Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Понятие субаренды

Субаренда представляет собой специфический вид договорных отношений.

Результатом такой процедуры является передача имущества, которое пользователю не принадлежит, третьим лицам. Например, человек арендует определенный участок земли для реализации своих целей. Через некоторое время возникают обстоятельства, в силу которых у него больше нет необходимости использовать занимаемую территорию или её часть по назначению. Чтобы избежать возможных убытков либо для получения дохода, человек передает свои права на использование третьему лицу. Это и является субарендой. Такая процедура имеет особенности, поскольку в договорных отношениях между сторонами сделки возникает третье лицо.

Условия заключения договора

Договор субаренды земельного участка заключается согласно нормам Гражданского кодекса РФ. В соответствии с требованиями указанного нормативного акта, сделка такого характера осуществляется по алгоритму, предусмотренному для ситуаций, связанных с передачей во временное пользование имущества самим собственником. То есть применяются правила аренды. При этом ответственность по надлежащей эксплуатации земельного участка перед собственником несет изначальный пользователь. Хотя последний может возместить причиненный ему ущерб, взыскав компенсацию с третьего лица в порядке регрессного иска.

Одним из условий субаренды является наличие у самого владельца права собственности на имеющийся участок. Это должно подтверждаться документально. То есть арендодатель должен иметь на руках договор купли-продажи, свидетельство о собственности либо выписку из Единого реестра недвижимости о принадлежности земельного участка.

Также пользователь должен быть наделен возможностью передавать участок третьим лицам. В этом случае необходимо иметь документальное подтверждение такого права. Им является договор аренды. В соглашении должна быть предусмотрена подобная возможность для пользователя.

Как заключить договор аренды земельного участка в 2021 году

Ст. 606 ГК РФ регламентирует общие положения об аренде, а ст. 22 ЗК РФ обозначает особенности передачи в аренду, именно ЗУ.

Согласно названным законодательным актам, аренде присущи следующие существенные признаки:

• Земля передается третьему лицу по приемопередаточному акту, подписанному обеими сторонами ДАЗУ.
• Устанавливается срок действия аренды ЗУ, с возможностью пролонгации договора после его завершения.
• Владелец ЗУ получает оплату за пользованием его землей.

Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:

1. С физлицами.
2. С государством.
3. С юр. лицами.
4. С арендатором, при передаче арендованной земли в субаренду.
5. С муниципальными властями.

Особенности оформления ДАЗУ зависят от длительности его действия. Ст. 609 ГК РФ регламентирует, что ДАЗУ заключенный до одного года может быть оформлен в устном виде. Договор аренды, продолжительность действия которого более одного года, должен оформляться только в письменном виде с обязательным регистрированием в Росреестре.

Чтобы сделка по передаче земли в аренду получила юридический статус, требуется строго соблюсти всю процедуру его оформления, предусмотренную законодательными нормами РФ. При этом, заполняя соглашение, необходимо заполнить существенные разделы документа, начиная с отображения:

1. Названия документа.
2. Места и даты его составления.
3. Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:

• Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
• Основания, по которому действует участник соглашения.

Предмет договора

Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:

1. Площади ЗУ.
2. Места его расположения.
3. Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
4. Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
5. Алгоритма передачи земли.
6. Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.

Арендная плата

Раздел об арендных платежах является существенным. Без его заполнения договор не будет признан действительным. Здесь заполняется:

1. Сумма арендного платежа (цифрами и прописью).
2. Сроки выплаты арендного платежа.
3. Условия, при которых размер арендной платы может быть изменен.

Права и обязанности арендатора

В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.

Права и обязанности арендодателя

Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.

Рассмотрение споров

Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.

Расторжение договора

Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.

Прочие условия

В данном разделе отмечаются те пункты, которые не обозначены в предыдущих разделах. Здесь можно отобразить:

1. Срок действия ДАЗУ.
2. Число экземпляров соглашения, обладающих одинаковой силой.
3. Также можно перечислить список прилагаемых к соглашению документов и т.д.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Завершается заполнение договора, как и любого подобного документа, отображением юридических адресов участников сделки, их реквизитов, в том числе банковских, и их подписей.

Запрет на субаренду

В договоре аренды стороны могут предусмотреть запрет на субаренду. Он может быть абсолютным – когда арендатор не вправе вообще сдавать имущество в субаренду, или относительным – когда он не вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя. На практике чаще всего используется второй вариант.

