Варианты и порядок получения земли в аренду для физических лиц

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Образец договора аренды земли сельхозназначения

Согласно составленного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору земельный участок во временное пользование на установленный срок. Все материальные блага (продукция), полученные в результате осуществления арендатором сельскохозяйственной деятельности, являются только его собственностью.

Сторонами заключенной сделки могут выступать как физические, так и юридические лица, в том числе государственные органы. Права владельца земельного участка включают по закону право на предоставление земли в аренду.

Неограниченные права на владение, использование и распоряжение земельным участком имеет только его собственник. Собственниками объектов земли могут выступать: физические лица, группы лиц (несколько долевых собственников), а также муниципальные образования.

Если участок земли сельхозназначения относится к категории коммунальной собственности, то владельцем и арендодателем земли выступают органы местного самоуправления.

Собственник земельного участка имеет право:

• расторжения договора аренды в судебном порядке, в случае выявления существенных нарушений условий договора;
• осуществления периодического осмотра принадлежащего ему участка;
• возмещения причиненного в результате деятельности арендодателя ущерба.

Основной обязанностью арендодателя является передача земельного участка во временное пользование и исключение разного рода вмешательств со стороны третьих лиц.

Лицо, получившее объект земли во временное пользование, имеет право:

• Использования предоставленного ему участка для извлечения экономической выгоды в строгом соответствии с положениями договора;
• Передачи предоставленного участка во владение иным лицам (по договору субаренды или в залог) с разрешения владельца;
• Единоличного владения, распоряжения и пользования продуктами своей деятельности.

В свою очередь арендодатель обязуется:

• Своевременно, без просрочек вносить арендную плату за пользование землей;
• Пролонгировать договор по истечении срока временного пользования, либо выкупить земельный участок;
• Осуществлять контроль за качеством плодородного слоя почвы, поддерживая его состояние.

Обычная двусторонняя сделка имеет стандартный набор положений, который отражается и в договоре аренды земельного объекта.

Чтобы сделка считалась совершенной, договор аренды в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:

• Наименование сторон и их личные данные (основные реквизиты юридического лица, либо паспортные данные гражданина);
• Полные адресные данные сторон;
• Контактная информация для связи;
• Предмет договора с указанием его местоположения, видом разрешенного использования, площади и учетного кадастрового номера.

Отсутствие в договоре сведений о порядке оплаты может стать причиной признания документа недействительным.

Законными признаются только следующие способы оплаты:

• фиксированная сумма;
• определенная доля прибыли, полученной в результате осуществляемой арендатором деятельности;
• передача в качестве оплаты определенного соглашением предмета;
• обязательные мероприятия по улучшению качества земельного объекта (например, повышение плодородия почвы).

Обязательно должны быть указаны способ (наличный или безналичный расчет) и сроки внесения оплаты.

Договор аренды составляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения.

Текст договора также должен содержать сведения о дате и месте его заключения, положения о правах и обязанностях сторон, сведения об назначении земельного участка и условиях использования, размер арендной платы, ответственность за нарушение условий договора, сроки аренды, порядок передачи земли после истечения срока аренды, указание на тип договора (краткосрочный или долгосрочный).

Срок действия краткосрочного договора составляет не более пяти лет, долгосрочного — до 49 лет. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, который хранится у нее на руках.

Как подобрать территорию?

Согласно ЗК РФ любой гражданин может взять в аренду у государства любой участок, который не обременен эксплуатируемыми строительными объектами и который еще не оформлен в качестве арендуемого.

Участок может находиться на территории города, на территории поселка городского типа (пгт) и на деревенской территории.

Подобрать такой участок можно тремя способами:

1. Изучить публичную карту на сайте Росреестра и подобрать интересующий участок.
2. Самостоятельно найти участок на территории города или района и проверить его, заказав топографический план в администрации в масштабе 1:500.
3. Обратиться в приемное отделение администрации с запросом об имеющихся участках, которые проверены и которые можно взять в аренду под ИЖС.

Какие документы нужно предоставить для оформления земли в аренду?

