Процедура оформления в собственность дома на земельном участке

Что необходимо сделать до начала строительства дома?

Перед тем как приступить к строительству дома застройщику необходимо подать уведомление в местную администрацию:

• На бумажном носителе посредством личного обращения
• Через многофункциональный центр
• Через портал государственных услуг
• Почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Уведомление о планируемом строительстве должно содержать следующие сведения:

1. ФИО, место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2. Наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4. Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5. Сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
6. Сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7. Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9. Способ направления застройщику уведомлений.

К Уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2. Документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Далее орган местного самоуправления рассматривает поданное уведомление в течении семи рабочих дней со дня его поступления в администрацию и направляет застройщику уведомление о соответствии или несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Обязательно ли брать разрешение на строительство дома

До 2018 года разрешение было обязательным документом для тех, кто собирается строить дом. Перед его предоставлением проверяли сам участок, на котором будет возводиться объект, а также разработанный проект будущего дома. Теперь процедуру немного упростили — вместо получения разрешения будущий собственник дома направляет уведомление. Это документ, которым он сообщает о том, что планирует начать строительные работы и возвести жилой дом. Такой порядок определен на основании ФЗ № 340.

Для строительства дома с 2018 года направляют уведомление. Фото: Мир Квартир

Если после рассмотрения уведомления выносят решение о том, что планируемые работы могут проводиться, дом можно строить. Решение оформляется письменно и направляется собственнику участка в виде уведомления. Но полученное уведомление ограничено в продолжительности своего действия. Оно действительно только в течение 10 лет. Если до окончания периода объект не будет готов, снова направляют либо уведомление либо другой документ, если правила и нормы, действующие на тот момент, изменятся.

Если в процессе строительства у участка изменится собственник, уведомление также продолжает свое действие до тех пор, пока не истечет 10 лет. Но документ станет недействительным, если новый владелец земли продолжит строительство не в полном соответствии с тем, что отражено в уведомлении.

После завершения всех планируемых работ составляют техплан и направляют уведомление об окончании строительства. Если все характеристики дома в норме, его ставят на учет. После подачи заявления о регистрации данные о доме и его владельце вносят в ЕГРН.

Что можно сделать с недостроем

В некоторых ситуациях возникает необходимость регистрации недостроенного объекта, который еще нельзя ввести в эксплуатацию. Делать это не обязательно — если собственник участка достроит объек и потом зарегистрирует право собственности, никаких проблем не будет. Необходимость регистрации недостроя может возникать в таких ситуациях:

• хочется продать участок вместе с недостроенным домом. Продавать недострой можно и в составе участка. Но его регистрация будут подтверждать, что строительство объекта на конкретной территории законно, а сам объект отвечает действующим нормам. Это расширит круг потенциальных покупателей;
• собственник пока не имеет возможности достроить дом, но хочет зарегистрировать право собственности уже на имеющийся объект;
• человек недавно приобрел участок вместе с недостроем и перед продолжением работ хочет официально стать собственником объекта.

Регистрация недостроя возможна при условии, что у него уже есть определенная степень готовности. Обычно она составляет от 50 до 70%. При оценке возможности регистрации анализируют проект строительства и то, что уже фактически сделано.

Зарегистрировать право собственности можно даже на недострой. Фото: ru.freepik.com

Для регистрации недостроя необходимы:

• заявление о регистрации;
• документ, свидетельствующий о праве собственности заявителя;
• разрешение или уведомление на строительство, если они есть;
• технический план объекта.

А можно еще проще – регистрация дома по дачной амнистии

Дачной амнистией называют упрощенную процедуру, после прохождения которой официально становятся владельцем дома. Срок действия дачной амнистии ограничивается, но его уже несколько раз продлевали. По состоянию на 2023 год упрощенный порядок применяется до 1 марта 2031 года.

Первоначально дачную амнистию запустили для того, чтобы люди смогли зарегистрировать право собственности на дома в проблемных ситуациях. Например, когда человек давно построил дом, но чтобы официально стать его собственником, он должен собирать большое количество документов, обратиться в суд. Или когда человек — наследник умершего, который когда-то построил дом на участке, но не успел его зарегистрировать при жизни.

Дачная амнистия распространяется на разные объекты недвижимости и участки. Фото: rosreestr.gov.ru

В упрощенном порядке могут зарегистрировать право собственности и те, кто уже в последние годы построил дом. Чтобы это сделать, нужно пройти гораздо меньше этапов:

1. Обратиться к кадастровым инженерам для проведения кадастровых работ. По результатам работ составляется технический план. Без этого документа не обойтись даже при упрощенной регистрации. Если его не будет, в Росреестре не примут заявление на регистрацию права собственности;
2. Обратиться с пакетом документов для внесения данных в ЕГРН. Способы обращения такие же, как и при обычном порядке — лично через МФЦ, оформление заявки на сайте Госуслуг или через сайт Росреестра.

При условии попадания под условия дачной амнистии и одновременно возможности строительства в уведомительном порядке, собственник дома может самостоятельно выбрать способ регистрации дома:

• в уведомительном порядке;
• в упрощенном порядке по дачной амнистии.