Если арендатор вопреки запрету заключает договор субаренды, он является ничтожным.

В некоторых случаях субаренда запрещена законом. Так, не могут содержать условие о субаренде следующие виды договоров:

1. Договор аренды, заключенный в порядке государственной или муниципальной преференции (п. 20 ст. 4 закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ – далее закон № 135-ФЗ). Так как предоставление имущества в аренду в этом случае связано с определенными преимуществами или льготами отдельным хозяйствующим субъектам, то передача его в субаренду невозможна. Если же она состоится, то может быть признана нарушением антимонопольного законодательства.
2. Договор аренды, заключенный без проведения торгов, в соответствии с которым образовательное или научное учреждение сдает в аренду свое имущество обществу, созданному им для внедрения изобретений или ноу-хау (ч. 3.1 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).
3. Договор аренды государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными (муниципальными) организациями культуры (ч. 3.5 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).
4. Договор аренды государственного или муниципального земельного участка в границах особой экономической зоны (ст. 35 закона «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ).
5. Договор аренды государственного и муниципального лесного участка, заключенный по результатам торгов (ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса РФ).

Пошаговая инструкция

Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:

• потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
• арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
• стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
• потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
• стороны подписывают договор;
• субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.

Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.

Пример из практики:

С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:

1. арендатор действительно передал имущество в субаренду;
2. договор субаренды заключен сроком на 2 года;
3. субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
4. в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.

Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.

В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.

Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.

Для того чтобы избежать спорных ситуаций в отношении направлений пользования имуществом арендатором, за помощью в составлении договора рекомендуем обратиться к юристу. Специалист учтет все пожелания клиента и подготовит проект соглашения, максимально адаптированный под конкретную ситуацию.

Суть договора

Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений  существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?

Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон. Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию. Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому  разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.

Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.

Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию  за установленную стороной плату.

Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный.  При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.

Субарендой называют право пользования территорией, которая передается лицу от первоначального арендатора имущества. В данном случае он реализует право сдавать в аренду имеющуюся по гражданско-правовому документу территорию по соглашению. Таким образом, соглашение о вторичной аренде  земельного участка заключается в подписании соглашения между сторонами о передаче права пользования землей другому лицу за отельную плату. Субарендатором называют лицо, которое арендует часть имущества у арендатора.

Арендатор обязан уведомлять владельца имущества о заключаемом договоре субаренды земли сельхоз. назначения. При заключении соглашения о поднаеме передаваемая часть должна иметь строгие границы, размер которых согласовывается с владельцами соседних земель. Контракт вторичной аренды  должен иметь положения, не противоречащие законодательству Российской Федерации и изначальному документу на аренду. В случае отсутствия в соглашении условия передачи угодий в субаренду владелец может заключить дополнительный протокол, в котором установится право на сдачу во вторичную аренду имущества, а также условия, на которых сдача имущества в пользование возможна.

Из видео вы узнаете об особенностях субаренды земельного участка:

Как оформить договор и нужно ли его регистрировать?

Для того чтобы вести субарендный бизнес в рамках закона, необходимо правильно заключить договор, платить налоги и действовать в рамках соглашений.

https://youtube.com/watch?v=u3aDWPXyMxE

Нужен ли договор субаренды?

Да. Точнее, понадобится даже два договора. Во-первых, арендодатель и основной арендатор заключают договор аренды. В этом случае принцип следующий: собственник должен оставить за собой в договоре право сдавать помещение в субаренду

Это важно — без такого пункта сдача помещения в субаренду третьим лицам будет незаконной

На основании первого договора арендатор сможет заключить договор субаренды. Также можно составить трехстороннее соглашение, но перед его заключением рекомендуется проконсультироваться с нотариусом.

Договор составляется в обычной письменной форме, в двух экземплярах. По одному экземпляру остается у каждой из сторон сделки. Если сделка является трехсторонней, необходимо подписать три экземпляра.

Наименование	Бланк
Договор субаренды нежилого помещения	Ссылка для скачивания

Как составить договор субаренды?

Договор субаренды очень похож на обычный договор аренды. Однако в этом случае вместо документов на право собственности нужно представить оригинал договора аренды с правом субаренды или аналогичное нотариально заверенное разрешение от владельца помещения.

