Содержание договора
Законодателем не предусмотрено специальной формы, поэтому в его тексте достаточно прописать лишь наиболее важные пункты соглашения. Документ должен включать сведения о:
- арендаторе и арендодателе;
- передаваемом объекте (здесь необходимо подробно описать участок, в том числе указать его площадь, местонахождение, кадастровый номер, категорию земли, наличие (отсутствие) строений или насаждений);
- сроке действия договора, условиях передачи участка в пользование и возврата по истечению периода аренды;
- величине вознаграждения за аренду участка, в том числе способ, порядок его уплаты и индексации;
- ограничениях в части использования земли (к примеру, запрет на строительство или ведение какого-либо вида деятельности);
- порядке сохранения участка.
Особое значение в арендных отношениях имеет конечная цель арендатора, в связи с чем перед подписанием документа и в самом его тексте важно уточнить существенные детали, способные повлиять на взаимоотношения сторон. В случаях, когда арендодатель не особенно заинтересован в возврате участка, целесообразно составить договор, предусматривающий переход права собственности на имущество к пользователю
В случаях, когда арендодатель не особенно заинтересован в возврате участка, целесообразно составить договор, предусматривающий переход права собственности на имущество к пользователю.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.
Специфика контракта между физлицами
Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:
- Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
- Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
- Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
- Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
- Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.
Существует несколько отличий договора:
- Для идентификации гражданина указывается его Ф.И.О., место регистрации, данные о паспорте (серия, номер, где и когда был выдан). Для юрлица достаточно вписать полное наименование и адрес.
- Физлицо может действовать самостоятельно, от имени организации всегда выступает его работник или иной представитель.
- Если предполагается расчёт наличными, указывать банковские реквизиты сторон не обязательно.
Далее можете увидеть фото типового заполненного образца договора:
- Скачать бланк договора аренды ЗУ между физлицами
- Скачать образец договора аренды ЗУ между физлицами.
Как осуществить наем земли?
Для получения земли необходимо выполнить простой алгоритм. Он различается в зависимости от того, решили вы арендовать землю у муниципального органа (а также государства), или же у физического лица или другого предприятия.
У физического лица
Для того чтобы договор был успешно заключен, арендатору следует обратиться к собственнику интересующей его земли. Так как им выступает физическое лицо, для заключения сделки достаточно достижения согласия по всем вопросам с обеих сторон.
Важно отметить, что форма такого соглашения должна быть исключительно письменной. Неправильное оформление договора делает его ничтожным, что может повлечь за собой:
- причинение ущерба земельному наделу и ненадлежащее его использование;
- захват участка в самовольном порядке;
- отказ арендатора от уплаты за использование земли;
- возникновение споров между сторонами.
Что касается сроков аренды, то земельное законодательство РФ предусматривает:
- краткосрочную аренду (до 5 лет);
- долгосрочную (5-10 лет);
- бессрочную (10-49 лет).
Так как важнейшей юридической характеристикой рассматриваемого договора является возвратность объекта, необходимо достигнуть взаимного согласия по срокам действия аренды.
Заключение договора
Для заключения сделки необходимо:
- Проверить подлинность прав собственности арендодателя на земельный участок — для этого физическое лицо должно предъявить соответствующее свидетельство либо договор аренды с правом субаренды. Также будет необходим технический или кадастровый паспорт.
Договор аренды земли у физического лица должен содержать следующие пункты:
У муниципалитета
Итак, если вы решили арендовать земельный надел у государства, то необходимо:
- Обратиться в администрацию города (или другого поселения), а если точнее, то в тот ее отдел, который занимается непосредственно наделами.
- Написать заявление (о том, как его написать, пойдет речь чуть ниже).
- Принести все копии и подлинники документов, указанных в заявлении.
- Далее есть два варианта:
Вам предложили участвовать в аукционе. Иными словами, на ваш участок потенциально претендует кто-то еще.
Тогда непосредственно на сам аукцион вам нужно подать договор об участии, а также уплатить залог участия. После аукциона вам сообщат, досталась ли вам данная земля или нет. Вам предложили заключить договор. Тогда все проще, но занимает чуть больше времени.
После подачи заявления всю работу будет выполнять администрация – она проверит, нет ли у указанного вами участка текущего арендатора, получит разрешения контролирующих органов и т.д.
После всего этого вам сообщат об успехе и выдадут на руки акт на земельный участок, в котором буду все его данные, а также выдадут акт согласования, в котором как раз и будут стоять подписи различных верховных органов.
Если вам отказали – потребуйте основание для этого. Основанием может служить то, что участок изъяли из оборота или решили оставить его для городских нужд.
Если же вам не хотят сообщать ответ, или он будет необоснованным, вы можете обратиться с заявлением в суд.Если вы все-таки удачно прошли первичную процедуру и у вас на руках все документы, то с ними необходимо обратиться в кадастровый орган, а затем снова в администрацию – получать постановление о передаче вам участка в наем.
