Зачем и в каких случаях необходимо делать межевание земельного участка

Процесс проведения межевания

Давайте кратко рассмотрим и сам процесс межевания, его основные этапы:

1. Сбор подробной информации, касающейся интересующей вас территории. Для этого необходимы первоначальные координаты, а также сведения о соседях и истории смены владельцев.
2. Составление полного и подробного проекта, согласно которому будет проводиться исследование местности. Данный проект всегда делается в виде схемы, а уже на неё наносятся границы земельного участка.
3. Составление акта. Данное мероприятие подразумевает участие всех лиц, интересы которых будут затрагиваются в процессе. В итоге при составлении акта должны быть обозначены границы, которые будут зафиксированы кадастровым инженером во всех документах.
4. Проведение съёмки геодезического характера, что позволит точно определить координаты участка и произвести расчёт его площади.
5. Составление схемы недвижимого имущества. В данном процессе нельзя забывать даже про те нюансы, которые вам кажутся незначительными.
6. Оформление самого межевого дела. На данном этапе будут собраны абсолютно все бумаги, которые были составлены с самого начала исследований.

По завершении всех этих работ межевое дело будет отправлено в отдел Росреестра, там будут оформлены специальные кадастровые документы, после чего их выдадут владельцу земельного участка.

https://youtube.com/watch?v=xRDRAsZmz_0

Дачная специфика

Порядок регистрации по амнистии упрощает основные бюрократические процедуры и допускает постановку на учет без предварительного размежевания. Если речь о соответствии критериям не идет, процесс остается практически неизменным за исключением ряда нюансов:

• Для территорий, находящихся в садовых некоммерческих товариществах, источником сведений о расположении выступает генеральный план либо документ, подтверждающий право пользования.
• Согласовывать результаты расчетов придется не только с ближайшими владельцами, но и с местной администрацией, у которой также могут возникнуть вопросы и претензии.

Нужно ли делать разграничение при наличии кадастрового паспорта?

Для начала давайте определимся с определением кадастрового паспорта. Некоторые считают, что межевание и подразумевает кадастровый паспорт.

На деле это не так. Под кадастровым паспортом подразумевается бумага, которая содержит ФИО владельца, номер участка и прочую информацию касаемо надела.

Ранее была распространена практика, когда межевание просто не проводилось, владельцы участков получали паспорт просто так. Теперь, в связи с возникшими проблемами (нет точно определенных границ и пр.), с 2018 года надо будет проводить процедуру разграничения.

Т.е. пока вы не проведёте это, ничего сделать с участком не сможете. Также одна из причин введения обязательного межевания, это то, что из-за отсутствия точных границ участка часто происходили конфликтные ситуации с соседними наделами, что часто приводило к судебным разбирательствам.

Особенности процедуры с наделами в СНТ

Выше упоминалось, что довольно часто кадастровый паспорт выдавался без проведения межевания, и соответственно, точных границ участка определено не было. Земельные наделы СНТ относятся к дачным кооперативам, в их владениях имеется карта каждого участка, который относится к их кооперативу и на этой карте обозначены те самые границы.

Уже в который раз продлевается «дачная амнистия», впервые принятая летом 2006 года №93-ФЗ, которая позволяет проводить манипуляции с землей без межевания. Главное условие — участок должен быть в вашем владении до вступления ЗК РФ от 25.10.2001 года.

Важно! Амнистия действует до марта 2018 года, но есть вероятность что ее могут продлить вплоть до 2020 года. То есть, межевание не надо делать до окончания срока амнистии, но очень желательно, так как очень часто владелец может самовольно увеличивать свой участок с помощью чужой соседской либо неиспользованной земли, что опять же с большой вероятностью приведет к конфликту, особенно если задействован надел соседей

То есть, межевание не надо делать до окончания срока амнистии, но очень желательно, так как очень часто владелец может самовольно увеличивать свой участок с помощью чужой соседской либо неиспользованной земли, что опять же с большой вероятностью приведет к конфликту, особенно если задействован надел соседей.

Из этого всего можно сделать вывод, что межевание при наличии кадастрового паспорта делать необязательно, но только до 2018 года. Это регламентировано распоряжением Правительства РФ №2236-р.

Провести его надо согласно требованиям и в последовательности в соответствии с Федеральным законом под номером 78 «О землеустройстве». Главное с этим не затягивать и заняться в ближайшее время, так как потом это будет намного дольше.

