Проверка информации по земельному наделу
С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:
- Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
- Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
- Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
- Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
- Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.
Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.
Еще больше сведений о проверке документов в видео:
Продажа участка под ИЖС
Предположим, что гражданин получил земельный надел в будущем коттеджном поселке, строительство которого пока только планируется. Но ситуация изменилась, и ждать застройки он не может, нужно продать землю. Участок представляет собой помеченную столбиками территорию в чистом поле, но, тем не менее, имеет категорию «земель под индивидуальное жилищное строительство». Какие бумаги потребуются здесь?
К землям ИЖС по закону предъявляется одно важное требование – они должны быть обеспечены необходимыми для жизни коммуникациями, как минимум воды и электричества. Соответственно, к базовому пакету документов придется присовокупить:
- разрешения на проведение коммуникаций;
- техническую документацию, показывающую возможность проведения коммуникаций.
В зависимости от ситуации, это может быть техдокументация на подведение газа, воды, канализации, электроэнергии, отопления и т.д. Кстати, если продавец уже получил разрешение на постройку на продаваемом наделе дома, его также стоит приложить к пакету бумаг.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность
Приобрести объект недвижимости сегодня можно и у частного собственника, и у организации, и у государства, муниципалитета на условиях аукциона, подав предварительную заявку об участии. Соответственно, и типы недвижимости отличаются, так же, как и список документов, требующийся для покупки выбранного вами земельного участка.
Сама же процедура заключения сделки после выбора объекта стандартна:
Продавец предъявляет потенциальному покупателю бумаги на землю;
- Потенциальный покупатель проверяет, все ли в наличии, достоверны ли они, соответствует ли зафиксированная информация реальной картине и словам продавца;
- Заключается предварительный договор, соглашение о задатке и прочее, на усмотрение сторон;
- Подписывается основной договор;
- Производится оплата (может быть на любом этапе, в каждом случае — индивидуально);
- Производится перерегистрация прав собственности в Росреестре (после уплаты государственной пошлины).
У собственника
Для покупки выбранного земельного участка у его непосредственного частного владельца должны быть проверены все документы, которые обязан предоставить продавец. Покупка земельного участка у собственника предполагает следующий пакет бумаг:
Личный паспорт собственника или всех собственников, если речь идёт о совладении;
- Документы, подтверждающие, что продавец имеет законные права на недвижимость (выписка из ЕГРН);
- Независимое экспертное заключение об оценочной стоимости объекта;
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца, если имущество считается совместно нажитым (легко проверить, сверив даты правоустанавливающего документа и свидетельства о браке);
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что участок не обременён;
- План территории, в том числе межевой, очень желателен, чтобы не возникало проблем с соседями.
Данный список документов на покупку земельного участка может дополняться в зависимости от индивидуальных обстоятельств и особенностей объекта (несовершеннолетний продавец, наличие построек на территории, изменение категории и пр.).
ИЖС
Особенно остро стоит вопрос о том, какие документы нужны для земельного участка под ИЖС, чтобы его покупка была совершена успешно и без последующих подводных камней и прочих сюрпризов. В этом случае у продавца должны быть:
Личный паспорт с актуальным сроком действия;
- Правоустанавливающие бумаги;
- Бумаги, указывающие целевую категорию объекта (так и должно быть написано: под индивидуальное жилищное строительство);
- Документы, на основании которых продавец получил собственнические права (предыдущий договор покупки, дарственная, завещание, свидетельство о вступлении в наследство, договор мены, ренты, приватизации и пр.);
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- Технический паспорт территории.
При покупке желаемого земельного участка в данном случае самым важным является именно подтверждение факта принадлежности объекта к категории ИЖС. Если изначально недвижимость имела иную цель, но была переведена, нужны документы, которые подтверждают данную процедуру. В любом случае только словам продавца верить нельзя, какими бы весомыми ни были его аргументы.
Дачный участок
Приобретение дачного участка не требует специального разрешения для строительства, если вам не нужен там дом, в котором нужно регистрировать свою семью.
Перечень документов для покупки такого земельного участка:
Бумаги, на основании которых продавец имеет право распоряжаться имуществом (выписка из ЕГРН и на основании чего право владения было получено).
- Технический паспорт на территорию и имеющиеся на ней постройки.
- Межевой план.
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если недвижимость нажита в браке.
- Выписка с лицевого счёта о том, что долгов по услугам ЖКХ нет.
- Выписка из ЕГРН о наличии или отсутствии обременяющих факторов.
- Личный паспорт продавца.
- Справка из Бюро технической инвентаризации, если на территории нет капитальных сооружений.