Составление заявления
Заявление составляется по обычному образцу, в нем указывается:
- ФИО директора.
- Адрес.
- Год рождения.
- Номер паспорта, ИНН.
- Наименование организации.
- Выписка из Росреестра.
- Расположение того участка, который вы желаете арендовать.
- Почему вы хотите арендовать участок именно такого размера.
- Цели использования – что вы хотите построить на данном земельном участке.
- Скачать бланк заявления на предоставление земли в аренду
- Скачать образец заявления на предоставление земли в аренду
В этом случае нет каких-то особенных процедур. Вам необходим любой типовой договор арендования, в котором, помимо ваших личных данных будут указаны данные фирмы – наименование, фактический адрес и т.д.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
- использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
- если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
- по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:
- если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
- если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
Как правильно составить договор
Процедура подготовки строго регламентирована нормативными актами, нарушение которых влечет за собой аннулирование возникших правоотношений. Необходимо выделить ряд пунктов, которые следует включить в обязательном порядке. В их числе:
- Реквизиты сторон: адресные, контактные, а также паспортные данные.
- Подробное описание объекта имущественного найма, составленное на основании свидетельств, выданных регистрационным органом.
- Перечисление прав и обязанностей участников сделки.
- Продолжительность действия документа. Приведение ограниченного срока в рамках документации не является обязательным требованием. В случае отсутствие такового продолжительность найма определяется, как максимальная.
- Сумма арендной платы, а также дата направления ежемесячной платы.
- Порядок передачи денежных средств.
- Условия приема и передачи постройки в пользование съемщика.
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
При составлении документации нужно обратить внимание на ряд существенных условий
Важно включить следующую информацию:
- Общий размер площади строения, сдаваемого в арендное пользование.
- Полный адрес места расположения постройки.
- Количество этажей.
- Регистрационные сведения, прописанные в свидетельстве о постановке постройки на учет.
- Общая продолжительность срока аренды с указанием даты начала.
- Сумма.
Ольга Соколова Юрист по договорам аренды Важным требованием считается указание срока действия документа. В случае отсутствия таких данных акт приобретает статус бессрочного. Также необходимо четко прописать сумму арендной платы. Если эти данные отсутствуют, то договор утрачивает юридическую силу и признается недействительным.
Необходимо ли нотариальное заверение договора
Договор аренды земли не требует обязательного нотариального заверения. Документ составляется в нескольких экземплярах (по одному для каждой стороны сделки), при этом может быть заполнен собственником участка или арендатором. Если стороны не уверены в правильности заполнения документа, они вправе обратится за помощью в любую юридическую или нотариальную контору. Специалисты помогут заключить документ с учетом норм действующего законодательства.
В том случае, если владелец земли имеет супругу (супруга) потребуется ее согласие на передачу земли в аренду. Оно составляется от руки, при этом заверяется у нотариуса.
После заключения договора, арендатор должен обратится в Росреестр для закрепления права пользования участком. Исключение составляют лишь контракты, подписанные на срок менее одного года.
Договор аренды земельного участка — что это такое?
тут или в конце статьи.
Структура и содержание документа:
- вводную часть, следующую непосредственно за наименованием документа и содержащую сведения о месте и времени составления.
- Определение сторон, указанное во вводной части.
- Предмет и объект договора, выделенные отдельным первым пунктом.
- Остальные пункты, содержащие совокупность договорных обязательств сторон, регламентирующие их отношения на протяжении всего периода действия контракта.
- Заключительную часть, где определяют нюансы юридической силы договора, число экземпляров и условия регистрации.
- Реквизиты, персональные данные сторон, их подписи с расшифровкой фамилии и печати (при их наличии).
Каждое положение дифференцирует требования к сторонам, определяя его действия, как в сторону арендатора, так и в отношении к арендодателю
Важность каждого пункта нельзя переоценить
Один из ведущих пунктов – предмет и объект договора (предметом и объектом, в данном случае, выступает земельный участок). В нём используют стандартные формулировки, определяющие технические и кадастровые характеристики земельного участка с указанием:
- адреса или места расположения ЗУ;
- категории и целевого назначение;
- формы собственности с указанием подтверждающего документа;
- общей площади, наличия насаждений и строений.
Кроме этого фиксируется факт совершения гражданско-правового действия сторонами и его вид, который определяется как аренда.
Особенности связанные с сельскохозяйственными участками описаны здесь.
Образец типового договора аренды земельного участка между физическими лицами
Обязательные пункты договора аренды земли:
- Конечно же, потребуется указать дату и место составления документа;
- Реквизиты участников сделки;
- Предмет договора. Это и есть земля, поэтому данный пункт необходимо детально расписать;
- Срок действия договора;
- Права и обязанности;
- Подписи.