Какие этапы нужно пройти

Порядок этапов, которые нужно пройти, определяет ФЗ № 122.

Подписание акта приемки

На основании ГрК РФ при строительстве силами подрядной организации сдача и приемка проводится с оформлением акта приемки, который подписывается обеими сторонами.

Форма актов и то, какой из них допускается использовать при приемке объекта с определенными характеристиками, устанавливается постановлениями Госкомстата РФ. Например, в случае строительства дома и последующей его приемке как объекта в целом используется форма документа КС-11.

В акте указывают следующие данные:

• дата оформления документа;
• название организации, которая сдает объект;
• наименование заказчика;
• название объекта, который сдается;
• адрес, по которому расположен объект;
• данные о разрешении на строительство, если оно было получено;
• данные о проектировщике;
• наименование организации, утвердившей проектно-сметное решение;
• данные о периоде начала и окончания работ;
• данные о доме;
• информация о стоимости объекта.

Получение разрешения о вводе в эксплуатацию

Статья 55 ГрК РФ определяет, что разрешение выделяется тем же органом, который выдавал разрешение на проведение строительных работ, если оно было получено собственником участка.

Для получения разрешения направляют заявление. После того, как заявление принято, в течение 10 дней на объект выезжает комиссия для осмотра и определения его соответствия проекту и действующим нормам. После рассмотрения может быть два варианта:

• предоставляется разрешение на ввод в эксплуатацию;
• выносится отказ по рассмотренному заявлению.

Решение об оформлении документа принимается не только с учетом оценки самого объекта, но и с учетом присутствия и правильности составления документов, которые заявитель приложил к заявлению. Разрешение может быть выдано и в случае, если в оцениваемом здании присутствовали нарушения, но они были устранены до момента проведения проверки.

Разрешение будет подтверждать следующее:

• строительные работы проведены полностью – выполнено все, что было запланировано;
• характеристики объекта отвечают тому, что обозначено в проекте.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдают, если объект соответствует проекту. Фото: ru.freepik.com

Не в каждом случае владелец земли, который построил дом, может предоставить полный перечень необходимых документов. Иногда проблема заключается в том, что объект не соответствует проекту. Например, в процессе строительства решили дополнительно пристроить к дому веранду, которой не было на плане. Или изменили конфигурацию дома, увеличили его площадь. В таком случае обращаются в специализированную организацию, у которой есть разрешение на оценку зданий и их элементов. По результатам анализа дома оформляется отчет, в котором описывается состояние объекта. Отчет предоставляется вместе с остальными документами для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В зависимости от того, что написано в отчете, выносится решение о возможности выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оформление техпаспорта

Технический паспорт – это обязательный документ, который требуется при регистрации права собственности на построенный дом. Самостоятельно составить такой документ нельзя. Технический паспорт офоормляется организацией или специалистом, у которого есть лицензия на проведение таких работ.

В технический план включены основные сведения об объекте недвижимости. В него входят текстовый и графический файл и, как правило, он предоставляется в бумажном и электронном варианте.

В техплан включают такую информацию:

• описание месторасположения и характеристик недвижимости;
• схему геодезических построений;
• схему, которая показывает расположение дома в границах участка;
• чертеж контура здания;
• план объекта;
• сведения о праве собственности на землю;
• данные об адресе, по которому находится описываемый объект;
• заключение инженера;
• декларацию об объекте.

Обращение в Росреестр

Это окончательный этап, после которого сведения о жилом доме и его владельце вносятся в ЕГРН.

Направить заявление можно несколькими способами:

• лично прийти в МФЦ;
• заполнить заявление на сайте Госуслуг;
• подать удаленно через сайт Росреестра.

Для регистрации потребуются такие документы:

• заявление;
• паспорт того, на кого будет зарегистрировано право собственности;
• документы, которые свидетельствуют о наличии права собственности на землю;
• документация, которая дает основания для проведения регистрации;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
• техплан объекта;
• кадастровый паспорт.

По результатам обращения дом ставят на кадастровый учет и сведения о нем и его собственнике вносятся в ЕГРН.

Что считают капитальным строением

Жилым домом могут признать только капитальное строение. Поэтому перед тем, как заниматься вопросом сбора документов или направлением заявления на ввод в эксплуатацию, нужно убедиться, что это капитальное строение. Такое понятие определяет ГрК РФ. Капитальным считается строение, фундамент которого углублен и связан с землей. Еще капитальное строение должно быть выполнено из прочных строительных материалов. Это могут быть кирпич, бетон или другие материалы.

Существуют определенные требования, с учетом которых строят частные дома. Если они не будут соблюдены, собственник участка может столкнуться с проблемами, когда соберется ввести дом в эксплуатацию. Они следующие:

• на участке должен быть только один дом;
• отступ от других домов должен быть не менее 5 метров;
• расстояние от дома до границы со смежными участками должно быть не менее трёх метров;
• количество этажей в доме не должно превышать трёх.