При отсутствии каких-либо из перечисленных выше бумаг сделка будет весьма рискованной или вовсе затруднительной при оформлении
Важно помнить: независимо от того, кто выступает в роли продавца, насколько вы этому человеку доверяете, каждый документ нужно проверить внимательно, а ещё лучше — доверить определение юридической чистоты специалисту
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оценка
Все земли промназначения разделяют на две группы исходя из того как они будут использоваться:
- Обрабатывающие.
- Добывающие.
При покупке земель промышленного назначения необходимо учитывать все нюансы, которые могут повлиять на последующее использования. Поэтому лучше всего воспользоваться услугами специалиста по оценке. Такой специалист оценивает:
- Эффективность расположения производственных мощностей, для этого необходимы проектно-технические документы будущего производственного объекта.
- Особенности климатических условий местности и рельеф участка.
- Расположение транспортных путей от промзоны. Главное условие при этом достаточно большое расстояние от населенных пунктов.
- Площадь земли, исходя из деятельности, которая планируется осуществляться на данной территории, учитывая нормы и правила, предусмотренные законом в этой отрасли. При оценивании площади земли учитывается также техдокументация будущего промышленного объекта.
Важно! На участках промназначения нельзя возводить объекты жилой недвижимости. При этом важно учесть, что ближайшие населенные пункты могут разрастись со временем
Таким образом, необходимо будет возводить новые цеха и коммуникации в другой местности
При этом важно учесть, что ближайшие населенные пункты могут разрастись со временем. Таким образом, необходимо будет возводить новые цеха и коммуникации в другой местности. А также изменить категорию земель, например, на землю с/х назначения
А также изменить категорию земель, например, на землю с/х назначения.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?
МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.
Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:
- Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
- Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
- Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
- По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.
Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).
Запись на прием в МФЦ
Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.
Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.
Необходимые документы
Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:
- паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
- документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
- договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
- квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.
Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:
- свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
- согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
- разрешения органа опеки;
- согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
- доверенностей на представительство и других документов.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.
Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:
- определение предмета сделки;
- цена сделки;
- порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.
Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.
Получение готовых документов на недвижимость
Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.
Разработка проекта индивидуального жилого дома
- Изучите зоны и нюансы земли
- Подготовка документов для оформления сделки
- Получение свидетельства о праве собственности на участок
- Оформить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
- Планирование дома и обустройства участка
- Подстраховать себя от рисков
- Ипотека и льготы при покупке земельного участка
- Налоги и вычеты при строительстве жилого дома
- Рекомендации по получению вычета по НДФЛ
- Знать о сроках и обязательствах
- Частые вопросы и ответы по ИЖС
- Плюсы и минусы покупки земли в СНТ
- Подготовка к началу строительства
- Риски при покупке и продаже земельных участков
- Важные моменты при оформлении документов
Перед началом строительства изучите опытных риелторов
Получение ипотеки для постройки дома
Возвращение налогов при получении вычетов
Правила подбора земельного участка для выкупа у администрации
Выкуп земельного участка у администрации – дело достаточно сложное и трудоемкое,
Так, при подборе участка, который планируется приобрести в собственность, необходимо обратить внимание на то, какие конкретно характеристики будут оказывать существенное влияние на реализацию будущих планов относительно конкретного земельного надела. Именно поэтому при определении того участка, который будет покупаться, стоит обозначить ряд требований, которые должны быть соблюдены. Именно поэтому при определении того участка, который будет покупаться, стоит обозначить ряд требований, которые должны быть соблюдены
Именно поэтому при определении того участка, который будет покупаться, стоит обозначить ряд требований, которые должны быть соблюдены.
К таким правилам будут относиться:
- Расположение участка в районах с достаточно хорошо развитой инфраструктурой (этот фактор является определяющим и формировании ценовой категории, к которой будет принадлежать участок);
- Природный ландшафт и расположенность вдали от крупных промышленных предприятий (этот фактор особенно важен при осуществлении индивидуального жилищного строительства, так как экологическое состояние окружающей среды является наиболее важным при осуществлении строительства жилых домов);
- Наличие в достаточно близком радиусе полигонов уничтожения бытовых отходов (если такой полигон расположен недалеко от выбранного участка, от выбора такого надела стоит отказаться по соображениям экологической безопасности).
Кроме того, при выборе участка, который будет приобретаться у администрации для осуществления жилищного строительства, действуют стандартные правила, как и для других категорий земель:
- Нахождение вне зоны отчуждения крупных важных объектов инфраструктуры, инженерных и транспортных сооружений;
- Положение участка вне закрытых административных образований (например, военных городков или научных центров);
- Расположение вдалеке от приграничных территорий, а также от территорий организаций и учреждений, занимающихся обеспечением безопасности государства (если для таких учреждений предусмотрен режим отчуждения прилегающих земель).
