Что такое земельный участок без координат границ и как их определить

Определение и суть проблемы

Кадастр без координат границ – это система учета и регистрации земельных участков, где отсутствует точное определение и фиксация географических координат границ каждого участка. Эта проблема возникает, когда границы участков были определены исключительно по кадастровой документации и сведениям на момент его регистрации без использования новых технологий геопозиционирования.

Одной из причин возникновения такой ситуации является отсутствие средств и возможностей у кадастровых служб провести точное землемерное обследование каждого участка. Это может быть вызвано финансовыми, организационными или техническими причинами.

Наличие кадастра без координат границ может создавать неприятности собственникам участков в виде возможных конфликтов с соседними земельными владельцами. Отсутствие точных границ затрудняет определение территории и использования земли, а также может привести к спорам и судебным разбирательствам.

Кроме того, кадастр без координат границ является преградой для использования современных геоинформационных систем, которые все чаще применяются в различных отраслях экономики и государственного управления. Точное определение и фиксация географических координат границ каждого участка необходимы для эффективного использования геоинформационных технологий и развития современного кадастрового учета.

В целом, проблема кадастра без координат границ имеет негативное влияние на прозрачность и надежность системы кадастрового учета и требует принятия мер для ее решения.

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА ПОГРЕШНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ (ВЫЧИСЛЕНИЯ) ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА

1. В случае если здание, сооружение, помещение, машино-место имеет простейшую геометрическую фигуру в форме квадрата, прямоугольника, параллелограмма, среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения, машино-места () рекомендуется вычислять по формуле:

,

где:

a и b – длина и ширина прямоугольника, у квадрата – длина сторон, у параллелограмма – длина основания и высота соответственно;

– средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений.

2. В случае если здание, сооружение, помещение имеет простейшую геометрическую фигуру в форме треугольника, а площадь его определяется через произведение высоты на основание, то среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения рекомендуется вычислять по формуле:

,

где:

a – длина основания треугольника;

h – высота треугольника;

– средняя квадратическая погрешность определения линейных измерений.

3. При определении площади здания, сооружения, помещения путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур или площади помещения путем суммирования площадей всех частей такого помещения среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения в пределах одного этажа, а также в случае одноэтажности объекта недвижимости рекомендуется вычислять по формуле:

,

где:

– средняя квадратическая погрешность определения площади простейшей фигуры или одной части помещения;

n – количество простейших геометрических фигур, на которые был разбит объект для определения площади, или количество частей, из которых состоит помещение.

4. В случае наличия нескольких этажей у здания, сооружения, расположения помещения на нескольких этажах и (или) наличия эксплуатируемой кровли среднюю квадратическую погрешность определения площади здания, сооружения, помещения рекомендуется вычислять по формуле:

,

где:

– средняя квадратическая погрешность определения площади здания, сооружения, помещения в пределах одного этажа, а также эксплуатируемой кровли;

c – количество этажей у здания, сооружения, помещения, также при необходимости учитывается эксплуатируемая кровля.

5. Среднюю квадратическую погрешность определения площади застройки сооружения рекомендуется вычислять по формуле:

,

где:

, – координаты характерных точек контура застройки сооружения;

– средняя квадратическая погрешность измерений положения точек контура застройки сооружения;

n – число характерных точек контура застройки сооружения.

Шаг №1 — Собрать документы

• Правоподтверждающий документы на земельный участок;

  Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. В общем, любой документ, доказывающий право собственности или пользования.

  Образцы документов

  (горизонтальная прокрутка)

• План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при его образовании.

  Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка.

  Обычно в плане отображаются границы участка, его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. Лучше всего, когда указаны координаты границ участка (поворотных точек) — x, y и дирекционный угол. Но это редкость, потому что до 1998 года такие данные были засекречены. То есть графы координат есть, но они не заполнены.

  Образцы планов

  (горизонтальная прокрутка)

Если нет плана участок, запросите сведения из ГФДЗ

Если на руках нет плана или он есть, но не «понравился» кадастровому инженеру (это я забегаю вперед), стоит запросить сведения в Государственном фонде данных. Лично я всегда советую запрашивать эти сведения — лишним это не будет.

ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д.

Куда обращаться и как запросить

Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно к нему нужно обращаться для межевания ().

Владельцам/пользователям участка нужно подать два заявления в архив Росреестра — на предоставление графического материала на участок и материала инвентаризации. Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и .

