Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании
Иначе можно остаться без компенсации.
Можно ли выкупить участки, которые находятся во владении у государства, на льготных условиях? Граждане, получившие право пользования территорией с возможностью построить жилой дом или ведением хозяйства, могут приобрести ее в свое хозяйство на льготных условиях. Стоимость составит до 3% от кадастровой цены участка.
Тем самым, он лишится возможности приобрести земельный участок в свое хозяйство, так как были нарушены основные пункты заключенного соглашения.
Без торгов разрешаются выкупить некоторые категории арендованных участков. Среди них:
- располагающиеся за чертой поселка или города и предназначенные для разведения сенокосов или огорода;
- участки дачного типа;
- участки, используемые для фермерства.
Внесение арендной платы в натуральной форме
Внесение арендной платы путем передачи имущества в собственность арендодателя
Арендатор обязан вносить арендную плату таким способом, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- доля продукции или плодов, поступивших от использования арендованного имущества;
- передача арендодателю определенной договором вещи в собственность.
Обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество по сути аналогично обязательству продавца передать товар покупателю.
Поэтому по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к условиям о порядке передачи имущества в собственность в качестве арендной платы могут применяться правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем передачи имущества стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка передачи товара продавцом покупателю.
В договоре рекомендуется отразить следующие условия передачи имущества:
- способ передачи имущества (самовывоз, доставка, передача перевозчику);
- момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара.
Внесение арендной платы путем передачи имущества в аренду
Договором может быть установлена арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в аренду (пп. 4) п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Сторонам следует учитывать, что при фактической передаче имущества в аренду стороны договора, выступая в качестве арендодателей, должны обладать правом собственности на указанное имущество согласно ст. 608 ГК РФ. Однако отсутствие права собственности в момент заключения договора не влечет недействительности договора аренды на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ.
Отношения сторон при внесении арендной платы в указанной форме регулируются нормами о порядке предоставления имущества арендатору (ст. ст. 611, 613 ГК РФ). Они применяются по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку порядок внесения арендной платы в виде передачи имущества в аренду Гражданский кодекс РФ напрямую не регулирует.
Для согласования порядка внесения арендной платы в такой форме в договоре рекомендуется указать:
- место передачи имущества;
- доказательства передачи имущества.
Внесение арендной платы путем оказания услуг
Договором может быть установлена арендная плата в виде оказания арендатором арендодателю определенных договором услуг (пп. 3) п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Обязательство арендатора оказать услуги арендодателю по сути аналогично обязательству исполнителя перед заказчиком по договору возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям о порядке по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).
Таким образом, при определении порядка внесения арендной платы путем оказания услуг стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка оказания услуг. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ (технологию и режим) оказания услуг;
- порядок предоставления материалов и оборудования для оказания услуг.
Внесение арендной платы путем выполнения работ
Арендатор обязан вносить арендную плату путем выполнения работ, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- возложение на арендатора организационных затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5) п. 2 ст. 614 ГК РФ);
- выполнение арендатором определенных договором работ.
Обязательство арендатора выполнить определенные работы по сути аналогично обязательству подрядчика перед заказчиком по договору подряда. Поэтому к условиям о порядке выполнения работ в качестве арендной платы по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о подряде (гл. 37 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем выполнения работ стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка выполнения работ по договору подряда.
При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ выполнения работы (хозяйственный или подрядный);
- технологию выполнения работы;
- контроль арендодателем процесса выполнения работы и право давать указания арендатору.
Сроки внесения арендной платы
Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.
Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора. Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.
Примеры формулировки условия:
«Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды».
«В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора».
Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.
Примеры формулировки условия:
«Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей».
Если сторонами предусмотрено периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.
В договоре можно предусмотреть следующие сроки:
- предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
- аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
- отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).
Срок оплаты должен быть конкретно определен:
- календарной датой;
- событием, которое неизбежно наступит;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.
Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.
Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.
Нарушение сроков внесения арендной платы
Последствия нарушения сроков арендной платы:
1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.
Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.
Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется.
2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.
4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).
Подробнее о том, что делать, если арендатор не вносит арендную плату, и как избежать рисков арендодателю, читайте в этой статье.
