Аренда или покупка жилья и Гражданский кодекс: что нужно знать?

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

• четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
• суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
• предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
• обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
• определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Переселение из аварийной квартиры

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Соответственно, в Положении определены требования, которым должно отвечать жилое помещение, основания и порядок такого признания.

Законодателем выделены две группы оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания:

• К первой группе отнесены обстоятельства, связанные с физическим износом или аварийным состоянием многоквартирного дома (деформации фундамента, стен, несущих конструкций и т.д.).
• Во вторую группу включены факторы, оказывающие или могущие оказать неблагоприятное воздействие на человека (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение, концентрации вредных веществ и т.д.).

Оценка состояния многоквартирного дома производится специально созданными межведомственными комиссиями. Комиссии создаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и ОМС. К компетенции комиссий субъектов Российской Федерации относится оценка жилых помещений регионального жилищного фонда, а к компетенции муниципальных комиссий оценка помещений, находящихся в федеральной собственности, собственности муниципалитета и частного сектора.

Инициаторами оценки состояния дома выступают собственник квартиры, обратившийся в комиссию с соответствующим заявлением или орган государственного контроля (надзора).

Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в силу своих полномочий, вправе принимать органы:

• федерального уровня;
• уровня субъекта Российской Федерации;
• местного самоуправления.

Компетенция органов зависит от принадлежности дома к соответствующему жилищному фонду. Решение должно быть принято органом власти в течение 30 дней со дня поступления заявления. Основанием для принятия решения является заключение комиссии.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу, повлечет для квартиры те же последствия.

В соответствии с  ЖК РФ при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу к собственникам помещений, находящихся в этом доме, предъявляются требования об их сносе или реконструкции в срок, определяемый законодательством как разумный.

В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Собственнику изымаемой квартиры должна быть выплачена соразмерная компенсация. При расчете компенсации учитывается:

• рыночная цена квартиры и доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
• убытки собственника, связанные с изъятием квартиры.

Проще говоря, компенсация должна обеспечить возможность собственнику приобрести иное жилье.

С согласия собственника, ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом стоимости этого помещения в сумме причитающейся компенсации. В большинстве субъектов Российской Федерации разработаны адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Переселение из аварийной квартиры осуществляется в порядке и на условиях программы переселения.

Переселение нанимателей квартир в аварийных домах осуществляется в жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма.

Таким образом, можно выделить три варианта переселения из аварийной квартиры:

• переселение в жилое помещение, приобретенное на денежные средства, выплаченные в виде компенсации за изъятую квартиру;
• переселение в жилое помещение, предоставленное в качестве компенсации или ее части за изъятую квартиру;
• переселение нанимателя квартиры в жилое помещение жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Выселение из квартиры

Само слово «выселение» предполагает принятие каких-то принудительных мер по освобождению жилого помещения от проживающих в нем граждан.

Возможны различные варианты классификации выселения:

• по последствиям;
• по основаниям;
• по субъективному составу участников правоотношений и т.д.

Основной разновидностью является зависящая от последствий.

В зависимости от последствий, выселение из квартиры осуществляется с предоставлением другого жилого помещения или без такового.

Так, без предоставления жилья выселению подлежат:

• наниматель и члены его семьи в случае прекращения договора найма (поднайма) квартиры (коммерческого, социального, специализированного);
• арендатор (ссудополучатель) в случае прекращения соответствующего договора;
• временные жильцы по истечению согласованного срока проживания;
• член жилищного кооператива и проживающие с ним граждане, в случае невыплаты паевого взноса и исключения из кооператива;
• бывший член семьи собственника квартиры, в связи с прекращением семейных отношений;
• собственник аварийной квартиры в доме, подлежащем сносу, получивший компенсацию;
• члены семьи бывшего собственника квартиры при ее отчуждении новому собственнику;
• собственник квартиры, систематически нарушающий права и интересы соседей, использующий квартиру не по назначению, а равно способами, приводящими к ее разрушению, с выплатой суммы, вырученной от продажи квартиры на публичных торгах.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения производится в отношении:

• нанимателя квартиры, относящейся к некоммерческому жилищному фонду, в случаях сноса дома, изъятия земельного участка, обслуживающего дом, перевода квартиры в нежилое помещение, имеющейся более 6 месяцев задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
• отдельных категорий нанимателей специализированных квартир, в случае прекращения договора найма (ст. 103 ЖК РФ).