Ознакомьтесь ниже с актуальным видео по теме подзаголовка:

Не любите бюрократические процедуры?

Не хотите стоять в очередях, но необходимо получить кадастровый паспорт?

Выход есть! Закажите его через интернет!

Основные понятия

Важных понятий немного: требуется прояснить, что такое межевание, а также геодезические работы, проводимые в его рамках. Другие, более специальные термины, употребляемые в ходе работ, владельцам участков знать необязательно.

Межевание

Так называют комплекс мероприятий, в ходе которых проводится точное установление границ участка и отделение его от соседних. Проведение этих работ требуется в нескольких случаях:

• если нужно сформировать новый участок;
• у уже имеющегося неточно проведены границы;
• участок разделяется, из него выделяется другой, либо, наоборот, несколько владений объединяются.

В ходе работ устанавливаются межевые знаки, вычисляется точная площадь земельного участка, его параметры выявляются более точно. Территория закрепляется при помощи межевых знаков, и составляется подробный план. Проводится межевание специалистами, для этого применяются технические средства, что и позволяет считать его результаты официальными, после того как они будут утверждены.

Межевание земли необходимо, чтобы совершать сделки. Так будет точно определено, какой именно участок продаётся, и все возможные противоречия с соседями сняты. Дело в том, что раньше, согласно законодательству, точно устанавливать границы не требовалось, и достаточно было лишь картографического межевания, менее точного.

Оформление прав выполнялось согласно получавшимся неточным планам. И все оформленные тогда права и сделки остаются действительными, но для тех, что проводятся теперь, уже иные требования. Теперь для регистрации объекта сделки в реестре, без которой утверждение сделки невозможно, нужно провести полноценное межевание земли.

При этом не всегда оно обязательно: для некоторых участков Федеральным законом № 93 (известным как «закон о дачной амнистии») установлен упрощённый порядок оформления. Это в первую очередь те участки, права на которые граждане получили до того, как вступил в силу Земельный кодекс (конец октября 2001 года). Но и в этих случаях иногда стоит сделать межевание, хотя бы для того, чтобы снять споры с соседями, поскольку из-за неточности старых документов участки на них могут буквально накладываться друг на друга.

Геодезия

Так называют науку, занимающуюся Землей – определением её площади и других важных характеристик, таких как гравитационное поле, параметры вращения и тому подобных. Геодезия опирается на достижения математики и физики, и технологически благодаря изучению планеты в целом, и её различных участков, обеспечивает создание точной координатной основы.

Применительно к межеванию земельных участков используется лишь небольшая часть достижений геодезии, с её помощью обеспечивается точное измерение границ и площади участка.

А уже после того, как геодезические работы проведены, требуется оформление их результатов для последующего закрепления в реестре. Это выполняется с помощью составления акта межевания. После того как он будет подписан специалистами, выполнявшими межевание, владельцем участка и его соседями, процедура будет закончена.

Проведение межевания дачи

Основная цель межевания – установление точных размеров надела.

В свою очередь, это необходимо в следующих случаях:

• При возникновении разногласий с соседями о размерах наделов;
• В случае изменения размеров (уменьшения, увеличения) участка;
• При необходимости разделить участок между несколькими лицами (например, передача в наследство нескольким детям) и желании хотя бы одного из них отдельно зарегистрировать свою долю земельного участка;
• При необходимости подвести к участку коммуникации;
• При необходимости получить разрешение на возведение построек;
• При необходимости зарегистрировать участок в ЕГРН.

При проведении межевания дачного участка в геодезическую фирму необходимо представить следующие документы:

• Заявление;
• Копию гражданского паспорта владельца участка;
• Документы, подтверждающие право собственности на надел.

Список не является фиксированным, и геодезическая компания оставляет за собой право потребовать дополнительные документы.

Так, возможно понадобится взять подтверждение отсутствия на участке закопанных электрических кабелей и прочих коммуникаций (телефонных линий, водопровода, канализации).

Для проведения межевания дачного участка, владелец надела должен обратиться с заявлением в любую лицензированную геодезическую фирму.

Росреестр предлагает проверить наличие аттестата у кадастрового инженера через специально созданный сервис на официальном сайте Федеральной службы.

