Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Ограничения по уступке, указанные в ДДУ

В ДДУ могут быть прописаны ограничения, которые касаются таких моментов:

– сроков подписания договора уступки. В ДДУ застройщик может указать, с какого момента дольщик имеет право его оформить. Например, может быть установлено, что сделку можно заключить тогда, когда дом будет готов на 50%;

– комиссии, которая выплачивается застройщику при оформлении договора. По условиям ДДУ комиссия может выражаться в фиксированной сумме или в процентах по отношению к стоимости уступки;

– долгов, при наличии которых нельзя оформить договор уступки или его нужно заключать с соблюдением особых условий.

Как оформить квартиру по переуступке

Если вы выбираете квартиру по переуступке, то знайте, что такое сделка, она заключается между продавцом квартиры и покупателем, который может переуступить квартиру другому человеку до оформления договора купли-продажи. Суть переуступки — в праве покупателя продать свое право на квартиру произвольному лицу.

Для оформления квартиры по переуступке надо соответствовать следующим правилам: проверить права продавца на квартиру, согласовать условия с продавцом и покупателем, оформить документы, пошаговая процедура оформления квартиры по переуступке находится в специальных справочниках.

• Какие преимущества и недостатки у переуступки?
  • Преимущества: можно получить квартиру с хорошим расположением, не дожидавшись постройки и введения дома в эксплуатацию; можно купить квартиру с капиталом уже включенном в цену исправного дома; переуступки обойдутся дешевле рыночных на 20-30%.
  • Недостатки: продавец может продать квартиру нескольким покупателям, за конкурсную цену, покупатель может столкнуться с трудностями при оформлении второго договора купли-продажи; продавец может продавать квартиры с «подводными камнями», которые можно забыть упомянуть в документах, и возникнуть проблемы после покупки.

Если вы выбираете переуступку квартиры, то надо знать, что альтернативные варианты могут быть дешевле и более безопасны, например, покупать квартиру напрямую от застройщика или приобретать материнские документы. Разница в цене может быть несущественной, а нюансы переуступки могут превратиться в более серьезные проблемы, чем просто лишиться максимальной выгоды от торгов.

Основы оформления квартиры по переуступке можно выучить самостоятельно, но без опыта рискуйте лишь, если вы знакомы с сути переуступки и нюансами подобных сделок.

1. Кто может совершать переуступки?

В переуступку квартир могут вступать только физические лица, юридические лица не могуть совершать переуступки, но могуть купить квартиру через физическое лицо с переуступкой прав.

Зачем нужны переуступки?

Переуступки нужны для быстрого получения квартиры и экономии на покупке.

Где можно купить квартиру по переуступке?

Квартиры по переуступке можно купить через застройщика, через агентство недвижимости или напрямую у продавца.

Запомните, что многое зависит от продавца и самой квартиры, поэтому не забывайте проверять права продавца.

Как правильно выбрать квартиру по переуступке?

Переуступка – это продажа прав на объект недвижимости другому лицу. Когда покупатель, напрямую выбравший квартиру у застройщика, продает ее еще до того, как она была передана ему в собственность, мы говорим о переуступке. В этом случае покупатель получает так называемое право требования на собственность, и если сделка оформлена правильно, то квартира будет оформлена на его имя как настоящий собственник.

Переуступкой квартир могут заинтересоваться, если не нужно ждать окончания строительства

Но если ты планируешь заняться переуступкой, важно знать правила. Какие подводные камни могут возникнуть при оформлении переуступки? Как выбрать надёжного застройщика? Что делать, если нужна переуступка, но на ее оформление не хватает денег?