2. Документы, подтверждающие право собственности автора заявки:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок
• Договор купли-продажи или договор дарения земельного участка

3. Документы, подтверждающие право на предоставление земельного участка в аренду:

• Решение муниципального органа о предоставлении земельного участка в аренду
• Договор аренды земельного участка, составленный в соответствии с законодательством

5. Документы о статусе заявителя:

• Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя
• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридических лиц

6. Финансовые документы:

• Справка из налоговой о доходах физического лица или отчетность о финансовом положении юридического лица
• Выписка из банковского счета

7. Прочие документы:

• Заявление на предоставление земельного участка в аренду
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе

Необходимо предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии указанных документов. При оформлении аренды земли также может потребоваться дополнительная документация, в зависимости от нормативных актов и правил местного органа управления.

Важно учитывать, что перечень необходимых документов может варьироваться, поэтому перед сбором документов следует обратиться к специалисту или юристу для получения точной информации о требуемой документации для оформления аренды земли

Подготовка документов и сдача в гос.инстанцию

Особую роль играет процедура сбора пакета документов. Они предоставляются в Департамент земельных ресурсов. В отсутствии данного учреждения в населённом пункте можно обратиться в Департамент имущественных отношений. В пакете должны присутствовать следующие документы:

• Гражданский паспорт в оригинале и в копиях.
• Идентификационный код.
• Если обращается юридическое лицо, стоит предоставить копию устава и учредительных документов.
• Приобщается справка полученная в Едином Государственном реестре.
• Составляется заявление, в котором указывается расположение участка, его размеры, а главное, цели, в которых будет использоваться земля.

Подать документы в Департамент необходимо сразу же после того, как нашелся необходимый участок. Представители госучреждения примут у бумаги, предварительно проверив их подлинность. Дополнительно необходимо составить обращение-заявление.

ВНИМАНИЕ: Взамен на папку бумаг выдадут справку. С ней нужно будет явиться после того как Департамент отреагирует на обращение

Амортизация

В большинстве случаев право пользования (линия) имуществом при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если используется актив работника, закладка не амортизируется, если актив такой же, как и использование земли самим арендатором. То же самое относится к аренде в инвестиционных целях.

ВАЖНО: Арендаторы должны применять единую учетную политику в отношении СИЗ. Это относится к аренде земли и других аналогичных активов; такое требование установлено DLP 25/2018

Если аналогичные используемые активы не амортизируются, право пользования арендованной землей не амортизируется.

Если земля признается в качестве инвестиции в имущество, ППА корректируется на каждую отчетную дату вместе с инвестицией в имущество. Корректировки и сверки включаются в финансовый результат (IAS 6/2020).Амортизация PPA обязательна, если арендованный актив используется для собственных нужд, например, для строительства производственного здания или для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако стандарты бухгалтерского учета не определяют механизм возмещения стоимости ИМЕ; даже в МСФО 16 есть отдельные правила на этот счет.

Полезный срок службы актива ограничен во время аренды. Следовательно, амортизация СЗА осуществляется до тех пор, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ № 17-1-2-6/865 от 24 октября 2019 года); DLP 25/2018 (пункт 17) определяет процесс возмещения стоимости СЗА через амортизацию. Для сроков полезного использования это может не совпадать со сроком действия договора аренды.

Используются более короткие сроки амортизации. Он будет больше только в том случае, если арендатор получит землю в собственность в конце срока аренды.Амортизация СЗА отражается как DT20 (23, 25, 26, 91. 2, 08) KT02.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

В каких случаях оформляется договор аренды земли

Существует огромное количество ситуаций, при которых необходимо оформить договор аренды земельного участка:

1. Организация собственного хозяйства.
2. Развитие сельхозпроизводства.
3. Пчеловодство и прочее.

Физическому или юридическому лицу нет смысла тратить средства на покупку земли, если ее можно арендовать по выгодной цене. Достаточно лишь найти подходящий участок и устно определить условия его аренды с собственником. Вполне вероятно, что в роли владельца выступит компания или частное лицо, либо муниципалитет. В любом случае, договор должен быть составлен в строгом соответствии с действующим законодательством.
Сторонам стоит заранее обсудить все условия, включенные в основной текст документа. Определиться со сроками аренды, суммой оплаты и способами ее выплаты. Не исключено указание возможности выкупа земли в последующие года. Все пункты документа носят индивидуальный характер, однако существует его форма типовая.

Бланк типового договора

Образец договора аренды земельного участка, по нормам законодательства на 2024 г., представляет собой документ, содержащий все условия их сотрудничества.

В заглавии для наглядности рекомендуется указать местоположение арендуемой территории или другую характерную особенность, например присвоенный номер. Это актуально, если таких сделок много. Далее указывают место и дату подписания документа, а также полное наименование сторон с полномочиями подписантов.

