей и целей, вариантов применения участка. Рассмотрим их более предметно.
Различия СНТ от ИЖС и ДНП:
- на участке ИЖС разрешено строить домовладения (не больше чем в 3 этажа). В то время, как на территории СНТ и ДНП не разрешается постройка жилых домов;
- купив объект недвижимости в СНТ, человек получает землю вдали от города или густонаселенного поселка. Зачастую земли располагаются в сельской местности. В то время, как территории ИЖС чаще всего расположены в окрестностях города или в поселках;
- участок СНТ и ДНП могут находится в месте, куда не проложены дороги и линии электропередач. Такие земли изначально не предусматривались под застройку жильем. А вот земли ИЖС предназначены исключительно для того, чтобы на них строили жилые дома. В результате этого, власти городов и областных центров обязуются проложить к территориям ИЖС электричество и дорожное покрытие.
Недостатки СНТ:
Тем, кто хочет купить участок для постройки жилого дома, в котором можно будет прописаться, лучше не останавливать свое внимание на СНТ. Дело в том, что любые здания на территории СНТ являются ни чем иным, как садовыми домиками
Это касается как маленьких зданий, так и больших коттеджей. Такое имущество не выгодно иметь, так как с юридической стороны его нельзя зарегистрировать как жилой дом. Да, не так давно, Конституционный суд РФ разрешил регистрацию физических и юридических лиц в постройках на СНТ, однако для того, чтобы это сделать, человеку потребуется собрать много документов и потратить время;
почти нет возможности получить кредит на такую землю. Банки отказываются давать ипотеку на покупку участков в СНТ. Несмотря на то, что такие объекты недвижимости могут принести серьезную прибыль от сельского хозяйства, банки либо не дают ипотеку на СНТ, либо делают для такого кредита слишком большую ставку;
в случаи отсутствия линии электропередач и дороги к вашему участку, вам придется самому исправлять ситуацию. Законодательно власти не обязаны прокладывать дорожное покрытие и электричество к садовым товариществам.
Инфраструктура
Дороги. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Они бывают разными.
- Асфальтовая дорога — лучший, но довольно дорогой вариант: такие дороги есть только в крупных коттеджных посёлках или в пределах города. В СНТ или деревне асфальтовую дорогу вряд ли проложат.
- Грунтовка — ничем не отсыпанная дорога. Её, как правило, быстро размывает, по ней трудно проехать после дождя.
- Бетонка — такую дорогу делают из бетонных плит. Чаще всего на ней не бывает луж и ям, но ехать не очень приятно: страдает подвеска автомобиля.
- Отсыпной подъезд — дорога, отсыпанная щебнем или асфальтовой крошкой. Самый распространённый вариант.
Магазины, больницы, медпункты. В идеале в шаговой доступности от участка должны находиться магазины, где можно купить продукты и средства первой необходимости, а недалеко — медицинский пункт.
В сельских населённых пунктах чаще всего есть только фельдшерско-акушерский пункт (ФАП) — подразделение, в которое можно обратиться за медицинской помощью.
Проверьте дом с участком на кадастровой карте и сайте Росреестра
Это предварительная проверка. Она нужна для того, чтобы на начальном этапе отсеять те дома с землей, которые находятся под обременением и ограничением (арест, залог, ипотека, запрет на регистрационные действия и т.п.). Если на недвижимость наложено обременение, купить его не получится — сделку приостановят. Также здесь узнаем, расположен ли участок в зоне красных линий и в зоне с особыми условиями использования территории.
Для начала воспользуемся публичной кадастровой картой Росреестра. Чтобы найти нужный участок, в левом верхнем углу есть форма поиска. Там вводим кадастровый номер или адрес участка. После ввода выберите подходящий участок из выпадающего списка. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Если участок не отображен на карте, чаще всего его границы не оформлены и не внесены на кадастровый учет. Или границы были оформлены давно, но участок пропал при смене координат. В итоге будет написано «Без координат границ».
Не советую покупать участки без установленных границ, хоть законом это разрешено. Подробности об этом ниже в разделе проверки границ.
Для отображения зоны красных линий и зоны с особыми условиями пользования, нажмите на правую верхнюю кнопку «Слои».
В выпадающем списке выберите «Зоны с особыми условиями использования территории» и «Красные линии».
Если участок покрылся зеленым цветом, значит он в зоне с особыми условиями использования.
Вот пример участка земли, который не находится в зоне красных линий, а значит там может располагаться жилая постройка. Эта зона находилась неподалеку.
Чтобы найти дом на карте, в поиске выберите «ОКС» (объект капитального строительства) и вбейте его кадастровый номер или адрес. Если покупатель с ипотекой, обязательно, чтобы дом тоже отображался на карте. Подробности об этом ниже в разделе о местоположении.
Далее проверяем дом и участок на этой странице сайта Росреестра — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. 1) Введите капчу. 2) Введите кадастровый номер или адрес недвижимости. 3) Выберите из выпадающего списка нужный объект. 4) Нажмите на кадастровый номер в строке с нужным объектом. Справа в строке показан «Вид объекта недвижимости». 5) Отобразятся справочные сведения из ЕГРН.