Действия владельца земельного участка

Условно, процесс межевания можно разделить на 5 этапов:

1. Сбор необходимых документов.
2. Заключение договора с геодезической фирмой.
3. Оповещение соседей. При выполнении межевания к процессу обязательно должны быть подключены все заинтересованные лица. То есть, владельцы рядом расположенных участков, имеющих непосредственную границу с межуемым наделом. Для этого необходимо написать извещение с указанием даты и времени проведения межевания (соседи должны присутствовать при процедуре).Если соседи не живут здесь, но владелец участка знает их почтовый адрес, он может отправить извещение почтой, не менее чем за 30 дней до проведения процедуры.Если письмо вернулось отправителю, или владелец участка не знает почтового адреса своих соседей, он должен подать объявление в местные СМИ (газету) о проведении межевания. Объявление также подается не менее чем за 30 дней до процедуры. Подробнее о межевании с соседями читайте тут.
4. Наблюдение за выполнением межевания. Кадастровые инженеры выполняют работы только в присутствии владельца земельного участка.
5. Получение документов. Кадастровый инженер сообщит, когда межевой план будет готов и его можно будет забрать.

Действия геодезической фирмы

Если смотреть на процедуру межевания со стороны кадастрового инженера, то согласно Методическим рекомендациям Росземкадастра данный процесс включает в себя 9 этапов:

1. Подготовка. Включает в себя сбор и изучение кадастровой информации по объекту. Также на этом этапе необходимо проверить правоустанавливающие документы собственника земли.
2. Составление технического проекта. Документ, где указываются цели и задачи будущих работ, обозначаются сведения об опорных пунктах межевой сети, указываются сроки проведения работ и т.д. Составление техпроекта по сути является частью подготовки.
3. Уведомление заинтересованных лиц. Обязанность по уведомлению соседей по договоренности может лежать как на владельце участка, так и на геодезической фирме. Помимо соседей, кадастровый инженер должен также оповестить о работах органы местной администрации.
4. Определение границ земельного участка, и установка межевых знаков.
5. Определение координат межевых знаков.
6. Определение площади надела. Пункты 4-6 выполняются непосредственно на местности.
7. Составление карты ЗУ.
8. Формирование земельного дела.
9. Утверждение дела.

По итогу межевания, заказчик получает межевой план. На основе этого плана он может переоформить кадастровый паспорт надела, где уже будут четко указаны границы участка.

Нужно ли делать межевание, если земля в собственности?

При оформлении в собственность так же могли быть не учтены расхождения между фактическими параметрами ЗУ и записями ГКН. Не уточнённые сведения могут стать причиной прекращения имущественной сделки или отказа от установления обременения сервитутом, залогом и т.п. То есть, несоответствие, выявленное в процессе регистрации имущественной сделки или регистрации наследования, может стать причиной приостановки или прекращения регистрационной процедуры.

Кроме этого, при проведении строительных работ на участке, а так же при проведении газа, электричества и иных коммуникаций – геодезическая съёмка потребуется в любом случае, для составления ситуационного плана или получения разрешения на строительство.

Отсутствие межевого плана может стать препятствием для проведения имущественной сделки или иных видов работ. Составить его целесообразно заблаговременно провести межевание.

В каких случаях межевание участка не нужно?

Процедура является добровольной. Земельный участок без координат в реестре, но находящийся в частной собственности отнять у правообладателя не имеют право.

Проводить межевание участка не требуется в случаях:

1. Земля «отмежевана» ранее. Ситуация встречается довольно часто:
   • покупка земли у физического, юридического лица (застройщика коттеджного поселка),
   • получение земельного участка в собственность от государства (при предоставлении многодетным семьям и иным категориям граждан в соответствии с действующим законодательством).

   В указанных выше ситуациях необходима процедура выноса точек границ в натуру. Такая услуга является необходимой перед установкой забора или перед началом строительства жилого дома и хозяйственных построек, чтобы не ошибиться с отступами от линии раздела с соседями.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

2. Сведения о координатах объекта, находящегося в частной собственности, отсутствуют в реестре, границы и площадь являются «декларированными». При этом владелец земли не собирается совершать раздел, объединение или перераспределение участка либо получать разрешение на строительство, реконструкцию объектов, расположенных на земле.

Как реализовать право на бесплатное межевание

Право на безвозмездное межевание имеет:

• собственник;
• пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
• арендатор, заключивший договор на длительный срок.

Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).

Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:

• Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.
• Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).
• Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет
• Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.

Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных.

У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой).

Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица.

Если комиссия придет к выводу об обоснованности возражений (при этом все заинтересованные соседи должны согласиться с возражениями), то акт комиссии и карта-план будет основанием для изменения границ (без дополнительных межеваний и пр.). Если же будет разнобой во мнениях, то вопрос остается не разрешенным и подлежит урегулированию в судебном порядке.

Важно знать, если проводить межевание в индивидуальном порядке до комплексных работ или после них, то потом возместить расходы на такое межевание у муниципалитета нельзя. Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег. Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег

Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег.

Межевание земельного участка.

В каких случаях без межевания не обойтись?

– Оформление гражданско-правовых сделок  на земельный участок. Например, купля-продажа, дарение, мена, аренда и др. В настоящее время продать участок, который находится в собственности, имеет кадастровый номер можно, даже, если в Кадастровом паспорте имеется фраза « площадь участка ориентировочная», но это будет головной болью для нового владельца в будущем, так как по факту может не совпадать площадь, может измениться конфигурация участка, может обнаружиться заступ участка на территорию соседа и другие неприятности. – Оформление прав собственности  на земельный участок.  Для последующей регистрации права  необходимо предоставить кадастровый план. – Объединение или разделение земельного участка. Процедура осуществляется по результатам межевания.  – Изменение границ земельного участка. Например, увеличение или уменьшение его площади и др. – Установление на местности границ участка. Если необходимо установить межевые знаки.Вынос границ участка в натуру. – Разрешение земельных споров.  Если  для суда требуется  проведение экспертизы.

В каких еще случаях межевание будет полезно, хотя и не является обязательным?

– Прирезки. При проведении межевания появляется законная и, в то же время, бесплатная возможность увеличить площадь участка в пределах установленной нормы. Конечно, если есть свободные земли. Обычно норма прирезки составляет до 6 соток. Но, если органами местного самоуправления норма  не установлена, то разрешено прирезать до 10% от площади имеющегося участка.

– Конфликтные ситуации. Если земельный участок какое-то время не используется, у некоторых соседей может возникнуть соблазн «прирезать» себе часть участка. Наличие межевого плана с четким указанием границ позволит удержать соседей от подобных действий. Или вернуть участку его исходные границы. Как правило, в «межевой войне» побеждает тот, у кого имеется межевание, четко определены границы участка, согласно законодательству РФ, тот, кто это сделал раньше. Честно говоря, риэлторам не стоит вмешиваться в эти судебные дела, надо привлекать профессиональных юристов.

– Наследование с разделом. Когда в пределах одного надела земли наследники желают выделить свои доли. Если наследники собираются совместно пользоваться общим участком земли, без установления границ каждого,  проводить межевание необходимости нет. Можно оформить Порядок пользования земельным участком, заверить у нотариуса свои подписи и пользоваться частью участка, Порядок пользования не является правоустанавливающим документом, поэтому не подлежит регистрации в Росреестре. В том случае, когда совместное пользование не устраивает, или планируется отчуждение части земли постороннему лицу,  межевание необходимо.

– Генеральная застройка района. Наличие кадастрового плана с установленными границами участка не позволит районным архитекторам разместить объекты строительств на вашем участке в рамках генерального плана застройки района.

– Освоение неосвоенного. Практически в любом садоводческом товариществе есть неосвоенные участки без обозначенных границ. При проведении межевания, кадастровый инженер определит границы и местоположение неосвоенного участка.

– Дорогостоящее строительство. Если вы давно пользуетесь участком и планируете на нем  возвести дорогостоящее строение, целесообразно предварительно выполнить межевание. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что никто из соседей, которые уже ранее провели установление границ своих участков, не «наехал» на ваш участок. И что ваше строение не окажется на «чужой» территории. К тому же, если границы участка не определены, осуществить регистрацию строения будет крайне сложно. Чтобы четко соблюдать строительные нормы, также необходимо четко определить границы участка.

– Оформление сложных конфигураций. Если участок имеет неправильную форму, лучше узаконить сложную геометрическую фигуру путем межевания.

– Упрощение сделки. Участок с установленными границами проще продать, так как покупатели могут не опасаться за сохранность границ приобретенного участка в будущем.

Процедуру межевания земель проводят проектно-изыскательные подразделения Роснедвижимости. Кроме того, этим могут заниматься юридические и физические лица, имеющие  лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности – Кадастровые инженеры. 

Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер

До 2018 года межевание носило рекомендательный характер, то есть владельцы участков имели право, но не были обязаны устанавливать границы своих земель. Так как кадастровые работы всегда сопряжены с расходами, многие собственники ЗУ предпочли не межевать земли. Теперь межевание стало обязательным.

В результате в отношении ранее зарегистрированных участков сложилась интересная ситуация. Такие земли стоят на кадастре и имеют кадастровый номер. Владельцы имеют свидетельство о праве собственности. На первый взгляд, это делает процедуру межевания ненужной. Но на практике все обстоит иначе. Прежде чем отвечать на вопрос, межевать ли участки, ранее поставленные на кадастр и имеющие кадастровый номер, посмотрим, что говорит об этом закон.

Вопросы, связанные с межеванием, освещаются различными законодательными актами:

• ФЗ No93 «О дачной амнистии». Именно этот закон позволил зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без проведения предварительного межевания. В результате и сложилась неоднозначная ситуация, когда земля имеет кадастровый номер, но не имеет установленных границ.
• ФЗ No122 «О регистрации прав на недвижимость». В ст. 19 и 20 этого закона говорится об обязательном установлении границ. Если межевания не было, регистрация прав на участок и сделки с ним невозможны. Но в этом законе есть некоторые исключения, согласно которым некоторые категории ЗУ размежевывать не обязательно.
• ФЗ No221 «О кадастре». Последние изменения в законе также говорят о том, что с 2018 года участки, имеющие неточные границы, на кадастровый учет поставить невозможно.

Как уже отмечалось выше, в ФЗ No122 есть исключения. И здесь начинается еще одна путаница. В законе к исключениям отнесены следующие случаи:

• Участки под сады и огороды.
• Земли ИЖС.
• Ранее зарегистрированные земли (при условии, что у владельца есть все необходимые правоустанавливающие документы).
• Земля находится в долевой собственности, и документы оформляются только на одну долю.
• Земля находилась в бессрочном пользовании и теперь переоформляется это право.

Для того чтобы исключить возникшую путаницу с положениями закона о межевании, обратимся к еще одному закону – ФЗ No447. Этот законодательный акт утвердил внесение изменений в закон «О кадастре». Согласно ему, все исключения действительны до 1 января 2018 года, а с этого момента межевание будет обязательным, так как данные о ЗУ в кадастр будут вносить на основе данных межевого плана.

Подведем итог. До 2018 года действительно не всегда требовалось межевать участок. Теперь исключений нет. Межевание должно быть проведено в отношении всех земель.

Так обязательно ли межевание?

Российское законодательство не обязывает собственников земель проводить межевание и таким образом устанавливать и закреплять границы своих владений. Каждый владелец вправе сам решать — нужно это делать или нет. Но проведение этой процедуры имеет много положительных моментов. Например, межевание позволит избежать споров с соседями, когда они скажут, что часть территории, которая находится за забором, на самом деле их. Если границы будут установлены, такой ситуации получится избежать.

А в некоторых случаях без межевания не обойтись. К таким относят следующие:

• один участок нужно разделить, например, сделать два. Каждый из них в результате такого разделения будет обозначен как отдельный объект и иметь своего собственника;
• собственнику земли нужно официально определить площадь, которую занимает его земля, и узаконить ее;
• владельцу хочется точно знать то, где должна проходить граница земли. В частности, на основании четко определенных границ можно составлять проект строительства дома или прокладки коммуникаций;
• нужно восстановить границы, которые раньше не были официально закреплены. Такая причина более актуальна для собственников земель, которые расположены на территории садоводческих или других товариществ;
• нужно обратиться в банк для получения ипотечного кредита. Например, для покупки участка или оформления кредита для строительства дома или дачи. Обычно банки не определяют это как обязательное условие кредитования, но на практике закрепление границ повышает шансы на одобрение кредита;
• владелец участка хочет продать, поменять землю, подарить ее. Обозначение границ также не обязательно для проведения сделки — подписать договор и внести сведения о новом собственнике можно и без проведения межевания. Но обозначение границ повысит ликвидность участка — появится больше потенциальных покупателей. Как следствие, повысятся шансы быстрее и выгоднее продать объект.

На участок, у которого обозначены границы, легче найти покупателя. Фото: freepik.com