В графическом материале на участок отображается его , ширина/длина, может границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда в этих документах даже есть координаты границ.

Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.

Далее можно переходить к шагу №2 с проведением межевания. Если же на участок нет ни плана, ни сведений из ГФДЗ, то для установления границ придется обращаться в суд. По-другому никак. Я скоро напишу отдельную инструкцию по данной ситуации.

Что делать, если запись есть, но межевание точно проводилось и акт на руках?

Иногда такое случается даже при наличии акта согласования у вас на руках. Скорее всего где-то произошла «канцелярская» ошибка. Не стоит пугаться. Обращаемся в орган кадастрового учета, показываем документацию и прочим исправить ошибку.

Реже, но, к сожалению, тоже случаются ситуации, в которых межевание было проведено полностью в соответствии с требованиям земельного законодательства, а вот в самый последний момент, когда происходило оформление межевого плана – были допущены какие-либо ошибки. Тут мы обращаемся к пункту данной статьи, где написано как провести установку границ земли, потому что это единственный выход из сложившейся ситуации. Такую ошибку никак не исправить, только заново межевать землю. Ну либо обращаться в суд. По опыту вам скажем – лучше еще раз определите границы.

Как правильно рассчитать. Используемые формулы

Расчет погрешностей при межевании предполагает использование специальных формул. Геодезисты могут использовать один или несколько расчетных вариантов. Рассмотрим их подробнее.

Среднеквадратичный расчет: , где:

• М t — средние показатели КП местоположения характерной отметки относительно ближайшего пункта опорной межевой сети;
• m0- среднее погрешности значение дислокации точки съемочного обоснования в соотношении с ближайшими пунктами опорной межевой сети;
• m1 — средние интервалы КН местонахождения ХТ относительно места съемочного обоснования, с которого производилось ее выделение.

Метод допустимой площади: ∆Р*Mt*√P, где

• ∆Р (дельта Р) является разницей между найденной площадью ЗУ (Р измеряют в кв. метрах) и площадью ЗУ из правоустанавливающих документов или бумаг, удостоверяющих право на конкретный участок земли (∆Р, выражается в кв. метрах);
• Mt обозначение квадратической ошибки нахождения межевого знака, то есть значение погрешности, для той или иной категории (выражена в метрах);
• Р — это площадь ЗУ.

Что будет, если земельный участок без межевания? Чем рискует его владелец?

На данный момент закон не предусматривает для владельца такого участка никаких санкций — т. е. межевание пока остается процедурой исключительно добровольной.

Но в то же время нельзя утверждать, что без межевания землевладельцу абсолютно не грозят неприятности. Вот лишь некоторые из возможных проблем:

– Конфликт с соседями из-за границ, который в итоге может привести к денежным взысканиям с собственника.

Ведь если сосед докажет, что забор вышел за пределы вашего участка и зашел на его землю, суд взыщет с вас плату за пользование его землей.

Такие прецеденты уже имеются в судебной практике (например, решение Качканарского горсуда Свердловской области по делу № 2-294/2018);

– Штрафы со стороны контролирующих органов. Пользуясь участком без межевания, легко выйти за его пределы — а это уже расценивается как самовольный захват земли (штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 000 рублей — ст. 7.1 КоАП РФ);

– Риск срыва сделки по продаже участка

Сейчас при покупке участка люди все чаще обращают внимание на то, определены ли у него границы официально. Немногие захотят покупать «кота в мешке», а потому скорее предпочтут участок с межеванием. Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное

Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное.

Подготовка техплана и отметка на публичной карте

Чтобы подготовить технический план, владельцам дома нужно обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист должен иметь специальный аттестат и членство в саморегулируемой организации (СРО). Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженеров можно в разделе сервиса Росреестра «Государственный реестр кадастровых инженеров».

Кадастровый инженер проведет замеры объекта (вычислит площадь), определит его точные координаты с привязкой к конкретному земельному участку и затем подготовит технический план. Стоимость техплана варьируется и зависит от нескольких факторов: объема и срочности работ, месторасположения объекта и так далее. По оценкам экспертов, стоимость технического плана для дома площадью 100 кв. м в среднем начинается от 15 тыс. руб.