Сведения о жилом доме
Сведения о земельном участке
Назначение и вид разрешённого использования земельного участка
Те, кто хоть раз планировал переехать за город, задумывался, какой участок лучше купить. Подбирая земельный участок для строительства, прежде всего узнаём категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Под строительство жилого дома подходят только три вида разрешённого использования.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эти участки предназначены для строительства жилого дома. По закону, на владельца могут даже наложить штраф или увеличить налог, если он не использует участок по назначению — то есть не построит именно дом.Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «Вид разрешённого использования» указан один из следующих признаков:
Важно проверить вид разрешенного использования земельного участка
В документах нужно проверить, действительно ли земля используется в соответствии с ее назначением. По закону строить жилые дома можно на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. Участок при этом может быть выделен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства. Большинство поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства.
Кроме того, важно узнать, какие перспективы у территории, на которой стоит дача, так вы подстрахуетесь от возможных неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если власти признают, что участок потребуется городу для развития, например, по нему должна пройти дорога, он может быть изъят для муниципальных нужд
Тогда собственнику выплатят выкупную стоимость за принадлежащую ему недвижимость. В идеале покупателю следует изучить генеральный план развития территории, где он покупает участок (при условии что такой у населенного пункта есть). Генплан Красноярска опубликован на сайте администрации города (www.admkrsk.ru).
Если покупатели будут следовать этим советам специалистов, они не станут обладателями «кота в мешке». Им не нужно будет защищать свои права в суде и нести связанные с этим расходы.
Приобретение по садовой книжке
Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.
Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:
- Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
- Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
- Составляется формальный договор купли-продажи.
До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.
Образец договора и особенности его оформления
Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС? Необходимые сведения об участке, которые должны быть в договоре (скачать образец):
- точный адрес участка;
- его кадастровый номер;
- площадь земли;
- к какой категории земель относится;
- назначение участка;
- могут быть и другие сведения, которые помогают определить регистрацию участка.
Как оформить договор купли-продажи
- Проверьте, есть ли у продавца свидетельство о праве на земельный участок.
- Нужно проверить, соответствует ли размер участка размеру, заявленному в кадастровом паспорте. Но самостоятельно это сделать достаточно сложно, поэтому придется заплатить специалисту по геодезии за его услуги.
- Можно заключить обычный договор или договор у нотариуса (это определяется по желанию покупателя).
После покупки предъявите следующие документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности:
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности продавца;
- договор, в котором указано, что сделка состоялась и права на участок перешли к вам;
- кадастровый паспорт земли;
- нотариально заверенное согласие всех собственников данного участка;
- квитанции об оплате (доказательство того, что сделка совершена).
В течение месяца вы получите свое свидетельство о праве на собственность.
Определяемся с коммуникациями
«Если участок покупается для постоянного проживания, обязательно наличие электричества и газа. В случае, если вы планируете приезжать на участок только в теплый период, газ необязателен, поскольку вам почти не придется отапливать дом», – говорит Татьяна Калюжнова.
Если же вы хотите использовать дом как всесезонную дачу, куда вы периодически будет приезжать зимой, но при этом выбираете негазифицированный поселок, обязательно обратите внимание, сколько киловатт электричества предусмотрено для каждого участка. По данным «ИРН-Консалтинг», в среднем на участок без подряда в поселках с газом на сегодняшний день выделяется 10 кВт электричества
Минимальная мощность, как правило, начинается от 5 кВт. «Могу сказать, что 5 кВт достаточно для освещения дома и нормальной работы бытовых электроприборов. Однако 5 кВт вам может оказаться недостаточно, чтобы предусмотреть минимальное отопление и обогрев воды в доме. Все зависит от размера дома, который вы планируете строить. В небольшом 50-70-метровом дачном домике удастся поддерживать тепло в помещениях в прохладные дни весны и осени, а также обогревать воду даже электричеством с выделенной мощностью 5-6 кВт. Для дома более 100 кв. м этой мощности будет недостаточно».
Проблема с водой и канализацией решается относительно легко: для водоснабжения прорывают скважину, а для канализации устанавливают септик. Поэтому эти коммуникации не обязательно должны быть централизованными. Цена вопроса – примерно 200 000 – 300 000 руб.
Обязательно стоит учесть, что коммуникации обычно подводятся к границам участка, доводить их до дома приходится самостоятельно. «Подведение электричества от границ участка в дом стоит очень недорого, порядка 5-15 тысяч в зависимости от района, аппетитов подрядчика и потребности собственника (однофазное или трехфазное электричество, количество точек подключения). Дороже обходятся расходы по заведению газа в дом – до 100–150 тысяч рублей. В эту сумму входит установка необходимого оборудования, соответствующие работы должны производиться специализированными организациями», – говорит Сергей Мазенков. По словам Татьяны Калюжновой, подключение дома к газу может обойтись существенно дороже – до 300 000 – 500 000 рублей.