В предмете кроме характеристик надела описываются основания, на которых площадь принадлежит собственнику. Четко прописываются цели временного владения, ведь их несоблюдение может привести к досрочному расторжению контракта. Территория должна быть свободна от прав иных лиц и не являться предметом спора в суде. Если на арендуемой площади находятся постройки, описывается их судьба. Как правило, они передаются в пользование, как и территория под ними. Иногда стороны согласовывают условия их сноса для строительства нового здания. Схема с границами площади становится приложением.

Не менее важный раздел устанавливает размер арендной платы. Советуем описать порядок оплаты, сроки, возможность и правила изменения суммы. Размер платы может измениться не только в сторону повышения. Если утратятся некоторые свойства объекта, имеющие значение для пользователя, сумма уменьшается.

Основные обязанности пользователя сводятся к сохранению свойств земель, соблюдению целей пользования и своевременному перечислению платежей. Пользователь в свою очередь обязан оплачивать налог, не чинить препятствий по использованию объекта, передать и принять землю, соблюдая сроки.

Указание на срок может выглядеть как наш пример, заполненный конкретными данными: «настоящий контракт заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Расходы по оформлению несет Арендатор».

В завершении стороны прописывают актуальные реквизиты, адреса, банковские счета, фамилии директоров и точные названия их должностей, ставят подписи.

Из видео вы узнаете о правах и обязанностях сторон по договору аренды:

Законодательством предоставлена свобода участникам правовых отношений на установление взаимных обязательств по своему усмотрению. В статье рассмотрен ряд условий, которые присутствуют в соглашении об аренде земли в обязательном порядке, и те, что стороны указывают по желанию в зависимости от целей. Основываясь на типовом бланке, изложенном в статье, можно самостоятельно составить и применять в своей деятельности документ об аренде земельного участка.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании

Иначе можно остаться без компенсации.

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

• Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
• Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
• Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
• Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
• Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент

Обжалование отказа в договоре аренды земли без торгов через суд

   В зависимости от оснований предоставления земельного участка, вид судопроизводства будет отличаться.

   Так, если спор идет в отношении земельного участка, на котором у Вас имеется зарегистрированный объект недвижимости, необходимо будет подготовить исковое заявление. Так как это именно спор о праве.

   Если же Вы намерены получить свободный от прав третьих лиц земельный участок, и получили отказ, то, скорее всего его необходимо будет оспаривать в рамках административного судопроизводства. То есть необходимо готовить административное исковое заявление.

Вне зависимости от этого обращаем Ваше внимание на следующие важные нюансы:

1. Спор подлежит рассмотрению только в суде
2. Спор в отношении незаконного отказа в предоставлении земли без торгов подведомственен в районном суде
3. Указанный спор требует подготовки искового заявление
4. Доказательства. Очень важны те документы и сведения, которыми Вы будете обосновывать свои требования.

   Сэкономить деньги, а самое главное время, при решение вопроса или спора о предоставлении земли без торгов, Вам позволит обращение к нашему земельному адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры».

Требования к выделяемым участкам

Наделы земли, которые могут быть переданы в собственность заявителей от муниципальных властей, должны отвечать ряду требований.

Важно отметить, что в бесплатное пользование или владение могут предоставляться наделы, относящиеся к определённым категориям земель, подходящим для строительства жилых построек и/или разведения сада/огорода. Гражданам могут быть выделены наделы следующих минимальных размеров:. Гражданам могут быть выделены наделы следующих минимальных размеров:

Гражданам могут быть выделены наделы следующих минимальных размеров:

• От 8 соток в пределах города и от 25 соток в сельской местности – ветеранам войны и участникам боевых действий, а также профессиональным военным и служащим МВД, имеющим стаж более 15 лет.
• От 20 соток в черте города и от 40 соток в сельской местности обладателям высших наградных званий (Героев СССР, РФ, Героев Труда и Социалистического Труда).
• От 15 соток – многодетным семьям для строительства жилого дома, а также семьям с детьми-инвалидами.
• От 4 соток для земель, выделяемых льготникам для садоводства и/или огородничества без намерения построить жилой дом.

Выделяемые земли должны относиться либо к категории земель населённых пунктов, на которых разрешено индивидуальное строительство дома (ИЖС) или ведение подсобного хозяйства (ЛПХ) с возведением дома, либо к сельскохозяйственным землям, имеющим категорией землепользования садоводство или огородничество.