Готовый документ предоставляется в Росреестр в электронном виде или через МФЦ (по месту нахождения объекта). Данные внесут в реестр недвижимости, и дом появится на публичной кадастровой карте через пять рабочих дней после подачи заявления в офисах Кадастровой палаты. Если заявление подавалось в МФЦ, срок ожидания составит до семи рабочих дней.

Если владелец участка не может установить координаты даже с кадастровым инженером, единственным выходом становится обращение в суд.

В общих ситуациях, когда у собственника есть возможность обратиться в суд, такие дела могут быть рассмотрены:

• Если в ходе согласования границ с кем-либо из соседей не удалось достичь прямого соглашения. Такая ситуация может возникнуть из-за того, что один из собственников имеет другое мнение о том, как должна быть проведена граница;
• Если границы были установлены в ходе демаркации, а владелец впоследствии пересмотрел свое согласие и решил оспорить результаты;
• Если после установления границ обнаружится, что линии ошибочны. Такие ошибки могут включать наложение границ, перекрытие участков и другие неточности, вызванные просчетами, неправильно проведенными границами, использованием устаревшего оборудования и т.д;
• Если межевание проводилось без непосредственного участия землевладельца. Такие ситуации довольно редки, но они могут произойти.

Судебная процедура заключается в подаче заявления, приложении необходимой документации, а затем назначении слушания и вынесении решения.

https://youtube.com/watch?v=NDJGYeupuZQ%26pp%3DygVj0JfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9C5INGD0YfQsNGB0YLQvtC6INCx0LXQtyDQutC-0L7RgNC00LjQvdCw0YIg0LPRgNCw0L3QuNGGINGH0YLQviDRjdGC0L4g0LfQvdCw0YfQuNGC

Под координатами межей земельного надела фактически понимается четко конкретизированное указание расположения проходящих контурных линий, определяющих межи участка и выделяющих его из общей массы земель.

Рассматривая определение «координаты границ», стоит отметить, что кадастровые инженеры чаще применяют понятие координат поворотных точек межи.

Это связано с тем что сами границы участка по сути выступают линиями, которые проводят между установленными опорными пунктами – то есть определяется расположение участка, его межа, далее устанавливаются точки, где прямая линия прекращается и начинается другая.

Таким образом координатами служат определенные кадастровым инженером в процессе работы кадастровые точки.

Почему я должен отвечать за чужие ошибки в межевании моего участка?

У всех землевладельцев, столкнувшихся с неверным межеванием, возникает закономерный вопрос: почему я должен проводить межевание повторно, нести судебные издержки, если кто-то (кадастровый инженер, земельный специалист) допустил ошибку в установлении границ моего участка?

В открытом доступе сведения о том инженере, который проводил кадастровые работы, стали публиковаться с 2015 года – такие данные есть в кадастровом паспорте после этой даты, выписке из ЕГРН, на Публичной кадастровой карте.

Организацию, проводившую уточнение границ до 2015 года, тоже можно выявить. В Росреестре запрашивается межевое дело (когда границы определялись после 2008 года) или землеустроительное дело (до 2008 года).

Сейчас требования к профессии ужесточились, как и порядок проведения работ, возникла личная ответственность кадастрового инженера, поэтому ошибки возникают реже. Но еще несколько лет придется исправлять стараниями собственников неверные данные в сведениях Росреестра, которые попали туда во время не сильной точности и скрупулезности при определении координат.

Если все-таки доказана ошибка в местоположении вашего участка и на вас повесили большие расходы, через суд можно привлечь в качестве ответчика того специалиста или ту организацию, по вине которых данная ошибка образовалась.

Для чего нужна публичная карта?

Карта земельных участков – это электронная картотека, где сохраняются сведения о каждом объекте, зарегистрированном на определенное предприятие или гражданина. Получить доступ к первичной информации может любой желающий. В базу внесены все учтенные земельные наделы, данные о которых есть в кадастре недвижимости РФ.

Для работы с картой на сервисе представлен простой функционал, позволяющий найти единицы кадастрового деления, интересующие объекты и получить информацию из архивов ГКН.

С помощью электронной карты можно получить:

• детальную информацию по конкретному недвижимому объекту;
• кадастровое разделение, узнать границы с прилегающими территориями;
• относится ли участок к зонам с особыми условиями пользования.

Судебные споры и сложности продажи

Здание без координат границ может вызвать различные юридические сложности и судебные споры при продаже недвижимости.