• Какие преимущества и недостатки переуступки?
  • Преимущества:
    • Быстрое получение жилья;
    • Отсутствие необходимости ждать окончания строительства;
    • Возможность выбрать необходимый этаж и планировку квартиры;
    • Некоторые агенты могут предоставлять квартиры в ипотеку.
  • Недостатки:
    • Покупатель переуступает квартиру от доверенного лица, а не от застройщика, и попадает под определенный риск;
    • Потенциальные риски правовой защиты при переуступке, если были допущены ошибки при оформлении сделки и квартира была продана не настоящему собственнику.
• Основные нюансы переуступки:
  • Согласовывать цессии или дополнительные соглашения с застройщиком при оформлении договора о купле-продаже;
  • Риски по потере денег и недвижимости;
  • Проверять лицензию застройщика и прочие документы, связанные с застройкой;
  • Оформление договоров пошагово:
    • Проверка «материнского» договора;
    • Дополнительное соглашение;
    • Согласование цессии;
    • Оформление права собственности;
  • Договор, заключенный с застройщиком;
  • Надо иметь капитал, который можно направить на покупку жилья.
• Как выбрать квартиру по переуступке?
  • Каковы риски при покупке квартиры по переуступке?
  • Почему не надо покупать квартиру по переуступке?
  • Какие оформление нужны для безопасной переуступки?
  • Капитал при переуступке, где и какую максимальную выгоду можно получить?
  • Кто может напрямую выбирать квартиру по переуступке?
  • Когда и зачем может понадобиться переуступка?
  • Где можно купить квартиру по переуступке?
• Главное при переуступке квартиры:
  • Найти надежного застройщика;
  • Не забыть про проверки договора;
  • Понимать риски, связанные с переуступкой;
  • Получить максимальную выгоду от покупки квартиры.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупать квартиру в любом случае безопаснее у самого застройщика, чем по правам переуступки. Это связано, прежде всего, с тем, что у продавца основания для появления прав переуступки могут быть спорные. Однозначное и бесспорное право требования на квартиру имеется у покупателя по договору ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию.

Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ. При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав.

Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре. То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество.

Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке. Эти документы должны быть переданы новому покупателю:

Эти документы должны быть переданы новому покупателю:

• Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным.
• Все последующие договоры о переуступке требований. На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.
• Документы, подтверждающие оплату приобретения квартиры – чеки, платежные квитанции в оригинале так же должны быть переданы новому покупателю. При наличии долга по оплате самого объекта недвижимости он будет переведен на нового покупателя.
• Согласие застройщика на переуступку требований. Законом данный документ не предусмотрен, но предоставление такого согласия является условием практически каждого ДДУ. Поэтому данный документ лучше таки получить у строительной компании. Кроме того, по договору о переуступке прав, переходят не только права на квартиру, но и ряд обязанностей покупателя. Так, например, если у бывшего владельца остались долги пред застройщиком, то они, либо переходят новому покупателю, либо гасятся до заключения договора о переуступке прав. Только при утверждении того либо иного варианта возможно получить согласие на переуступку прав от строительной компании.
• Акт о приемке-передаче объекта недвижимости.
• Согласие мужа или жены продавца квартиры на заключение сделки, так как квартира, приобретенная по ДДУ, так же выступает совместно нажитым имуществом.

Наличие выше перечисленных документов является обязательным, они обеспечат юридическую чистоту сделки и оградят от признания сделки недействительной.

Порядок совершения сделки

Чтобы купить жилую недвижимость, заключив цессию с цедентом, необходимо пройти несколько этапов:

• ознакомиться со всеми предложениями на рынке и найти подходящий вариант;
• согласовать возможность и условия сделки с цедентом в устной форме, договориться о цене;
• уточнить сведения о наличии обременений, задолженностей и т.д.;
• ознакомиться с документами на участие в долевом строительстве;
• убедиться, что договор ДУ прошел обязательную государственную регистрацию;
• получить согласие супруга на покупку жилья по переуступке (для женатых цессионариев);
• ознакомиться с договором по переуступке прав требования;
• подписать соглашение;
• зарегистрировать в МФЦ или территориальном органе Росреестра.

Важно! При заключении договора цессии обязательно присутствие двух сторон сделки и представителя регистрационного органа

Проверка приобретаемой квартиры и застройщика

На первом этапе необходимо выбрать надежного застройщика или проверить на надежность того, у которого с цедентом заключен договор долевого участия (ДУ). Для этого нужно:

1. Сравнить стоимость аналогичных предложений у других застройщиков. Слишком большая цена квадратных метров, равно как и слишком низкая, должна насторожить.
2. Проверить и ознакомиться с документами (учредительные документы строительной фирмы, ее устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство плательщика налогов, правоустанавливающие документы на земельный участок, свежая отчетность (за 3-6 последних месяцев), проект строительства конкретного дома с определением этапов, целей и предварительных сроков завершения строительства).
3. Осмотреться в местности, где строится дом, на предмет развитости инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
4. Настоять на том, чтобы при заключении договора цессии присутствовала и третья сторона в лице застройщика или его официального представителя.
5. У продавца на руках должно быть письменное согласие руководителя строительной компании на переуступку объекта недвижимости.
6. Потребовать документальное подтверждение у застройщика отсутствия задолженности дольщика перед ним или о проведении полных расчетов за будущую квартиру.
7. Неплохо, если соглашение будет заключаться с участием нотариуса.