В тексте договора должны быть указаны права и обязанности сторон, срок аренды и условия расторжения. Желательно указать сумму платежа, предоплаты и депозита. Необходимо включить опись помещения и список ценностей.

Нужно ли регистрировать договоры аренды и субаренды?

Если договор подписан на срок менее одного года, то это так называемая краткосрочная аренда и ее не нужно регистрировать. Если срок действия договора превышает 12 месяцев, документы должны быть зарегистрированы в Росреестре. Этого требует закон.

Если недвижимость сдается в аренду на длительный срок, лучше зарегистрировать договор, так как его не нужно будет продлевать каждый год. Однако и зарегистрированные, и незарегистрированные будут работать в случае судебного разбирательства.

На что необходимо обратить внимание при составлении?

Следует проверить:

Предмет договора. Например, если это офис, необходимо указать его номер.

Срок аренды. Он не должен превышать длительность действия договора аренды.

Размер платежа

Важно определить его регулярность, может ли он меняться. Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом

Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом

Это должно быть принято во внимание при определении суммы, подлежащей выплате

Договор субаренды

Договор субаренды в некоторых отношениях похож на договор аренды, но у него есть и некоторые особенности:

1. В договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника.
2. Если речь идет не о всей недвижимости, а о ее части, в договоре следует как можно точнее описать, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т.д.).
3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды. «Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся продления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом принципа, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002)».
4. Цель использования субарендуемого имущества должна соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды.
5. Субарендатор не может получить больше прав и обязанностей, чем основной арендатор. Поэтому нельзя включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность перед собственником за состояние помещения. Эта ответственность лежит на главном арендаторе. Именно основной арендатор несет ответственность за своевременное внесение платы владельцу, а также за коммунальные и эксплуатационные расходы.

Отличия для физических и юридических лиц

Участок земли предоставляется в субаренду на время, которое не превышает период действия первоначального договора о найме. После подписания документов у субарендатора появляется обязательство по осуществлению выплат за землю на счет арендатору, с кем был заключен договор.

В этот документ рекомендуется включать пункт о позволении или запрете переуступки права временного использования участка. Если данное уточнение не предусмотрели в тексте договора, то заключается новый документ либо вносится корректировка в действующий с помощью составления дополнительного соглашения. Это условие является основополагающим и без него заключение сделки по субаренде невозможно.

В тексте соглашения должна находиться такая информация:

1. название – договор субаренды;
2. дата сделки, место ее заключения;
3. указание участников соглашения;
4. основание субаренды – сведения о первоначальном договоре;
5. предмет соглашения – в этом разделе описываются технические характеристики объекта, место расположения, сведения об общей площади, имеющихся сооружениях;
6. перечисление прав и обязательств обеих сторон;
7. способ оплаты – сумма ежемесячного платежа, крайняя дата перевода средств;
8. ответственность участников сделки за нарушение договорных условий;
9. период действия соглашения;
10. заключительные положения – приводится информация о количестве подписанных экземпляров договора, порядке решения конфликтных ситуаций, реквизитах для перевода денежных средств;
11. подписи обеих сторон.

Обычно, сдача участков арендаторами в поднаем является для них коммерческой деятельностью.

Заключая договор о субаренде, нужно знать, что существуют ситуации, когда арендатор не вправе передать право временного пользования участком третьей стороне.

При наличии в договоре об аренде пункта, запрещающего подобные сделки, передать землю в субаренду нельзя.

В зависимости от времени, на которое дается поднаем участка, зависит состав требуемых бумаг. Когда субаренду заключают более, чем на 1 год, к договору прикладывают следующие бумаги:

• описание надела;
• кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН;
• техпаспорта сооружений, находящихся на земле;
• график совершения взносов за субаренду;
• справка из Росреестра с подтверждением прохождения процедуры по регистрации права на субарендное пользование.

Если срок документа не превышает 1 года, к нему полагается прикладывать:

• приемо-передаточный акт по объекту;
• доп.соглашение;
• протокол имеющихся разногласий и протокол по их согласованию.

Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.

Аренда предусматривает непосредственное получение права пользования ЗУ от собственника. Оформив договор аренды ЗУ надлежащим образом, арендатор передаёт это право другому субъекту на правах пользования или субаренды.