Прежде всего, отсутствие четкой информации о границах здания может привести к спорам между покупателем и продавцом. Покупатель может потребовать уточнения и документального подтверждения границ здания, что может послужить основанием для отмены сделки или снижения цены.

Другой проблемой является возможное наличие третьих лиц, которые могут претендовать на часть земли, на которой расположено здание без координат границ. В таком случае, покупатель может столкнуться с судебными спорами и непредвиденными расходами на решение конфликта.

Еще один вариант проблемы заключается в возможном наличии нарушений в границах здания. Например, здание может частично располагаться на соседней территории или находиться вне своей земельной площади. Это может повлечь за собой сложности с получением разрешений на реконструкцию или даже снос здания.

Для снижения рисков и избежания судебных споров при продаже здания без координат границ необходимо предпринять ряд мер:

• Заключение договоров собственников соседних участков о признании и подтверждении границ здания. Это может потребовать проведения геодезических изысканий и составления технических планов здания.
• Получение справок и разрешений из местных органов управления по вопросам земельного права и границ здания.
• Определение и документальное подтверждение границ здания на основе имеющихся кадастровых данных и деловой переписки с государственными органами.
• Профессиональная подготовка договора купли-продажи с учетом особенностей и рисков здания без координат границ.

В целом, проблемы судебных споров и сложности продажи здания без координат границ несут ряд потенциальных рисков и расходов для продавца и покупателя недвижимого имущества. Поэтому, перед проведением сделки стоит тщательно изучить все аспекты данного вопроса и при необходимости обратиться за юридической консультацией.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

 Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много. 

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Споры по границам: судебная практика

Окружной суд установил отсутствие нарушений, определил, что нарушения не было, и отказал в переносе забора с участка, так как он находился на границе, указанной в решении инженера. Апелляция была отклонена, и дело было передано в Верховный суд.

Верховный суд вынес решение в пользу истца, так как выяснилось, что только один сосед заказал съемку. И сосед, и землемер были проинформированы о наличии другой заинтересованной стороны, но их согласие не было запрошено. Ограничения были определены на основе фактического использования и не соответствовали документально зафиксированным ограничениям.

Обыск был отменен, а забор пришлось убрать.

Граница земельного участка не установлена – что делать?

Во время продажи земельного участка со всеми правоустанавливающими документами, оформленными в надлежащем порядке, вполне могут возникнуть непредвиденные сложности. Подавая документы для регистрации, собственник земли может получить отказ от сотрудника кадастрового органа. Поводом для отказа в регистрации договора купли-продажи в данном случае может выступить факт отсутствия определённых и оформленных границ участка.

Неудивительно, что подобные проблемы могут вызвать разногласия и споры с определением общих границ участков с соседями. Каждому гражданину в соответствии с Конституцией и процессуальным законодательством гарантируется судебная защита его прав.

В силу отсутствия элементарных знаний по землеустройству многие землевладельцы попадают в такие невыгодные ситуации. В каждом кадастровом паспорте указывается детальная схема земельного участка. Однако для определения четких границ земли этого мало. Установление границ подразумевает, в первую очередь, их однозначную идентификацию, привязку к географическим координатам и определение положения по отношению к смежным участкам. Соблюдение указанных трёх требований считается достаточным.

Ведомость границ в кадастровом плане наряду со схемой земельного участка считаются основными элементами правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Ведомость границ содержит в себе информацию о протяженности всех границ с указанием дирекционных углов и геодезических данных и устанавливает точное расположение земли на местности. Наличие этой информации обеспечит выигрыш в суде по любым земельным спорам.

Как поступить, если запись о границах не отображена в кадастровых документах?

Если у землевладельца нет споров с соседями насчет границ и если нет желания совершать сделки с землёй (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.), то факт отсутствия ведомости границ в кадастровом паспорте не будет создавать какие-либо неудобства для собственника. Однако такое положение дел не считается правомерным, так как земля считается собственностью, и вся документация на неё должна быть в полном порядке.

Причиной обсуждаемой проблемы больше всего выступает элементарная невнимательность человека. Если прежние землепользователи провели процедуру кадастрового учета собственности без проведения межевания, то проблемы возникнут у нынешнего владельца земли.

Итак, каков же порядок действий для легального установления границ земельного участка? Решение обсуждаемой проблемы – обращение в лицензированную геодезическую фирму для проведения межевания границ. Проведению геодезических работ будет предшествовать заключение договора, в котором будут обговорены все условия работы специализированной фирмы. Результатом работы специалистов-геодезистов будет межевое дело. Именно на основе данных этого документа орган, регистрирующий права собственности на земельные участки, внесёт поправки в кадастровый паспорт объекта.