Сбор пакета документов

Для оформления сделки и заключения договора по приобретению объекта недвижимости у цедента, понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина;
• письменное согласие супруга;
• справка от строительной компании об отсутствии долгов у цедента перед застройщиком;
• письменное согласие руководителя фирмы, возводящей дом на совершение цессии;
• оригинал основного договора ДУ;
• все договора об уступке объекта, заключенные после подписания договора долевого участия (поможет четко отследить цепочку переуступки);
• чеки, квитанции, подтверждающие проведение расчетов за объект недвижимости с застройщиком;
• акты приема-передачи ДДУ и договоров о переуступке.

Составление договора по переуступке прав

Составляя договор цессии, необходимо проследить, чтобы в нем присутствовали все необходимые сведения:

• данные о цеденте, который намерен переуступить договор ДУ;
• данные о цессионарии;
• полные сведения о строительной фирме;
• уточняющая информация об объекте (этаж, количество комнат, общая площадь, номер и т.д.);
• цена соглашения;
• обязательства сторон;
• права сторон;
• подписи сторон;
• печать, подпись нотариуса и строительной компании, и другие необходимые пункты.

Регистрация договора цессии

Заключительным и важным этапом следки является государственная регистрация договора в органе Росреестра или Многофункциональном Центре. Более того, представитель одного из вышеупомянутых органов должен присутствовать при заключении сделки. Это гарантирует то, что данный договор ДУ не был ни заложен, не имеет обременений и не находится под арестом, тем самым снижая степень рисков для цессионария.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

1. Определить цену продажи квартиры;
2. Разместить рекламные объявления о продаже;
3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
5. Договориться об условиях расчетов;
6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

На основании, каких договоров можно приобрести квартиру в новостройке?

Таких договоров можно выделить четыре:

1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.

1. Цессия (договор по уступке права требования). Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

1. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

1. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Покупка квартиры по переуступке: риски и преимущества

Переуступка квартиры – такое оформление сделки, при котором право собственности на жилье передается от первоначального покупателя новому. Иными словами, вы приобретаете квартиру у того, кто первоначально заключил договор со застройщиком. Но стоит ли брать квартиру по переуступке?

При обычной покупке квартиры все проходит гораздо проще. Вы заключаете договор напрямую с застройщиком и оформляете право собственности в установленном порядке. У переуступки же есть свои нюансы и правила, которые следует соблюдать. Но если вы сможете согласовывать все моменты пошаговая и заранее понимать, что это такое, переуступка может принести вам максимальную выгоду.

Переуступка может оказаться выгоднее благодаря тому, что квартира уже готова к заселению. Это не придется ждать ее постройки, как при покупке от застройщика. Еще одним преимуществом является возможность получить жилье по более низкой цене в связи с господдержкой.

Однако при переуступке есть свои риски. Например, возможность встретиться с мошенниками, которые могут купить квартиру на «камнях» и перепродать вам. Или возникнуть разница между договором первоначальной сделки и переуступкой, что может повлечь за собой дополнительные затраты. Но эти риски можно минимизировать, проверив все документы и соблюдая правила оформления сделки.

Инструкция по переуступке включает в себя проверки квартиры и договора, оценку права собственности, получение лицензии на проведение сделки, согласование всех нюансов с застройщиком. Не стоит забывать о договоре, который хранит все данные о вашей сделке.

Итак, переуступка квартиры может быть как выгодной, так и опасной сделкой. Как правило, главный камень преткновения – отсутствие грамотного юриста, который сможет помочь провести сделку в безопасной форме. Лучше всего изучать капиталом и финансовыми инвестициями и быть внимательным при выборе своего юриста, чтобы сделать переуступку безопасной.

Что такое переуступка

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Почему покупатели с таким энтузиазмом приобретают жилье в только что возведенных домах?

Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:

1. современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно). Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные услуги для привлечения покупателей;

1. немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго. Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;

1. в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;

1. покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье. Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е. не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);

1. стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию. Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.