Больше информации о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в другой нашей статье.

В отношении к таковому, серединное звено имущественной цепочки, приобретшее право пользования по договору аренды, выступает в качестве владельца права распоряжения.Например:

• Застройщик, арендовавший землю у города, после возведения многоэтажного дома, его приёмки и заселения, может передавать придомовую территорию и ЗУ под домом в субаренду жильцам.
• Он же вправе осуществить поднаём территории и её части для возведения платной парковки, заправки, развлекательных центров для граждан и т.п.
• Заказчик арендует землю у города и передаёт её застройщику на время проведения строительных работ.
• Собственник передаёт ЗУ индивидуальному предпринимателю, для последующей пересдачи заинтересованным лицам.
• Владелец пользуется наделом по договору аренды у сельской администрации, на лето он пересдаёт ЗУ городским жителям.

Соответствующих примеров можно привести достаточно много. Но не всегда они сопровождаются добросовестным оформлением документации.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Чтобы понять этот процесс, его нужно рассмотреть на примере. Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. Однако, согласно положениям договора, она не имела права этого делать, поскольку договор прямо запрещал арендодателю сдавать имущество в субаренду.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель имеет право проверить, как арендатор использует его помещение. Если собственнику становится известно о нарушении запрета на субаренду, он может расторгнуть договор аренды и вернуть помещение в течение определенного срока или выселить субарендатора и использовать помещение в соответствии с условиями договора.

Последствием расторжения договора аренды будет возврат имущества арендодателю арендатором и, соответственно, субарендатором (статьи 301, 303 Гражданского кодекса РФ). В этом случае арендная плата, уплаченная арендатором до прекращения договора, не возвращается арендодателем (статья 453 (4) Гражданского кодекса).

Кроме того, арендодатель может требовать от арендатора:

• уплаты неустойки, если она была предусмотрена договором (статья 330.1 Гражданского кодекса РФ).
• возмещения убытков, например, ущерба, причиненного имуществу арендодателя (статья 453, пункт 5, статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендодателю необходимо только выселить субарендатора без расторжения договора аренды, арендодатель может обратиться в суд с требованием признать договор субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и вернуть имущество (статьи 167 (2)(1), 173.1 (2), (3), статья 615 Гражданского кодекса).

Если договор субаренды признан недействительным, субарендатор обязан вернуть объект аренды арендатору (субарендатору) (статья 167, пункт 2 Гражданского кодекса). Однако арендатор (субарендатор) не обязан возвращать полученные субарендатором платежи, поскольку они представляют собой плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС МО от 08.07.2014 № Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора расходы по претензиям арендодателя признаются следующим образом. Если договор аренды расторгнут и арендатор должен выплатить арендодателю штрафные санкции и возместить ущерб, то сумма штрафных санкций по договору и возмещение фактического ущерба могут быть включены в состав внереализационных расходов (ст. 265 (1)(13) Налогового Постановления).

Сумма фактического ущерба должна быть подтверждена документально. Все суммы, полученные в результате расторжения договора (возмещение убытков, упущенная выгода, штрафы и т.д.), должны быть включены в состав внереализационных доходов (статья 250 (3) Постановления о налогообложении).

Однако НДС не должен начисляться на эти суммы, поскольку они не связаны с выплатой арендной платы (статья 162 (2)(1) Налогового постановления).

Образец типового договора субаренды земельного участка

Естественно важным моментом того или иного соглашения, всегда выступают условия, о которых должны знать стороны сделки.

Если внимательно рассматривать образец договора, то вы заметите такую информацию, как:

• стороны сделки;
• разрешение собственника;
• предмет договоренности;
• плата за использование;
• ограничения.

Естественно эти пункты должны присутствовать в договоре обязательно, так как они являются важными. Кроме того, суть оформления договора в том, чтобы можно было раскрыть всю полезную информацию о земельном участке.

Если все будет сделано правильным образом, то естественно стороны могут рассчитывать на то, что никаких разногласий однозначно не возникнет. Более того можно защитить себя и от мошеннических действий, что естественно является не менее важным моментом.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Справка! Понятие субаренды земли раскрыто в ст. 615 Гражданского Кодекса и в ст. 22 Земельного Кодекса.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.