После завершения всего комплекса измерений на участке геодезисты составляют межевое дело в двух экземплярах. Если один из них надо будет направить в кадастровый орган, то второй оригинальный экземпляр собственник должен хранить у себя. Межевой план должен полностью соответствовать установленному государством образцу. Указание на дату проведения процедуры определения границ обязательно.

Как вносятся изменения в кадастровый паспорт?

После завершения межевания, собственник должен написать в кадастровую палату заявление об изменении кадастрового паспорта с приложением всех документов (таких, как
старый кадастровый паспорт, межевое дело, акт согласования). Оплачивается установленная государственная пошлина.

По итогам рассмотрения обращения лица ему выдаётся кадастровый паспорт земли нового образца с актуальными сведениями о границах участка. Вся процедура по узакониванию границ не представляет особого труда и проводится в краткие сроки (примерно месяц). Больше всего затруднений может возникнуть при получении согласия соседей.

Согласие соседей на установление границ

Если между соседями нет разногласий по поводу границ, то составляется акт согласования. При этом следует отметить, что согласие соседей при составлении акта согласования должно быть письменным. Устное согласие соседей на установленные границы не будет считаться действительным и повлечет за собой ничтожность межевого плана. Но если имеется спор, то решать проблему придётся через суд. Из-за того, что доказательственная база по спорам по установлению границ очень скудная, то судебные тяжбы могут продлиться довольно-таки долго.

Какие могут быть погрешности на кадастровой карте

Такой вопрос часто возникает у клиентов при обращении к публичной карте онлайн. Например, как определить: земельный участок находится в начале или конце улицы?

Уточним, что публичная карта относится к справочным ресурсам. Точная актуальная информация указана в выписке ЕГРН.

В интернете много сайтов-двойников, цель которых получить деньги за сомнительные документы. Официальная карта одна, перейти на неё можно с сайта Росреестра.

В жизни не всегда границы кадастрового квартала совпадают с границами СНТ. Причина – погрешность кадастровой карты.

Например, на публичной кадастровой карте наши клиенты наблюдали такую ситуацию. Когда включали подложку из космоснимков, то участок смещался на несколько метров.

Координаты на бумажных планах, публичной карте могут отличаться от измерений кадастрового инженера, особенно, когда речь идёт о документах, выданных до 2010 года.

Причина – погрешность измерений, нормы которых установлены в законодательстве.

Погрешность возникает по следующим причинам:

• Особенность рельефа территории: неровности, овраги.
• Климатические условия: порывы ветра, сильные осадки, аномальная жара
• Неточность измерительных приборов: несвоевременная поверка, влияние магнитного поля
• Человеческий фактор: усталость, нездоровье.

Расчёт погрешности проводится на основе пункта съёмочного обоснования. Выглядит это так. Кадастровый инженер устанавливает оборудование в определённой точке на участке. Неровности участка могут стать причиной смещения точки и увеличить общую погрешность. Поэтому в документах эта точка указывается как пункт съёмочного обоснования и используется для расчётов.

Прибор независимо от конструкции искажает показания, которые могут различаться у разных специалистов.

Что стоит запомнить

При покупке земельного участка нужно быть внимательным с документацией. Если собственник говорит, что не знает координат или забыл уникальный номер, то, скорее всего, участок не был зарегистрирован. Возможно, вы столкнулись с мошенниками, которые присваивают чужие земли с целью перепродажи. На таких граждан часто насылают проверки для выявления нарушений.

Нет одинаковых номеров. Конкретное число присваивается только одному наделу.

Земельные участки на карте находятся в точной очередности. Фиксируются границы. Можно увидеть картинку, схожую с реальностью. Все объекты строительства видны на онлайн карте. Следует учесть, что строения изображены в соответственном масштабе.