Однако этот перечень правил не является исчерпывающим, и его дополнение может осуществляться на уровне каждого субъекта его региональным законодательством.
Как выбрать участок для строительства дома
В случае покупки земельного участка для строительства дома, перед заключением договора покупки и продажи необходимо получить полный пакет документов. В первую очередь, покупатель должен знать, как выбрать участок для строительства и какой именно объект недвижимости он хочет приобрести.
Для начала следует составить список требований к земельному участку
Важно узнать категорию земли, площадь участка, его границы, а также разрешительную документацию на строительство. Кроме того, необходимо проверить наличие коммуникаций и инфраструктуры в данном районе
Подготовьте деньги перед совершением сделки, так как в большинстве случаев продавец требует предоплаты перед оформлением договора. Необходимо также проверить кадастровый номер участка в базе Федеральной кадастровой палаты, чтобы убедиться в его правильности и законности.
Договор покупки земельного участка должен содержать информацию о продавце и покупателе, а также указать полную информацию о самом участке, его границах и категории.
Для проверки правомерности сделки стороны могут запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой указаны данные о владельце, наличие ограничений и обременений на участке
Также следует обратить внимание на актуальность указанной информации
Перед оформлением сделки необходимо провести межевание участка. Это позволит точно указать границы и площадь участка, а также получить межевой план. Кроме того, покупателю необходимо получить свидетельство о праве собственности на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.
Важно помнить, что при покупке земельного участка для строительства дома необходимо не только проверить и подготовить все необходимые документы, но и заключить договор на покупку с правомерным владельцем участка. Следует также учесть возможность перепроверки данных о продавце и земельном участке
Только после всех этих шагов можно совершить сделку купли-продажи и приступить к строительству дома на приобретенном участке.
Какие документы должен предоставить продавец
- Персональные документы:
- паспорт, если продавец – физическое лицо;
- учредительные документы для компании;
- доверенность,заверенная нотариусом, паспорт доверенного лица, если оно представляет интересы продавца.
Документы-основания владения участком:
- договор купли-продажи, дарения;
- судебное решение.
Разрешение строительства дома для личного проживания на участках для ИЖС и землях поселениях.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП для сделок, совершенных после 03.07.2016г..
Кадастровый паспорт надела. Если он не поставлен на кадастровый учет, это нужно сделать до заключения сделки. В паспорте должно быть указано:
- кадастровый номер;
- границы земли;
- сведения о граничащих участках.
Технический паспорт надела и строений на нем, если они носят капитальный характер.
Отказ субъекта РФ, если надел относится к сельскохозяйственным землям. В качестве субъекта может выступать администрация района.
Согласие супруга. Если продавец стал владельцем участка земли, будучи в браке на момент совершения сделки.
Протокол об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, если надел приобретен у юрлица.
Справка об отсутствии обременений, арестов, налоговых и других задолженностей.
Сроки и условия заключения договора купли-продажи
2. Подготовка документов. Продавец должен предоставить покупателю полный комплект документов, подтверждающих право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности, градостроительные планы и разрешения, технический паспорт и т.д.). Также необходимо подготовить документы, связанные с платежами, такие как чеки, квитанции или расчётные документы.
4. Зарегистрировать договор. Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо зарегистрировать его в органе, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимость. Регистрацию следует производить не позднее 30 дней со дня подписания договора.
5. Оплата стоимости участка. Сумма платежа за приобретение земельного участка должна быть оплачена в полном объеме или в соответствии с условиями договора купли-продажи. Оплата может осуществляться наличными деньгами, безналичным расчетом или иными способами, согласованными сторонами.
Важно помнить, что сроки и условия заключения договора купли-продажи земельного участка могут различаться в зависимости от региона и законодательства. Приобретение земли под ИЖС требует тщательного изучения законодательных актов и консультации с квалифицированными юристами или специалистами в области недвижимости
Пакет документов для приобретения земельного надела ИЖС
Под строительство ИЖС выделяются земли из состава государственного или муниципального фонда.
Необходимо учитывать, что формированием участка предстоит заниматься самим гражданам на этапе предоставления земли во временное пользование, а затем и при переоформлении в собственность.
Для покупки земельного надела под застройку потребуются следующие документы:
- заявление граждан о предоставлении земли под индивидуальное строительство;
- акт выбора земельного участка и предварительного согласования (в ряде случаев оформление таких бумаг не требуется);
- межевой план, изготовление которого входит в полномочия кадастрового инженера;
- протокол определения победителя аукциона (за исключением случаев, когда выделение земли осуществлялось без проведения торгов);
- договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона (цена участка в договоре будет соответствовать результатам аукциона).
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