Выселение из квартиры во всех случаях производится в судебном порядке. С требованием о выселении вправе обратиться собственник квартиры и в некоторых случаях ОМС.

Что надо проверять в первую очередь

Вне зависимости от срока заключения договора (на период до 11 месяцев включительно или больше) прежде всего нужно быть уверенным в самом арендодателе. Для этого надо попросить его предоставить документы, которые подтвердят его право собственности на жилье.
Данное право могло появиться у него на разных основаниях, поэтому и подтверждающие документы могут быть разными. Таковыми могут служить свидетельство о собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации и т.д.
Желательно, чтобы указанные документы были на руках у собственника в виде оригиналов, которые вы можете увидеть собственными глазами, а не в виде ксерокопий, сканов, фотографий на смартфоне и пр.
Отдельно и очень внимательно надо посмотреть на количество собственников квартиры. Оптимальный вариант — один владелец. В этом случае сторонами договора будут выступать только собственник жилья и вы как арендатор. При наличии нескольких собственников (два и более) от каждого из них потребуется подпись.

Миф 3. Только тот, кто указан в договоре как арендатор, может жить в квартире

Как на самом деле: арендатор всегда может вселить несовершеннолетнего ребёнка и своих родственников. При этом жилец может договориться с хозяином о подселении любых своих родственников на какое угодно время. Основание — статья 679 ГК, в которой говорится о праве на вселение в арендуемую квартиру других граждан. Оно действует всегда. Правда, следует понимать, что вся ответственность за испорченное имущество и любые другие нарушения всё равно остаётся на главном арендаторе — человеке, чьи данные прописаны в договоре.

Единственное условие — соблюдать нормы жилой площади на человека, если речь не идёт о несовершеннолетнем ребёнке (в этом случае нормы по размеру жилья не применяются). 

Понятие

В теории права и гражданском законодательстве есть понятие существенных условий, без которых договор не может вступить в действие – и вообще не будет считаться заключённым. Ст. 432 ГК РФ такими условиями называет:

1. Предмет договора – о чём, собственно, стороны решили между собой договориться.
2. Те условия, которые прямо указаны в законодательстве как основные. Здесь идёт отсылка к статьям кодекса о конкретных видах обязательств, а также к другим нормативным актам, регламентирующим отдельные вопросы.
3. Условия, которые одна из сторон считает по каким-то причинам ключевыми и о которых она прямо заявляет.

Договор может считаться заключенным лишь в том случае, если по этим пунктам достигнуто согласие обеих сторон. В ГК РФ различаются аренда и наём жилья.

ВАЖНО: В первом случае помещение снимает организация (например, для проживания сотрудников), во втором – гражданин для своих личных целей. Однако сущность этих договоров применительно к жилью весьма схожа и далее они будут разграничиваться лишь там, где имеется между ними принципиальная разница

Законы, фиксирующие общие вопросы

Купля-продажа недвижимости не обходится без передачи права собственности от гражданина-продавца к гражданину-покупателю. Львиная доля законов, касающаяся перехода права собственности, содержится в Гражданском кодексе РФ. Их можно найти во втором разделе ГК РФ. Что касается прав, которые получает новый хозяин квартиры при ее покупке, то про них можно узнать в Жилищном кодексе РФ.

Если говорить про конкретные процедуры, то наиболее важной из них считается регистрация права собственности на новое жилье. Схема регистрации обозначена в Федеральном законе про госрегистрацию

Согласно данному правовому акту, гражданин должен зарегистрировать новую квартиру в Росреестре. Только после этого действия он становится полноправным владельцем недвижимого имущества. Подробный перечень документов тоже можно найти в этом законодательном акте.

Также ГК РФ содержит в себе основания для составления договора купли-продажи квартиры, а также основные причины для его расторжения. Эти пункты считаются особенно важными, потому что без данного соглашения нельзя юридически признать факт продажи жилья.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года.  Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Нотариальное согласие супруга (-и) на сделку с недвижимостью

Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором. 

Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для совершения каких сделок с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

• сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
• сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество или сделки, совершаемой в нотариальной форме по желанию сторон)
• сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например, ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ, договор аренды, подлежащий регистрации)

Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

• определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
• определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие

Нюансы по оплате

Порядок внесения оплаты прописывается в договоре, равно как и форма передачи денег (по желанию сторон) — наличная или безналичная. При оплате наличными не стоит стесняться попросить собственника квартиры давать вам расписку в подтверждение того, что деньги были им получены.
Многие пренебрегают этой подстраховкой, уповая на доверие, но, к сожалению, не все арендодатели оказываются добросовестными, а некоторые и вовсе бывают излишне «забывчивыми». Для порядочного собственника составить такую расписку не составит никакого труда. Оригинал этих расписок нужно хранить, потому что только они (а не их фото на смартфоне, сканы и пр.) будут обладать юридической значимостью в случае разбирательств.
Сумма цифрами и прописью, валюта полученной суммы, данные паспорта и период, за который получена оплата, — это то, что должно быть в расписке. Срок, в течение которого такая расписка будет иметь юридическую силу, составляет три года. При оплате по «безналу» надо сохранять все документы, подтверждающие перевод.
Сумма арендной платы за каждый месяц проживания может быть неизменной на весь период действия договора по принципу «все включено», а может меняться с учетом платы за «коммуналку» — все зависит от того, как договорятся стороны. Периодичность, с которой собственник может повышать ставку аренды, и на сколько именно процентов он может ее повышать, полезно зафиксировать в договоре.
Можно указать, что сумма не меняется на протяжении всего времени действия договора, или повышение платы возможно не чаще, чем раз в полугодие, в год и т.д. и не более, чем на 10%, 20% и т.д. Для договоров сроком до 1 года арендная плата чаще всего будет оставаться неизменной, пока действует договор.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок

Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

• Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
• Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

https://youtube.com/watch?v=8D8gTC7Ylkk

Миф 7. Жильца можно выселить, как только квартира понадобилась собственнику

Как на самом деле: пока арендатор выполняет все условия договора и не портит имущество, выселять его до конца действия договора не могут. А вот сам жилец вправе расторгнуть договор досрочно (о правилах расторжения — чуть дальше).  

Чтобы появился законный повод выселить жильца, нужно доказать, что он допустил одно из нарушений из пункта 2 статьи 687 ГК

• не платил в течение двух месяцев при краткосрочной аренде и в течение полугода — при долгосрочной;
• нанёс ущерб квартире и имуществу.

Ещё жильца можно выселить в том случае, если он использовал квартиру не по назначению — например, сделал из неё хостел или принимал там клиентов, оказывая услуги на дому. Тут количество сценариев безгранично: главное — жилое помещение нельзя использовать под коммерческие нужды.

В таком случае можно руководствоваться четвёртым пунктом 687 статьи ГК  «Расторжение договора найма», согласно которому, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Но даже в этих случаях выселить можно только по решению суда.

Пункт 1 статьи 687 ГК «Расторжение договора найма» говорит о том, что жилец может сам отказаться от аренды, но это нужно делать за три месяца до даты отъезда. Съехать раньше можно, если арендатор и хозяин квартиры составят приложение к договору о его расторжении по взаимному согласию.

Если такого согласия нет, отказаться от жилья арендатор может через суд. 

Вот список условий:

Возмещение ущерба при затоплении квартиры

По общему правилу, бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Законом или договором обязанность по содержанию имущества может быть возложена на иное лицо. Ненадлежащее содержание имущества может повлечь ответственность в виде возмещения причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).

Классическим вариантом распределения зон ответственности будет ситуация, в которой общее имущество многоквартирного дома обслуживается управляющей организацией, а внутриквартирное имущество собственником квартиры. Следовательно, в зависимости от причины затопления сопредельной квартиры, ответственность будет нести собственник или управляющая организация. Так, затопление от не перекрытого водопроводного крана будет оплачивать виновный в этом собственник квартиры, а затопление в связи с порывом на общем стояке – управляющая организация.

Таким образом, потерпевшему необходимо:

1. определиться с причиной затопления его квартиры;
2. оценить причиненный вред;
3. обратиться с требованием о его возмещении к причинителю вреда.

На практике, потерпевший привлекает оценщика для определения суммы ущерба и с иском.