• https://geostart.ru/post/595
• https://egrn365.ru/articles/koordinaty_zemelnogo_uchastka_po_kadastrovomu_nomeru/
• https://EGRNka.ru/info/koordinaty-uchastka-po-kadastrovomu-nomeru/
• https://zen.yandex.ru/media/id/5ac7745ff0317313f624d070/kak-uznat-kadastrovye-granicy-uchastka-tochno-5f9c956fb09e797ceb405dec
• https://kadastrmap.com/kadastr/kadastrovye-koordinaty/
• https://egrp365.ru/map/
• https://ZaZemlyu.ru/kadastr/opredelenie-koordinat-po-nomeru.html

Определение и смысл

В процессе оформления земельного участка, особенно при его делении или продаже, требуется точно определить его границы

Это важно для предотвращения возможных споров и недоразумений между соседями и посредниками

Однако иногда возникают ситуации, когда границы участка не были установлены или были указаны нечетко. В таких случаях земельный участок считается без координат границ.

Земельный участок без координат границ может иметь различные причины возникновения:

— Отсутствие технической документации или ее неполное предоставление. В некоторых случаях документация может быть утеряна, в процессе хранения или оформления участка.

— Процедурные ошибки при регистрации или делении земельного участка. Например, при участии не опытных специалистов или из-за судебных споров, границы могут быть определены некорректно.

— Изменение границ участка без актуализации документов. В результате изменений прилегающих территорий или природных катастроф, границы участка могут быть изменены без соответствующего учета.

Земельный участок без координат границ имеет особый смысл и значение. Он является объектом права собственности или использования, но требует дополнительных усилий для определения его границ. Владелец такого участка должен принять меры для установления точных координат границ, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов с соседями и органами власти.

Что делать при обнаружении ошибки в межевании своего участка

Как исправить кадастровую ошибку в административном порядке:

1. Обратиться в организацию, где выполнялись первичные работы по уточнению границ (или к тому специалисту). Требовать исправления ошибки, причем бесплатно.
2. Если совершить действие из п. 1 невозможно, найти другого кадастрового инженера.
3. Заказать работы на исправление реестровой ошибки.
4. Заполнить акт согласования с собственниками смежных участков (при необходимости).
5. Сдать подготовленный инженером межевой план в МФЦ.
6. Забрать в МФЦ через 7 рабочих дней выписку из ЕГРН с новыми координатами.

Если местоположение вашего участка по документам неверное, те собственники смежных участков, на чьей территории ошибочно оказались ваши кадастровые границы, не смогут провести работы по межеванию. Аналогично, вы не сможете уточнить границы своего участка, пока соседи не исправят ошибку в юридических границах своих участков или пока их не обяжет к этому суд.

Поэтому, если вы получили в письменном или устном виде оповещение от владельцев смежных участков, что в ваших границах ошибка, не стоит игнорировать эту информацию. А тем более не стоит игнорировать вызов в суд по поводу местоположения границ участков. Рассмотрим, чем может обернуться вмешательство суда при оформлении документов на землю.

Главное об участках без границ

Если на карте не видно границ вашего участка, то скорее всего, не проведено межевание по действующему законодательству. Это не лишает вас права собственности на него. Закон не обязывает правообладателя проводить межевание. Но продать такой участок будет сложнее. Росреестр вправе приостановить регистрацию перехода прав и тогда сделка не состоится.

Важно, что незарегистрированные границы снижают рыночную стоимость объекта, провоцируют конфликты с соседями. Вести законное строительство на таком участке невозможно

Поэтому, мы рекомендуем провести межевание границ перед сделкой купли-продажи, а также при планировании строительства.

Если ваш участок на карте обозначен, но границы указаны неправильные, это другая ситуация. Ее надо срочно исправлять. О причинах и способах мы написали в отдельной статье.

Уточнение контура надела заключается в документировании отклонений полученных данных от тех, которые содержатся в составленном ранее межевом плане.

Фактически смена границ может заключаться в таких действиях:

• Изменение конфигурации контурной линии, определяющей область земли при сохранении значения первоначальной площади.В такой ситуации при внесении данных часть площади в определенном месте образованной фигуры уменьшается, в другом – увеличивается, и в общем величина остается идентичной той, что указана в кадастровом паспорте.Параллельно с этим отсутствие процедуры затрагивания значения площади может заключаться в том, что фактически площадь остается той же, а изменяться будут только данные в межевом плане, который по ряду причин содержит ошибочную информацию;
• Изменение межи с одновременным уточнением значений его площади. В такой ситуации могут исправляться имеющиеся ошибки кадастрового учета или проводиться изменения межи непосредственно на местности при одновременном добавлении бесхозной территории в качестве «прирезки» в допустимом Земельным кодексом размерах.