Для грамотного составления такого соглашения, всегда можно обратиться к юристам, имеющим большой опыт и соответствующий багаж знаний в данной области. Но если такой возможности нет, то хотя бы внимательно изучить пункты, как федерального, так и местного нормативного законодательства.
Как уже было сказано, лучше всего доверять подобную работу опытным специалистам, так как ошибки могут привести к различным неприятностям, с которыми часто и сталкиваются участники.
Как продлить договорные обязательства
Срок аренды может быть продлен различными способами:
Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.
У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.
- В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
- Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.
Особенности оформления аренды части земельного участка
Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.
Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).
Срок сделки
Конкретный период времени, в течение которого участок будет находиться во временном владении и пользовании у другого лица, определяется сторонами самостоятельно. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения в отношении срока действия договора аренды земли.
Как правило, подобные сведения отражаются в разделе соглашения – «Срок действия договора». В этот пункт включается следующая информация:
- общая продолжительность аренды земли;
- точная дата, с наступления которой соглашение вступит в законную силу;
- отметка о возможности продления сделки.
Стоит отметить, что в договоре не обязательно прописывать срок действия. В этом случае он будет считаться заключенным на неопределенное время (п.2 ст. 610 ГК РФ). Однако такое соглашение можно будет расторгнуть в любой момент, заранее уведомив об этом вторую сторону (за 1 месяц).
Пошаговая инструкция заключения договора аренды земельного участка
Алгоритм оформления зависит от статуса субъектов, участвующих в его заключении:
- Если сторонами являются физические или юридические лица, они встречаются по усмотрению, составляют договор, регистрируют договор аренды. Допустимо обратиться в риэлтерское агентство или юридическую компанию.
- Если в роли одной из сторон выступает муниципалитет, нужно обращаться в местную администрацию с заявлением на имя главы исполкома.
Далее, порядок заключения следующий:арендодатель подтверждает право собственности на ЗУ следующими документами:
- Правоустанавливающим документом, констатирующим возникновение права на совершение имущественных сделок.
- Свидетельством о собственности, кадастровой документацией на ЗУ.
Полный список документов, подтверждающих право собственности на ЗУ смотрите здесь.
Лицам следует обменяться паспортными данными и проверить регистрацию по месту жительства.
Если вопрос решается администрацией, она не обязана предоставлять подтверждающую документацию. Контроль над проведением процедуры – в её ведении.
Претендент на получение участка прилагает к заявлению ксерокопию паспорта. Если в наличии имеются основания на льготное получение надела – их также следует приложить к заявлению и сослаться на них.
В последние годы право получения аренды от муниципалитета устанавливается по результатам проведения торгов. Для участия в них требуется просматривать сведения на официальном сайте местного исполкома или в СМИ. Подробности участия излагаются в объявлении. Там же указываются контактные данные для обращения граждан.
После составления и подписания договора, требуется внести сведения в учётные записи ГКН, что соответствует правилам, установленным 21.07.97 г., в Федеральном законе № 122-ФЗ. Регистрацию проводят в местном отделении кадастра и картографии. Здесь предоставляют документацию на участок и 3 экземпляра договора аренды. К ней прилагают квитанцию об оплате государственной пошлины на основании статьи 333.40 НК РФ.
Стоимость регистрации договора аренды в ГКН составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи – для юридических. Административный орган от уплаты освобождается. Когда стороны получают один зарегистрированный экземпляр на двоих, стоимость пошлины исчисляется с половины суммы, начисляемой в соответствии со статусом – 1 тысяча или 11 тысяч, в зависимости от статуса лица. Половинные начисления суммируются и устанавливают стоимость регистрационных услуг для общего договора.
Размер арендной платы
Размер арендной платы за земельный участок определяется согласно условиям, указанным в договоре аренды. При определении размера арендной платы учитываются следующие факторы:
- Площадь земельного участка.
- Зона размещения земельного участка (например, центральная, пригородная, краевая).
- Целевое назначение земельного участка (назначение, для которого предназначен земельный участок, например, под жилищное, коммерческое или производственное строительство).
- Состояние земельного участка (наличие коммуникаций, инженерных сетей и других объектов).
- Срок аренды (длительность срока аренды может влиять на размер арендной платы).
Размер арендной платы может быть указан в процентах от кадастровой стоимости земельного участка или в денежном эквиваленте. В зависимости от договоренностей сторон, арендная плата может быть выплачиваема ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.
| Показатель | Размер арендной платы |
|---|---|
| Площадь земельного участка | 1000 рублей за квадратный метр |
| Зона размещения | 10% от кадастровой стоимости земли в данной зоне |
| Целевое назначение | 15% от кадастровой стоимости земли для соответствующего целевого назначения |
| Состояние земельного участка | Дополнительная сумма, договорная |
| Срок аренды | Исходя из цены за год аренды, дополнительные условия могут быть указаны в договоре |
Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в договоре аренды и может быть пересмотрен при условии согласия обеих сторон и внесения изменений в договор.