Налоговый кодекс

В Налоговом кодексе можно найти законодательный порядок внесения государственной пошлины на доходы физических лиц. Дело в том, что продажа квартиры приносит существенный доход собственникам жилья, поэтому он облагается налоговой ставкой в размере 13% от общей стоимости проданной квартиры.

В 25 главе НК РФ устанавливается точный размер пошлины, порядок заполнения декларации, а также срок уплаты налога на продажу и покупку квартиры. Тут же можно найти перечень граждан-льготников, которые получили возможность сэкономить средства на уплате налогов.

Отдельным пунктом в НК обозначается возможность получения налогового вычета. Он освобождает покупателей жилья, которые потратили приличную сумму денег, от дополнительной уплаты государственной пошлины.

Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Заключение и исполнение сделок с недвижимостью регулируется нормами гражданского права – общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами по различным видам договоров с недвижимостью (параграф 7 ГК РФ Главы 30 регулирует вопросы заключения договоров купли-продажи недвижимости, Глава 34 ГК РФ регулирует вопросы заключения договоров аренды недвижимости, Глава 33 ГК РФ – ренту, Глава 32 ГК РФ -дарение  и т.д.). Однако возникающие при совершении сделки с недвижимостью отношения регулируются не только гражданским законодательством.

При заключении договора купли-продажи, найма квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а при купле-продаже, аренде земельного участка – земельным законодательством.

Залог недвижимости (ипотека) регулируется специальным законом – Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 года № 102-ФЗ

При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.

Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности регламентируется специальным законом – Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из сделок с недвижимостью, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.

Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды

Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.

Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.

Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.

Важно! Заверять арендное соглашение у нотариуса не обязательно. Но, если стороны желают дополнительно обезопасить себя, то специалист не откажет в удостоверении документа.

Образец заявления

Долгосрочный договор найма квартиры, заключенный между физическими лицами в
2024 году

Скачать

Миф 2. Договор подписан — от аренды жилья отказаться нельзя

Как на самом деле: арендатор может отказаться от договора, если имущество не соответствует описанию в соглашении или приложениях к нему. Основание — пункт 1 статьи 676 Гражданского Кодекса«Обязанности наймодателя жилого помещения».

Если передаваемое имущество повреждено, жилец может требовать починки или возмещения средств на ремонт. В этом сценарии есть несколько опций:

• заказать ремонт и заплатить за аренду меньше ровно на ту сумму, которая потребовалась для починки;
• заказать ремонт и потребовать возмещения средств;
• потребовать ремонта от хозяина — и ничего не платить.

Если хозяин отказывается от всех схем, жильцы могут расторгнуть договор без штрафных санкций. Основание — пункт 1 статьи 612 ГК «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества».

Перевод квартиры в нежилое помещение

Основаниям и порядку перевода квартиры в нежилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ.

Так, закон предусматривает следующие условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение:

• вход в квартиру организован без использования помещений, обеспечивающих доступ к иным квартирам, т.е. без использования общего имущества многоквартирного дома;
• квартира или ее части не используются для проживания;
• квартира не обременена правами третьих лиц (аренда, залог);
• квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома;
• квартира не является жилым помещением в наемном доме.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ полномочиями по принятию решения о переводе квартиры в нежилое помещение наделен орган местного самоуправления (ОМС). Для перевода квартиры в нежилое помещение собственник представляет в ОМС:

• заявление о переводе;
• правоустанавливающие документы на квартиру или их копии, удостоверенные в нотариальном порядке;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план дома, в котором находится квартира;
• проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.

В настоящее время, непосредственное представление правоустанавливающих документов, технического паспорта и поэтажного плана дома не является обязательным. Данные документы запрашиваются ОМС самостоятельно.

Так, ОМС в течение 45 дней обязан рассмотреть представленные документы и принять решение о переводе квартиры в нежилое помещение или об отказе в таком переводе. Отказ может быть обусловлен отсутствием необходимых условий, а также невыполнением требований к представленным документам. Закон допускает оспаривание отказа в суде (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

На основании принятого решения собственнику выдается уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Уведомление, как правило, содержит перечень работ, которые необходимо выполнить собственнику для завершения процесса перевода квартиры в нежилое помещение. Завершением перевода, в этом случае, будет являться акт приемочной комиссии, созданной при ОМС.

После завершения процесса перевода, квартира используется в качестве нежилого помещения.