Досрочное внесение арендной платы
Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:
«Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд».
Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
Порядок оформления продажи части земельного участка
Продажа проходит в несколько этапов. Сначала выделяют долю и ставят её на учёт в Кадастровой палате. После этого выставляют землю на продажу, находят покупателя и заключают договор.
Этапы проходят с некоторыми различиями. Нюансы зависят от того, сколько собственников у изначального участка: один или больше.
Внимание! Для дачных участков не всегда оформлено право на землю. Если есть только свидетельство о членстве в СНТ, сначала нужно оформить участок в собственность. ДО марта 2031 года действует «дачная амнистия»
Права оформляются в упрощённом порядке. Достаточно иметь садовую книжку, документ о предоставлении участка и провести межевание с соседними
ДО марта 2031 года действует «дачная амнистия». Права оформляются в упрощённом порядке. Достаточно иметь садовую книжку, документ о предоставлении участка и провести межевание с соседними.
Разделение земли, находящейся в собственности у нескольких владельцев
Есть два способа раздела: по договорённости или в судебном порядке. В первом случае владельцы договариваются между собой:
- о самом факте раздела;
- где именно провести границы.
Важно учитывать требования к создаваемым участкам, иначе раздел не зарегистрируют. Эти меры направлены на то, чтобы землёй в дальнейшем можно было пользоваться с учётом её назначения. Соблюдаются такие правила:
Соблюдаются такие правила:
- Новый участок не может быть меньше минимально разрешённого (этот параметр зависит от категории земли и района).
- Если есть жилой дом или другие строения, сохраняется возможность использования. Это означает, что соблюдается минимальное расстояние до границ участка, есть проход к зданию и т. п.
- На некоторые участки накладываются обременения. После выделения должна сохраняться возможность их использования.
- Участок делят так, чтобы не было вклинивания, чересполосицы и т. п.
Мало просто договориться, нужно обозначить, где границы проходят на земле. Такая процедура называется межевание. Для неё приглашают квалифицированного специалиста, независимого или работающего в составе ООО.
Совладельцы заключают соглашение о выделении доли, который заверяется нотариусом. Документ регистрируется в Росреестре. Собственникам выдаются выписки с информацией о новых участках.
Также читайте
Если договориться о разделе не удаётся, приходится обращаться в суд. При рассмотрении дела учитывается, можно ли разделить землю в соответствии с требованиями закона.
Если участок достаточно большой, а выделяется половина или треть, проблем обычно не возникает. При маленьком наделе или незначительной доле размер выделяемого участка получается меньше минимальной площади. Тогда выделение заменяют выплатой стоимости этой части земли.
Совладельцы участка имеют преимущественное право выкупа. Сначала предлагают землю им. Если собственники отказались или не выкупили долю в течение месяца, можно продавать её посторонним. Но условия не должны меняться, иначе сделку можно будет признать недействительной.
Договор купли-продажи обязательно содержит такие пункты:
- Ф.И.О. и паспортные данные продавца;
- те же сведения о покупателе;
- информация о доле: кадастровый номер, площадь, расположение, категория и вид использования;
- основание права собственности (выдел доли) и дата регистрации;
- стоимость и срок оплаты.
К документу прикладывается письменный отказ от покупки владельцев других долей или доказательства того, что им отправлялись уведомления. Передача земли оформляется передаточным актом, который прилагается к договору.
Документы заверяются нотариусом. Юрист направляет один экземпляр в Росреестр. После этого новый владелец может получить выписку, которая подтверждает его право собственности.
Договор купли продажи доли земельного участка
Скачать договор купли-продажи земельной доли
Выделение участка из общего надела
Когда собственник один, продажа доли проходит намного проще. Сначала выделяется необходимая часть. Процедуры межевания и регистрации остаются обязательными, но ничьё согласие получать не надо.
На обе части делимой земли распространяются все требования закона. Должны получиться участки не меньше минимальной нормы, не разорванные, с сохранением возможности пользоваться постройками и обременениями.
Согласие на продажу также оформлять не надо. В остальном сделка проходит по тем же правилам, что и в предыдущем случае.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?
Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.
Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).
Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта
Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.
Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:
- арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
- разрешение на его строительство;
- квитанция об уплате госпошлины.
Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.
По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.
